Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 3, 15 décembre 2025, n° 24/03698

TJ Meaux 15 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Prescription des demandes de la commune
La cour a jugé que la commune avait connaissance du caractère dérisoire du loyer depuis 2016 et n'a pas agi dans le délai imparti, rendant sa demande irrecevable.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a jugé que la commune, étant la partie perdante, devait être condamnée aux dépens.
Accepté
Demande d'indemnité au titre de l'article 700
La cour a accordé une indemnité à Monoprix en raison de la perte subie dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 3, 15 déc. 2025, n° 24/03698
Numéro(s) :	24/03698
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Pierre BLATTERCornelie DURRLEMAN
Cabinet(s) :	BLATTER SEYNAEVE
Parties :	S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION c/ COMMUNE DE [ Localité 6 ]

Texte intégral

— N° RG 24/03698 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTU6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Minute n° 25/951

N° RG 24/03698 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTU6

CCC : dossier

FE :

M^e BLATTER,

M^e DURRLEMAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU QUINZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Nous, M^me CAUQUIL, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de MEAUX, Magistrat chargé de la Mise en Etat assisté de Madame KILICASLAN, Greffier ;

Audience de plaidoirie du 20 Octobre 2025 ;

Vu les articles 780 et suivants du code de procédure civile;

Vu le dossier de l’affaire enrôlée sous le N° RG 24/03698 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTU6 ;

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.S. MONOPRIX EXPLOITATION, PAR ABRÉVATION “MPX”

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Cornelie DURRLEMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance :

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CAUQUIL, juge de la mise en état , ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

Par acte notarié du 1er juillet 2009 en renouvellement d’un bail commercial, la commune de [Localité 6] a donné à bail commercial à la société Monoprix Exploitation, par abrévation MPX, un local d’une superficie de 518 m2 environ situé au sous sol d’un immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 8], pour une durée de neuf années ayant commencé à courir rétroactivement le 1er juillet 2007 pour se terminer au 30 juin 2016 moyennant un loyer annuel de 8.692,10 euros. Les lieux loués avaient pour destinatation exclusive : “activité de magasin à rayons multiples”

Par acte extrajudiciaire en date du 31 mars 2016, la commune de [Localité 8] a donné congé pour le 30 septembre 2016 avec offre de renouvellement de bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016pour un loyer prinicipal annuel de 24.400 euros.

Par lettre du 5 avril 2017, la société Monoprix Exploitation a proposé que le loyer annuel soit porté à 13.000 euros.

Par courrier en date du 29 juin 2017, la commune de [Localité 8] a proposé que le montant du loyer annuel soit de 19.032 euros, proposition à laquelle la société Monoprix Exploitation n’a pas donné suite.

Par courrier du 26 mars 2019, la société Monoprix Exploitation informait “que notre bail est renouvelé automatiquement à compter du 01/10/2016 par suite de prescription biennale aux conditions de loyer de l’ancien bail.Par conséquent, le loyer annuel en principal au 01/10/2016 est donc fixé à la somme de 9.656,36 € HT”

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022, la commune de [Localité 8] a fait signifier à la société Monoprix Exploitation une lettre datée du 29 mars 2022 ayant pour objet “congé avec offre de renouvellement de bail commercial” à compter du 1er octobre 2022 et pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 70.000 euros

Par lettre du 5 avril 2022 adressée à la commune de [Localité 8], la société Monoprix Exploitation a indiqué “vous n’êtes pas sans savoir que notre bail a été renouvelé le 1er octobre 2016 pour une durée de 9 ans pour se terminer le 30 septembre 2025 de telle sorte qu’il vous est impossible de nous délivrer congé avec offre de renouvellement pour une prise d’effet antérieure à cette date.”

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la commune de Lagny-Sur-Marne a assigné la société Monoprix Exploitation devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de voir juger que le bail commercial a été conclu pour un prix dérisoire, qu’en conséquence ce contrat de bail commercial est nul, ordonner la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient au jour de la reconduction tacite intervenue le 1er octobre 2016 et ordonner à la société Monoprix Exploitation la restitution de la somme de 648 833,375 euros à la ville de Lagny Sur Marne.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 la société Monoprix Exploitation, par abréviation MPX a assigné la commune de Lagny-Sur-Marne devant le tribunal judiciaire de Meaux à qui elle demande au visa des articles L. 145-9 et L. 145-12 du code de commerce, de

— Juger que le congé avec offre de renouvellement au 1er octobre 2022 prétendument délivré par la commune de [Localité 8] « par courrier du 25 mars 2022 » est nul et de nul effet,

— Juger que le congé avec offre de renouvellement au 1er octobre 2022 délivré par la commune de [Localité 8] à la société Monoprix Exploitation, par abréviation MPX par acte d’huissier de justice du 31 mars 2022 mettra fin au bail le 30 septembre 2025 à minuit et entraînera le renouvellement du bail le 1er octobre 2025 à 0 heure,

— Condamner la commune de Lagny-sur-Marne aux dépens de la procédure en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par la SCP BLATTER SEYNAEVE, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code , ainsi qu’au paiement de la somme de 5000 euros par application de l’article 700 dudit code.

Par ordonnance rendue le 20 décembre 2024, le juge de la mise en état de Nanterre s’est déclaré incompétent territorialement au profit du Tribunal judiciaire de Meaux

Par ordonnance du 30 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Meaux a réouvert les débats et renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 16 juin 2025 pour examen de la question de la jonction avec l’affaire RG N° 25/564, affaire initiée par l’assignation de la Commune de Lagny sur Marne

A l’audience du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la jonction avec la procédure RG N° 25/564 et la poursuite de l’instance avec le numéro RG 24/3698.

Vu les dernières conclusions d’incident de la société Monoprix Exploitation notifiées par RPVA le 10 octobre 2025 auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile, par lesquelles elle demande au juge de la mise en état, de :

— Rejeter la demande de la commune de [Localité 8] tendant au renvoi de l’examen de la question de la prescription devant la formation de jugement appelée à statuer sur le fond,

— Juger irrecevables, comme étant atteintes par la prescription, les demandes de la commune de [Localité 8] tendant à l’annulation de bail pour prix dérisoire, pour méconnaissance des principes d’interdiction d’octroi de libéralités ou des cessions à vil prix par les personnes publiques, pour erreur sur les qualités substantielles ou encore pour dol, et par voie de conséquence à la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient au 1er octobre 2016 et à la condamnation de la société Monoprix Exploitation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2016.

— Rejeter la demande de la commune de [Localité 8] tendant à voir juger irrecevables, comme étant prescrites, les demandes de la société Monoprix Exploitation tendant à l’annulation du congé prétendu congé donné par « par courrier du 25 mars 2022 » pour le 1er octobre 2022 et à voir juger que le congé donné par acte de commissaire de justice du 31 mars 2022 avec offre renouvellement au 1er octobre 2022 n’a provoqué le renouvellement que le 1er octobre 2025

— Condamner la commune de [Localité 8] aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières conclusions d’incident de la Commune de [Localité 7], notifiées par RPVA le 15 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile, par lesquelles elle demande au juge de la mise en état, de:

A titre principal

— Juger que la question du point de départ de la prescription des demandes de la commune de [Localité 8] doit être traitée concomitamment à celle du bien-fondé de ces demandes et par voie de conséquence renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur le bien-fondé des demandes reconventionnelles de la commune de [Localité 8] et sur la question de la prescription.

A titre subsidiaire

— Juger que la demande de la société Monoprix Exploitation est prescrite

— Constater que les demandes de la commune de [Localité 8] demandent à juger :

o La suspension de la prescription pour fraude de la société Monoprix Exploitation

o la nullité du bail pour méconnaissance du principe constitutionnel d’incessibilité à vil prix d’un bien appartenant à une personne publique

o la nullité du bail pour méconnaissance du principe d’ordre public d’interdiction des libéralités d’une personne publique

o la nullité du bail actuel pour loyer dérisoire,

o la nullité du bail pour dol de la société Monoprix Exploitation

o la nullité pour erreur sur une qualité essentielle du bail

o par voie de conséquence, la remise des parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient au jour de la reconduction tacite, intervenue le 1er octobre 2016

o par voie de conséquence, la condamnation de la société Monoprix Exploitation au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur réel du loyer que la Ville aurait dû percevoir depuis le 1er octobre 2016

o par voie de conséquence la fixation du loyer annuel du bail à courir à compter du 1er octobre 2025 à 90 90 650 euros annuels

— Juger que la prescription des actions en nullité du bail a été suspendue du fait de la fraude de la société Monoprix Exploitation et que le délai a recommencé à courir à compter du 24 juillet 2023 à titre principal, et à titre subsidiaire à compter du 28 mars 2019

— Juger que les points de départ de demandes reconventionnelles de la commune de [Localité 10] tendant à faire juger la nullité du bail actuel pour méconnaissance du principe constitutionnel d’incessibilité à vil prix d’un bien appartenant à une personne publique, la nullité pour méconnaissance du principe d’ordre public d’interdiction des libéralités d’une personne publique et la nullité pour loyer dérisoire sont, à titre principal fixés au 24 juillet 2023, et à titre subsidiaire au 28 mars 2019

