— N° RG 23/04781 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJDE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 10 février 2025

Minute n°25/683

N° RG 23/04781 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJDE

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e IEVA-GUENOUN

— Me

VATELOT-TAMAGNAUD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [L] [O] [E]

Madame [I] [Z] épouse [E]

[Adresse 2]

représentés par Maître Solange IEVA-GUENOUN de la SCP IEVA-GUENOUN/PAIN, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE

SCCV [Localité 4]

[Adresse 1]

représentée par M^e Chloé VATELOT-TAMAGNAUD, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M^me VISBECQ , Juge

M. ETIENNE , Juge

Jugement rédigé par : M^me VISBECQ , Juge

DEBATS

A l’audience publique du 19 Juin 2025

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Selon acte reçu par Maître [T] [W], notaire à [Localité 6] (77), le 5 novembre 2021, la SCCV [Localité 4] a vendu à Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] (ci-après les époux [E]) en l’état futur d’achèvement, un appartement en duplex n°E007 et les emplacements de stationnement n°31 et 32, constituant les lots 43, 75 et 76 de l’ensemble immobilier situé à [Adresse 5]. Ce bien était destiné à la location.

La livraison du bien a eu lieu le 20 octobre 2022 avec de nombreuses réserves.

Se plaignant de désordres, les époux [E] ont adressé à la SCCV [Localité 3] CHENE des lettres recommandées avec accusé de réception les 28 octobre 2022, 8 novembre 2022, 28 novembre 2022, 7 décembre 2022, 21 décembre 2022, 2 mars 2023, 6 mars 2023, 14 avril 2023 et 3 juillet 2023.

Faute de solution amiable, les époux [E] ont saisi leur assureur.

La société MAIF a missionné le cabinet GBE aux fins de réaliser une expertise amiable contradictoire le 30 juin 2023.

L’expert a fait le constat suivant :

— Reprise du parquet dégradé ou repris de manière très inesthétique (les lames de parquet ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle, elles sont d’un niveau inégal – dénivelé de 6 mm entre les lames posées),

— Absence de bonde et de tirette du lave main des WC avec absence de pression au niveau du robinet,

— Mauvaise reprise des peintures du plafond de l’appartement et des murs de la cage d’escalier,

— Manque le compteur d’eau sur le réseau de chauffage,

— Garde-corps de la terrasse du deuxième étage mal fixé,

— Fuite sous la baignoire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 août 2023, la MAIF a mis la SCCV [Localité 4] en demeure de reprendre les réserves restant à lever et d’indemniser les époux [E] de leur perte locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, les époux [E] ont assigné la SCCV [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la levée des réserves outre l’indemnisation de leur perte locative.

Le 17 septembre 2024, la SCCV [Localité 4] a proposé aux époux [E] de se rendre à leur appartement avec un représentant de la société LANABAT afin de constater les réserves restant à lever et d’organiser une intervention.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, les époux [E] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1646-1, 1642-1, 1648 alinéa 2, 1792-6 et 1231-1 du code civil,

— les juger recevables et bien fondés en leurs demandes,

— les juger bien fondés à se prévaloir de la garantie des vices apparents et de la garantie de parfait achèvement,

Y faisant droit,

— juger qu’il appartient à la SCCV [Localité 4], vendeur promoteur, en vertu de l’article 1646-1 et de l’article 1792-6 du code civil de procéder à la reprise des réserves et désordres notifiés dans les délais légaux,

— ordonner à la SCCV [Localité 4] de reprendre l’ensemble des désordres ci-après énumérés et ce, sous astreinte journalière de 150 euros à compter du jugement à intervenir, à savoir :

* Reprise du parquet dégradé ou repris de manière très inesthétique (les lames de parquet ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle, elles sont d’un niveau inégal – dénivelé de 6 mm entre les lames posées),

* Absence de bonde et de tirette du lave main des WC avec absence de pression au niveau du robinet,

* Fuite sous la baignoire,

— se réserver la liquidation de l’astreinte.

— juger que si les réserves et malfaçons ne sont pas levées dans un délai de 3 mois à compter de la décision à intervenir, ils seront autorisés à faire procéder aux réparations desdits désordres aux frais de la SCCV [Localité 4],

— condamner la SCCV [Localité 4] à leur payer une indemnité forfaitaire de 4480 euros au titre de la perte locative,

— débouter la SCCV [Localité 4] de toutes ses conclusions, fins et prétentions,

— condamner la SCCV [Localité 4] à leur payer une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCCV [Localité 4] aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront les frais de commissaire de justice exposés en vue de recouvrer l’ensemble des indemnités qui leur seront allouées,

— juger que les dépens pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Solange IEVA-GUENOUN, membre de la SCP IEVA-GUENOUN PAIN,

— confirmer l’exécution de la décision laquelle est de droit.

Dans des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2025, la SCCV [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation, les articles 1642-1, 1646-1, 1231-1 du code civil,

— débouter les époux [E] de leur demande tendant à la condamner à reprendre des désordres sous astreinte,

— débouter les époux [E] de leur demande tendant à la condamner à prendre en charge le coût des travaux de reprise des désordres,

— débouter les époux [E] de leur demande tendant à la condamner au paiement de dommages et intérêts,

— débouter les époux [E] de leurs entières demandes,

— condamner les époux [E] au paiement d’une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoiries du 19 juin 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices et défauts de conformité apparents :

Les époux [E] exposent que :

— le procès-verbal de livraison fait état de nombreuses réserves,

— ils ont signalé d’autres réserves postérieurement,

— au 18 octobre 2023, toutes les réserves n’étaient pas été reprises et subsistaient les malfaçons et désordres suivants :

* Reprise du parquet dégradé ou repris de manière très inesthétique (les lames de parquet ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle, elles sont d’un niveau inégal – dénivelé de 6 mm entre les lames posées),

* Absence de bonde et de tirette du lave main des WC avec absence de pression au niveau du robinet,

* Mauvaise reprise des peintures du plafond de l’appartement et des murs de la cage d’escalier,

* Manque le compteur d’eau sur le réseau de chauffage,

* Garde-corps de la terrasse du deuxième étage mal fixé,

* Fuite sous la baignoire,

— la réalité de ces désordres et malfaçons a été constatée par l’expert de la MAIF le 30 juin 2023,

— depuis l’assignation, seule la réserve liée aux travaux de reprise des peintures a été levée, de sorte qu’ils abandonnent toute demande afférente,

— les réserves liées au manque de compteur d’eau sur le réseau de chauffage et le garde-corps de la terrasse relèvent de la compétence du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’ils abandonnent toute demande afférente,

— subsistent trois réserves non levées :

* Reprise du parquet dégradé ou repris de manière très inesthétique (les lames de parquet ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle, elles sont d’un niveau inégal – dénivelé de 6 mm entre les lames posées),

* Absence de bonde et de tirette du lave main des WC avec absence de pression au niveau du robinet,

* Fuite sous la baignoire,

— ils ont signalé la fuite sous la baignoire le 30 juin 2023, soit moins d’un an après la livraison de leur appartement le 22 octobre 2022, de sorte que la garantie de parfait achèvement prévue par l’article 1792-6 du code civil est due,

— cette fuite trouve son origine dans l’absence de joint au niveau de la baignoire, il s’agit donc d’un vice non-apparent à la livraison engageant la responsabilité de la SCCV [Localité 4] dans le cadre de la garantie de parfait achèvement,

— la SCCV [Localité 4] soutient être en possession d’un quitus de levée des réserves mais ne le communique pas.

La SCCV [Localité 4] s’oppose à cette demande. Elle expose que :

— elle n’est pas le réalisateur des travaux mais uniquement le maître de l’ouvrage,

— les peintures ont été reprises dans le cadre des travaux de levée de réserves,

— l’installation des compteurs d’eau a été commandée par le syndicat des copropriétaires, selon un contrat auquel elle n’est pas partie,

— les garde-corps constituent des parties communes relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

— la fuite sous la baignoire a été signalée le 30 juin 2023, il ne s’agit pas d’un désordre apparent à la livraison,

— le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu par la garantie de parfait achèvement de l’article 1792-6 du code civil, dont seuls sont tenus les constructeurs,

— en tout état de cause, la société LANABAT a effectué une reprise du parquet et de la fuite sous la baignoire, ainsi qu’en atteste le quitus donné par les époux [E],

— la réclamation relative au lave-mains des WC ne correspond pas à une réserve et ne peut être imputée au vendeur,

— les époux [E] imputent la disparition de la bonde du lave-mains à la SCCV [Localité 4] sans aucune preuve,

— la fuite sur le siphon du lave-mains du WC a été signalée le 2 mars 2023, soit environ 6 mois après la livraison,

— aucune réserve n’a été faite par les époux [E] s’agissant du lavabo des WC,

— si la fuite était avérée, il ne s’agit pas d’un désordre apparent mais de la garantie de parfait achèvement.

Sur ce,

Sur la garantie de parfait achèvement :

Selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Si l’article 1646-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, les entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code, cet article ne vise pas l’article 1792-6 du code civil relatif à la garantie de parfait achèvement.

Il en résulte que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, prévue à l’article 1792-6 du code civil, celle-ci étant due par l’entrepreneur (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 30 mars 1994, 92-17.225, Publié au bulletin).

En conséquence, aucune garantie de parfait achèvement n’est due par la SCCV [Localité 4].

Sur la garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents :

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Il résulte de cet article que seuls les vices ou défauts apparents au moment de la livraison ou signalés au plus tard un mois après celle-ci sont susceptibles d’engager la responsabilité de la SCCV [Localité 4].

La livraison du bien a eu lieu le 20 octobre 2022.

• sur les désordres affectant le parquet :

Il est noté dans l’annexe au procès-verbal de réception pour le parquet de l’appartement E007 :

— recoller lame PVC,

— creux sous revêtement.

Dans son rapport du 21 juillet 2023, l’expert amiable a constaté que :

— la reprise du parquet est très inesthétique,

— les lames ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle,

— un dénivelé de 6mm entre les lames posées est mesuré.

Il a évalué le coût des travaux réparatoires à 650 euros.

La SCCV [Localité 4] indique avoir obtenu un quitus de levée des réserves sur ce point. Elle produit pour en justifier un document relatif à l’appartement E007 indiquant que les réserves suivantes :

— apparition d’écarts entre les lames de PVC de l’étage,

— diverses reprise peinture à la suite des interventions des entreprises,

— reprise des joints au niveau des plinthes des chambres suite au ragréage effectué,

— reprise peinture des canalisation du WC,

— fuite sous baignoire : reprise du joint de faïence,

ont été levées le 11 juillet 2024.

Ce document comporte les signatures de l’entreprise et de l’acquéreur.

Aucune pièce postérieure ne vient remettre en cause ces travaux de reprise.

Il résulte de ces éléments que la SCCV [Localité 4] a démontré avoir repris les désordres dénoncés dans le mois de la livraison par les époux [E].

En conséquence, plus aucune garantie de la SCCV [Localité 4] n’est due et les époux [E] seront déboutés de leur demande.

• sur les désordres affectant le lave-mains du WC et la baignoire :

Dans leurs courriers des 28 octobre 2022 et 8 novembre 2022, les époux [E] n’évoquent pas les désordres relatifs au lave-mains des WC et à la baignoire.

Les courriers adressés postérieurement au 20 novembre 2022 ne peuvent engager la responsabilité de la SCCV [Localité 3], les désordres devant être signalés au plus tard un mois après la livraison.

En conséquence, aucune garantie de la SCCV [Localité 4] n’est due et les époux [E] seront déboutés de leur demande.

Sur l’indemnisation de la perte locative :

Les époux [E] soutiennent que :

— ils ont acquis le bien immobilier en vue de sa location,

— les locataires devaient prendre à bail le logement dès la mi-novembre 2022, soit un mois après la livraison,

— ils n’ont pu mettre leur bien en location à la date de la livraison,

— les réserves suivantes signalées les 28 octobre et 8 novembre 2022 ne permettaient pas de louer leur bien :

* appartement livré sale,

* défaut de planéité des sols,

* conflit de portes du placard et de la porte d’entrée,

* absence de détecteur de fumée,

* absence d’arrivée d’eau froide,

* reprise des peintures de toutes les pièces,

— le bien n’a pu être loué qu’à compter du 5 février 2023,

— ils ont perdu trois mois de loyer alors qu’ils ont dû rembourser leur prêt à compter du mois de novembre 2022,

— l’absence des arrivées d’eau froide au droit de chaque évacuation d’eaux usées de la cuisine ne leur permettait pas d’installer une cuisine, obligatoire pour la mise en location d’un logement meublé en application de l’article 2 du décret du 31 juillet 2015,

— les réserves ne pouvaient pas être aisément levées en cas d’occupation par des locataires,

— la reprise des sols de l’entrée et des chambres, résultant du défaut de planéité, ainsi que de la porte de placard en conflit avec la porte d’entrée principale aurait contraint les locataires à se rendre disponibles à chaque intervention et à déplacer leurs meubles en amont,

— ils ne pouvaient pas louer le bien affecté de désordre, sauf à engager leur responsabilité du fait de la persistance de ces désordres,

— le loyer mensuel étant de 1280 euros hors charges, ils sollicitent la somme de 4480 euros correspondant au montant du loyer hors charges multiplié par 3,5 mois en indemnisation de leur perte locative du 20 octobre 2022 au 5 février 2023.

La SCCV [Localité 4] s’y oppose. Elle expose que :

— les époux [E] ne démontrent pas que l’appartement n’était pas en état d’habitabilité sur cette période,

— ils ont reconnu dans le procès-verbal de livraison que les biens vendus étaient achevés,

— ils ont fait le choix de ne pas louer leur bien avant la levée des réserves alors que celle-ci pouvait aisément être effectuée lorsque le bien était occupé,

— ils échouent à rapporter la preuve d’une faute de nature à fonder leur demande d’indemnisation,

— ils ont souhaité louer leur bien meublé, dès lors des travaux d’aménagement étaient nécessaires notamment s’agissant de la cuisine et d’installation d’équipements,

— la période entre le 20 octobre 2022 et le 5 février 2023 correspond à cette période d’aménagement,

— les époux [E] n’établissent pas de lien de causalité entre la date de levée des réserves et la vacance locative entre le 20 février 2022 et le 5 février 2023.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les documents annexés au procès-verbal de livraison du 20 octobre 2022, l’appartement des époux [E] a été livré avec 57 réserves.

L’expert amiable a indiqué dans son rapport du 21 juillet 2023 :

1 – parquet :

— lors de la livraison, la porte d’entrée de l’appartement ne pouvait pas s’ouvrir à 90°, elle venait buter contre la porte de la buanderie. Afin de lever la réserve, le dormant de la porte de la buanderie a été déplacé nécessitant une reprise du parquet au sol,

— la reprise du parquet est très inesthétique,

— les lames ne sont pas de la bonne taille et sont recouvertes de colle,

— un dénivelé de 6mm entre les lames posées est mesuré,

2 – WC :

— après la livraison de l’appartement, le constructeur est intervenu pour réparer une fuite sur le lave-mains des WC,

— la bonde et la tirette du lave-mains n’ont pas été reposées,

— absence de pression au niveau du robinet,

3 – peinture :

— les peintures du plafond et du mur de la cage d’escalier ont été refaites suite à des réserves,

— les reprises ont été ponctuelles et sont inesthétiques,

4 – compteur d’eau :

— il manque le compteur d’eau sur le réseau de chauffage,

5 – garde-corps :

— le garde-corps de la terrasse du 2e étage bouge anormalement,

— il y a un risque de chute pour les personnes,

6 – fuite sous la baignoire :

— lors de la réunion, une fuite a été observée,

— l’eau s’écoule à travers un joint de la faïence murale.

Madame [S] [D] et Monsieur [G] [C], locataires du bien immobilier depuis le 5 février 2023, ont attesté que le bail devait débuter « mi-novembre 2022 ».

Il résulte de ces éléments qu’aucune perte locative ne peut être attribuée à la SCCV [Localité 4] avant mi-novembre, les époux [E] n’ayant pas prévu de louer leur bien avant cette date.

Si les constations de l’expert amiable en juillet 2023 démontrent que le bien était encore affecté de désordres à cette date, force est de constater que les époux [E] échouent à démontrer qu’il appartenait à la SCCV [Localité 4] d’y remédier, à l’exception des désordres affectant le parquet qui n’ont été repris qu’en 2024 et n’ont pas empêché les locataires d’occuper les lieux.

En conséquence, faute pour les époux [E] d’établir une faute de la SCCV [Localité 4] en lien avec leur préjudice, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire, aucune demande et aucun élément ne justifiant de l’écarter.

Les époux [E], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Les époux [E] seront également condamnés in solidum à payer la somme de 3000 euros à la SCCV [Localité 4] afin de compenser les frais de justice non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer afin d’assurer la défense judiciaire de ses intérêts, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [E] seront enfin déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] de leurs demandes tendant à condamner la SCCV [Localité 4] à reprendre les désordres affectant leur bien et aux demandes subséquentes ;

Déboute Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] de leurs demandes tendant à condamner la SCCV [Localité 4] à les indemniser de leur perte locative ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] aux dépens ;

Condamne in solidum Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] à payer à la SCCV [Localité 4] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [L] [E] et Madame [I] [Z] épouse [E] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT