— N° RG 24/00902 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWPS

Date : 29 Janvier 2025

Affaire : N° RG 24/00902 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWPS

N° de minute : 24/00037

Formule Exécutoire délivrée

le : 31-01-2025

à : M^e Rémy CONSEIL + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 31-01-2025

à : M^e Thierry DAVID + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Paul HUBER, Président du tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Rémy CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SKC

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 18 Décembre 2024 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 20 septembre 2013 à effet du 1er octobre 2023, la société SCI [Adresse 3] (le bailleur) a donné à bail commercial à Mademoiselle [U] [M] agissant au nom et pour le compte de la société en formation JIAHAO des locaux situés [Adresse 3] moyennant un loyer annuel de 90 000 euros, hors charges et hors taxes. Par acte en date du 30 novembre 2017, la société JIAHAO a cédé son fonds de commerce à la société SKC (le preneur).

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 2 mai 2024, pour une somme de 82 750,70 euros au titre de l’arriéré locatif, charges, taxes, accessoires, frais et pénalités, arrêté à avril 2024.

— N° RG 24/00902 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWPS

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 14 octobre 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SKC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SHC à restituer le local en parfait état et en particulier à remonter le mur coupe feu ;

— condamner la société SKC à lui payer la somme provisionnelle de 102104,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à septembre 2024,

— condamner la société SKC à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,

— condamner la société SKC au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 18 décembre 2024, la société SCI [Adresse 3] a maintenu ses demande et actualise son décompte à la somme de 144684,57 euros à la date de décembre 2024.

La société SKC sollicite du tribunal de débouter la demanderesse de toutes ses demandes considérant l’existence de constestations sérieuses. A titre subsidiaire, elle demande qu’un délai de paiement de 24 mois lui soit accordé et de suspendre pendant ce délai la réalisation et les effets de la clause résolutoire. Enfin, elle demande que la SCI [Adresse 3] soit déboutée de sa demande fondée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Lors de l’audience elle confirme également sa demande de rejet des prétentions concernant les clauses pénales et indique un chiffre d’affaires de 45.000 euros par mois avec beaucoup de charges. Elle demande des délais de paiements à compter de juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2025.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Il n’existe contrairement à ce qu’avance la société SKC dans ses conclusions, aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société SCI [Adresse 3] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 73 856,20 euros, arrêtée à avril 2024, après déduction du coût du commandement de payer et des intérêts (960,00 euros), du dépôt de garantie (4043,00 euros) et de la pénalité de 5% (3891,50 euros) qui ne sont pas des créances locatives.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SKC et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande relative à la condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré locatif et à la pénalité contractuelle :

La société SCI [Adresse 3] sollicite du tribunal l’application de la pénalité contractuelle de 5% telle que stipulé aux termes du contrat de bail en date du 20 septembre 2013 à effet du 1er octobre 2013.

L’application de ces clauses contractuelles qui s’analysent en clauses pénales sera écartée au stade du référé comme susceptibles de conférer un avantage excessif au bailleur, qui devra être apprécié par le juge du fond.

La société SKC sera par conséquent condamnée au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la date de rupture du bail soit le 3 juin 2024 d’un montant de 60 093,60 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer (73 856,20 euros à date du commandement de payer intégrant le loyer du mois d’avril 2024, auquel doit s’ajouter le loyer du mois de mai 2024 (12.162,60 euros) et être déduis les règlements réalisés depuis (25 925,20 euros)).

— Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation provisionnelle :

A compter de la résiliation du bail soit le 2 juin 2024 par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit, l’indemnité d’occupation provisionnelle devra être fixée à hauteur du loyer. Ainsi, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée à 9136 euros HT par mois auquel s’ajoute 1000 euros au titre des provisions sur charges mensuelles.

— Sur la demande relative à l’expulsion de la société SKC et la remise en état des locaux loués :

La société SCI [Adresse 3], bailleur et demanderesse à l’action, sollicite du tribunal l’expulsion de la société SKC, preneur et défenderesse à l’action, et la remise en état des locaux loués.

Aux termes des dispositions de l’article 1188 du code civil “Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation”

Aux termes des dispositions de l’article 1192 du même code “On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation”

Lorsque les termes sont clairs et précis, toute interprétation confine à la dénaturation. La dénaturation se réalise, notamment, par la modification de stipulations contractuelles et plus particulièrement, par l’adjonction au contrat d’une condition qu’il ne comporte pas.

Aux termes des dispositions de l’article 6 du code de procédure civile “A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder”

L’article 9 du même code ajoute “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société SCI [Adresse 3] argue de ce que le bail commercial comporte en son sein un article 13.1 qui stipule “lors de son départ pour quelque cause que ce soit, le preneur devra restituer les lieux loués en parfait état d’entretien et de réparations de toutes sortes, y compris les remises en état imposées par la vétusté à l’exception des gros travaux de l’article 606 du code civil. En particulier, à son départ, le preneur s’engage à remonter, à ses frais et sous sa responsabilité le mur coupe-feu qu’il a été autorisé à démolir à son arrivée”

Le juge des référés demeure le juge de l’évidence. En l’état, la demanderesse, bien que s’appuyant sur les clauses contractuelles du bail commercial la liant au preneur, échoue à apporter la preuve de la démolition du mur coupe-feu susmentionné. En l’absence de pièce afférent à la réalité de cette démolition, le juge ne peut enjoindre la défenderesse à la remise en état.

La demanderesse sera donc déboutée de ce chef de demande.

— Sur la demande relative à l’acquisition à titre provisionnel du dépôt de garantie :

L’application de ces clauses contractuelles qui s’analysent en clauses pénales sera écartée au stade du référé comme susceptibles de conférer un avantage excessif au bailleur, qui devra être apprécié par le juge du fond

— Sur la demande relative au délai de paiement sollicitée par la société SKC :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La société SCI [Adresse 3] s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que la société locataire n’est plus en mesure d’honorer ses paiements depuis novembre 2023 et qu’elle n’a pas donné suite au commandement de payé délivré en mai 2024.

La société locataire verse aux débats une attestation de son expert-comptable justifiant de son chiffre d’affaires sur l’année 2024 conjugué à un prêt dont elle serait toujours débitrice à ce jour. Toutefois, la société locataire ne justifie pas avoir mis à disposition ces éléments à la société bailleresse qui sollicite, depuis plusieurs mois le solde des arriérés locatifs qui lui sont dûs. Ainsi, les circonstances de l’espèce ne justifient pas qu’il soit fait droit à la demande de délai de paiement.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SKC, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2024.

En considération de l’équité, la société SKC sera condamnée à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 3 juin 2024,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SKC et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SKC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la société SKC à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 60 093,60 euros avec intérêt au taux légal à compter du 2 mai 2024,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la société SKC aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 mai 2024,

Condamnons la société SKC à payer à la société SCI [Adresse 3] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties de la SCI [Adresse 3] et de la société SKC,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président