— Juger que les points de départ des demandes reconventionnelles de la commune de [Localité 9]

Marne tendant à faire juger la nullité du bail actuel pour dol de la société Monoprix Exploitation et la nullité pour erreur sur une qualité essentiel du bail actuel sont fixés au 28 mars 2019

— Par voie de conséquence, juger que les demandes de la commune de [Localité 8] relatives à la nullité du bail actuel ne sont pas prescrites et les juger recevables

— Par voie de conséquence, juger que les demandes de la commune de [Localité 8] relative à la remise en état des parties au 1er octobre 2016, à la condamnation de la société Monoprix Exploitation au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur réelle du loyer que la commune de [Localité 8] aurait dû percevoir depuis le 1er octobre 2016 et la fixation du loyer annuel du nouveau bail à 90 90 650 euros annuels sont recevables

En toute hypothèse

— Condamner la société Monoprix Exploitation aux dépens de l’incident ainsi qu’à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 3000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’audience du 20 octobre 2025 à laquelle l’incident a été plaidé ;

MOTIVATION

1 Sur la demande de la commune de [Localité 6] de renvoi à la formation de jugement

Aux termes de l’article 789 en son alinéa 1 et 2 du code de procédure civile,

“ Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

[…]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir.

Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s’y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l’affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l’instruction, pour qu’elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s’il l’estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d’administration judiciaire.”

L’article 789 du code de procédure civile dispose, notamment, que, jusqu’à son dessaisissement, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir ; que, si une question de fond doit être tranchée au préalable pour statuer sur la fin de non recevoir, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond ; que s’il l’estime nécessaire ou en cas d’opposition des parties dans les affaires ne relevant pas du juge unique, il peut renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur une question de fond et sur la fin de non recevoir.

Ce texte n’impose donc pas au juge de la mise en état de se dessaisir systématiquement au profit de la formation de jugement en matière de bail commercial lorsqu’il est saisi d’une fin de non recevoir imposant de trancher une question de fond, même portant sur la nullité du bail .

Il s’en déduit que le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société Monoprix Exploitation.

2 – Sur la fin de non recevoir soulevée par la société Monoprix Exploitation tirée de la prescription des demandes de la commune de [Localité 6]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.”

L’article 2224 du code civil dispose que “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Dans l’assignation délivrée le 25 mars 2024, la commune de [Localité 8] demande de voir juger que le bail commercial a été conclu pour un prix dérisoire, qu’en conséquence ce contrat de bail commercial est nul, ordonner la remise des parties dans l’état où elles se trouvaient au jour de la reconduction tacite intervenue le 1er octobre 2016 et ordonner à la société Monoprix Exploitation la restitution de la somme de 648 833,375 euros à la ville de [Localité 6].

Elle se prévaut notamment des dispositions des articles 1169 et 1178 du code civil.

La société Monoprix Exploitation lui oppose une fin de non recevoir tirée de la prescription.

L’action en nullité du bail poursuivie par la commune de [Localité 8] ne découlant pas de l’application du chapitre du code de commerce consacré au bail commercial , elle relève non pas de la prescription de deux ans prévue par l’article L. 145-60 de ce code, mais de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil.

La charge de la preuve du point de départ du délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non recevoir.

En l’espèce, la société Monoprix Exploitation soutient que la prescription de l’action en annulation du bail renouvelé le 1er octobre 2016 a commencé à courir le 1er octobre 2018 pour échoir le 30 septembre 2023.

Elle fait valoir que la Commune de [Localité 8] ne pouvait ignorer, en l’absence de saisine à son initiative du juge des loyers commerciaux, les conséquences quant à la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2016, identique à celui du précédent bail; qu’elle avait par ailleurs la possibilité avant le 30 septembre 2018 de faire appel à un expert pour apprécier la valeur locative du bien loué si elle estimait le montant du loyer dérisoire.

En l’espèce, la commune de [Localité 8] a mentionné dans le congé avec offre de renouvellement de bail, délivré selon les règles fixées par l’article L. 145-9 du Code de commerce, qu’elle entendait modifier les clauses relatives au prix afin de voir fixer celui-ci à la somme principale annuelle de 24.000 euros; que “ces modifications sont justifiées par le montant du loyer actuel anormalement bas : 9555,36 euros par an”; que, selon les termes du congé, ces modifications se justifiaient par la prise en charge du paiement de la taxe foncière et par la valeur locative “ayant été évaluée par des professionnels à 50 € du m2" soit un manque à gagner locatif annuel s’élevant à 24 400 – 9555 = 14 844 euros

Il s’ensuit que la commune de [Localité 8], en visant expressement un montant du loyer anormalement bas et une sous évaluation de la valeur locative du bien pour justifier une modification des clauses du bail, a constaté dès le 31 mars 2016, date de signification du congé avec offre de renouvellement, que le montant du loyer fixé jusqu’alors apparaissait dérisoire.

Elle ne peut dès lors soutenir utilement qu’elle a tiré sa connaissance du caractère dérisoire du prix auquel elle consentait à louer ses locaux des termes du courrier adressé par la société Monoprix Exploitation le 26 mars 2019.

Il ressort des pièces versées en procédure que si des pourparlers se sont engagés en 2017 par des échanges de courriers en date du 5 avril et 20 juin 2017, aucun accord n’a été trouvé entre le bailleur et le locataire avant l’expiration du délai de prescription de deux ans prévue par l’article L. 145-60 du code du commerce.

Il résulte d’une jurisprudence constante, que le bail doit être considéré comme renouvelé et ce même si le locataire, tout en acceptant le principe du renouvellement, conteste le loyer.

Dès lors, en l’absence d’action du bailleur aux fins de saisine du juge des loyers commerciaux qui aurait eu pour effet, dans les conditions prévues au code du commerce, d’interrompre la prescription, il convient de constater que le bail a été renouvelé aux clauses et conditions du bail précédent.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que le point de départ de la prescription de l’action en nullité de la commune de [Localité 8] se situe au 1er octobre 2018, date de prise d’effet du nouveau bail.

La commune de [Localité 5] était en conséquence tenue d’agir au plus tard le 30 septembre 2023.

Ayant assigné la société Monoprix Exploitation le 25 mars 2024, soit postérieurement à l’expiration du délai de prescription, ces demandes sont irrecevables pour être prescrites.

La commune de [Localité 8] soutient que la société Monoprix Exploitation a, par des moyens déloyaux caractérisant la fraude, laissé délibéremment s’écouler le délai de prescription biennale puis quinquennale aux fins de se maintenir dans le bénéfice d’un contrat contraire au principe constitutionnel d’incessibilité à vil prix des biens des personnes publiques, à un principe d’ordre public et à des dispositions législatives impératives.

S’agissant la prescription biennale, il sera renvoyé à la démonstration supra.

S’agissant de la prescription quinquennale:

Aux termes de l’article 2234 du code civil, “la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure.”

Les motifs invoqués par la commune de [Localité 8] sont inopérants à établir son impossibilité d’agir . Il y a par ailleurs lieu de constater que la commune de [Localité 8] a agi en assignant la société Monoprix Exploitation le 25 mars 2024 en nullité d’un bail commercial sans indiquer en quoi l’empêchement qui faisait jusqu’alors obstacle à son action, avait cessé.

Il convient de faire droit à la fin de non recevoir soulevée par la société Monoprix Exploitation.

3- Sur la fin de non recevoir soulevée par la commune de [Localité 6] tirée de la prescription des demandes de la société Monoprix Exploitation

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024 la société Monoprix Exploitation, a assigné la commune de Lagny-Sur-Marne devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir juger que le congé avec offre de renouvellement au 1er octobre 2022 prétendument délivré par la commune de Lagny-sur-Marne « par courrier du 25 mars 2022 » est nul et de nul effet.

La commune de [Localité 8] lui oppose une fin de non recevoir tirée de la prescription soutenant que le congé ayant été signifié le 31 mars 2022, Monoprix Exploitation était tenue d’agir au plus tard le 30 mars 2024.

L’article 145-9 du code du commerce en son dernier alinéa dispose que “Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.”

Il ressort des pièces de la procédure que le congé avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er octobre 2022 et pour une durée de neuf ans moyennant un loyer annuel de 70.000 euros a été signifié par la commune de [Localité 6] à la société Monoprix Exploitation par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022.

Il ya lieu de constater que le point de départ du délai de prescription se situe au jour de la prise d’effet du nouveau bail, soit le 1er octobre 2022; que ce délai a été interrompu par la délivrance de l’assignation le 31 mars 2022.

Il s’ensuit que la demande de la société Monoprix Exploitation n’est pas prescrite.

La fin de non recevoir soulevée par la commune de [Localité 8] sera rejetée.

La commune de [Localité 8] est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Déclare irrecevable l’action de la commune de [Localité 8] pour cause de prescription;

Déclare recevable l’action de la société Monoprix Exploitation;

Condamne la commune de [Localité 8] aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne la commune de [Localité 8] à payer à la société Monoprix Exploitation la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 16 mars 2026 pour conclusions en défense au fond;

Rappelle que les envois doivent être effectués impérativement au plus tard le jeudi précédant l’audience à 23h59mn, à défaut ils ne seront pas pris en compte.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT