— N° RG 24/02510 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRKA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 03 Février 2025

Minute n°25/463

N° RG 24/02510 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRKA

le

CCC : dossier

FE :

— Me [S]

— Me [Localité 10]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TREIZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Madame [V] [X]

Chez Mme [T] [G] [Adresse 7]

[Localité 8]

Monsieur [J] [X]

[Adresse 2]

[Localité 6] ETATS UNIS

représentés par Maître Hélène WOLFF de l’AARPI Cabinet WOLFF – ZAZOUN – KLEINBOURG, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [K]

Monsieur [M] [B]

[Adresse 1]

représentés par Maître Sébastien ROUGE de la SAS Rougé, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me VISBECQ, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 08 Avril 2025, en présence de M.[E] auditeur de justice, qui a été autorisé à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me VISBECQ, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

— N° RG 24/02510 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRKA

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS

Par acte sous seing privé des 11 et 13 juillet 2023, Monsieur [J] [X] et Madame [V] [X] (ci-après les consorts [X]) d’une part et Monsieur [M] [B] et de Monsieur [Z] [K] (ci-après les époux [F]) d’autre part ont conclu un contrat intitulé « compromis de vente » concernant un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11] (77) appartenant aux consorts [X] pour un montant de 540 000 euros.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 15 novembre 2023.

Le 1er décembre 2023, Maître [I] [C], notaire des consorts [X], a adressé une mise en demeure aux époux [F] de signer l’acte de réitération en son étude.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 décembre 2023, Maître [I] [C] a sommé les époux époux [F] de se rendre en son étude le 22 décembre 2023 pour signer l’acte authentique.

Le 22 décembre 2023, Maître [I] [C] a dressé un procès-verbal de difficultés en l’absence de réitération de la vente.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 14 février 2024, les consorts [X] ont mis les époux [F] en demeure de régler le montant de la clause pénale et de les indemniser de leurs préjudices, en vain.

Par actes de commissaire de justice du 28 mai 2024, les consorts [X] ont assigné les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Meaux aux fins de paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, les consorts [X] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1217, 1231-1, 1231-5 du code civil,

— les dire et juger recevables et bien fondés en leur acte introductif d’instance,

Et y faisant droit,

— condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Monsieur [Z] [K] à leur payer la somme de 54 000 euros en exécution de la clause pénale,

— condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Monsieur [Z] [K] à leur payer la somme de 59 755 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts,

— autoriser Maître [I] [C], notaire, à libérer les fonds détenus à hauteur de 20 000 euros au titre du dépôt de garantie à leur profit,

— dire que cette somme s’imputera sur les sommes dues par Monsieur [M] [B] et Monsieur [Z] [K] en exécution de la clause pénale et de la condamnation aux dommages et intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Monsieur [Z] [K] à leur verser une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à recouvrer par Maître [Y] [S].

Au soutien de leur demande de règlement de la clause pénale, les consorts [X] font valoir, au visa des articles 1103, 1217 et 1231-5 du code civil, que les époux [F] sont redevables d’une somme correspondant à 10% du prix de vente aux termes du contrat à titre de clause pénale. Ils expliquent que les acquéreurs avaient expressément renoncé au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition de la maison et qu’ils ne se sont pas présentés au rendez-vous fixé par le notaire malgré la mise en demeure et la sommation, sans justifier d’aucun motif légitime. Ils soulignent la mauvaise foi des acquéreurs qui n’ont versé entre les mains du notaire que la somme de 20 000 euros sur les 30 000 euros prévus par le contrat au titre du dépôt de garantie et indiquent que les promesses de régularisation de leur part ne se sont jamais concrétisées.

En réponse à l’argumentation des époux [F] concernant l’absence d’intention d’achat dans le compromis de vente, les consorts [X] font valoir que la présente procédure n’a pas pour objet de forcer la vente, mais de faire appliquer les clauses du contrat. Ils estiment néanmoins au visa de l’article 1589 du code civil que l’intitulé du contrat ainsi que l’accord sur le prix, la nature du bien vendu, les conditions de paiements et les dénominations d’acquéreur et de vendeur répondent aux conditions fixées par la loi et qu’il s’agit bien d’une promesse synallagmatique d’achat et de vente valant vente.

Au soutien de la demande de dommages et intérêts, les consorts [X] font valoir sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil qu’ils ont subi outre l’immobilisation du bien réparé par la somme due au titre de la clause pénale, des préjudices complémentaires justifiant l’allocation de dommages et intérêts supplémentaires. Ils expliquent qu’ils n’ont pu remettre leur bien en vente qu’en mars 2024 et que du fait de la crise immobilière, ils ont dû signer un avenant au mandat de vente pour un prix de 482 000 euros. Ils précisent que leur bien n’est toujours pas vendu. Ils sollicitent la somme de 58 000 euros au regard de la différence entre le prix de la vente et le prix actuel de leur bien. Ils ajoutent que le bien constituait la résidence principale de Madame [V] [X], que celle-ci a organisé son déménagement en vue de la vente et que n’ayant pu conclure cette vente et retrouver un logement, elle a dû louer un garde meuble et être hébergée chez des proches. Ils demandent la somme de 1755 euros par mois pour couvrir les frais de garde meubles.

Pour s’opposer à la demande de délai de paiement, les consorts [X] font part de la mauvaise foi des acquéreurs ainsi que de la durée de la procédure judiciaire. Ils soulignent le peu de pièces à l’appui de leurs difficultés financières et affirment que les consorts [F] ont acquis une maison avec un local commercial attenant pour créer une fromagerie dans la même ville et notamment sur la même place du centre ville.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, Monsieur [B] et Monsieur [K] demandent au tribunal de :

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Vu les articles 1106, 1231-5 et 1343-5 du code civil,

A titre principal,

— constater que le document intitulé « Compromis de Vente » des 11 et 13 juillet 2023 ne comporte aucune obligation d’acquérir de leur part,

En conséquence,

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,

— statuer sur la restitution de l’acompte de 20 000 euros à leur profit,

A titre subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique,

— constater l’absence de préjudice des demandeurs et réduire, en conséquence, le montant de la demande d’indemnisation à un euro symbolique,

En tout état de cause,

— leur accorder un délai de grâce de 24 mois pour procéder au règlement de toute condamnation,

— condamner les consorts [X] à 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [F] soutiennent au visa des articles 12 du code de procédure civile et 1106 du code civil que le document signé intitulé « compromis de vente » ne comporte aucune obligation de vendre ou d’acheter. Ils précisent qu’il ne s’agit que d’un accord des parties sur certains aspects d’une vente qui pourrait intervenir, sans qu’aucune obligation ferme et non équivoque réciproque de vendre et d’acheter ne puisse en découler.

A titre subsidiaire, ils demandent au visa de l’article 1231-5 du code civil de constater que le montant de la clause pénale est manifestement disproportionné au regard du préjudice effectivement subi par les consorts [X] et de le réduire à 1 euro symbolique.

Ils indiquent en outre sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil que la clause pénale ne peut se cumuler avec des dommages intérêts supplémentaires sauf à justifier d’un préjudice distinct. Or, ils considèrent que l’évolution du marché immobilier et la location d’un garde meuble est en lien avec le préjudice réparé par la clause pénale, de sorte qu’ils ne peuvent justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires. En tout état de cause, ils exposent que la baisse de la valeur du bien ne leur est pas imputable et relève de la crise immobilière actuelle. Ils ajoutent que les frais de garde meubles dépendent de l’arbitrage opérée par le vendeur au regard de la date de la vente et/ou de son déménagement et ne leur sont pas non plus imputables. Ils sollicitent dès lors le débouté des demandes.

Enfin, ils sollicitent au visa de l’article 1343-5 du code civil qu’un délai de paiement de 24 mois leur soit accordé. Ils expliquent qu’ils comptaient financer l’achat du bien par des fonds propres issus des résultats des entreprises qu’ils ont créées, qu’ils ont renoncé au bénéfice de la clause suspensive de financement afin d’accélérer la vente et que malheureusement leurs sociétés n’ont pas réalisé les bénéfices escomptés. Ils précisent que leurs revenus de 2023 s’élèvent à la somme de 47 046 euros et qu’en cas de condamnation, ils auront besoin d’un échéancier pour régler les sommes dues. Ils estiment que ce délai ne cause pas de préjudice aux vendeurs en ce qu’ils percevront le prix de vente de leur bien.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2025.

L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience tenue en juge unique du 8 avril 2025 à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale :

L’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Sur la nature du contrat :

Selon les dispositions de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’acte sous seing privé conclu les 11 et 13 juillet 2023 entre Monsieur [J] [X] et Madame [V] [X] d’une part et Monsieur [M] [B] et Monsieur [Z] [K] d’autre part s’intitule « Compromis de vente ».

Il précise en page 2 les éléments essentiels de ce contrat :

« LE BIEN VENDU

Une maison mitoyenne située : [Adresse 4] (77174)

LES CHIFFRES IMPORTANTS

Prix de vente : 540 000,00 €

(Montant que le Vendeur perçoit avant le paiement des honoraires de l’Agence)

Honoraires d’agence à la charge du Vendeur : 20 000,00 €

Frais prévisionnels d’acquisition: 38 970,00 €

Soit un total à devoir par l’Acquéreur de 578 970,00 €

Absence de financement par emprunt bancaire.

Montant total de l’apport personnel : 578 970,00 €

Ecart Financement / Prix : 0,00 €

Provision sur frais d’acte : 400,00 €

Montant de la taxe foncière : 1 941,00 €.

Date butoir de signature de l’acte de vente : 15/11/2023 ».

Il comporte en pages 4 et 5 les indications suivantes :

« Les parties à l’acte

LE VENDEUR

Monsieur [J] [X] (…)

Madame [V] [A] [R] [X] (…)

L’ACQUEREUR

Monsieur [M] [O] [P] [B] (…)

Monsieur [Z] [U] [K] (…)

Désignation du bien vendu

Bien individuel

Un bien individuel à usage d’habitation, situé [Adresse 5]) ».

Il prévoit en page 7 et 9 :

« Le prix convenu

La vente aura lieu moyennant le prix de CINQ CENT QUARANTE MILLE EUROS (540 000 €)

Ce prix sera payable comptant, le jour de la réitération de la vente, au moyen d’un virement à l’ordre du Notaire, reçu au plus tard la veille de la signature de l’acte authentique de vente. Aucun versement ne doit avoir lieu directement entre les parties.

Les parties soumettent formellement la réalisation des présentes et le transfert de propriété, au paiement, par l’Acquéreur, de l’intégralité du prix payable comptant et des frais et droits de la vente.

(…)

L’Acquéreur déclare :

• ne pas avoir besoin de recourir à un emprunt pour financer cette acquisition et/ou qu’il a les capacités financières lui permettant de payer le prix, les frais, droits et émoluments et si elle est du par lui éventuellement, la rémunération de l’intermédiaire ».

Il prévoit en pages 12 et 17 :

« Les conditions de la vente

TRANSFERT DE PROPRIETE ET DE JOUISSANCE

L’Acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique

(…)

Réitération authentique – Acte de vente

(…)

La signature de cet acte devra intervenir au plus tard le 15/11/2023 ».

Il résulte de ces éléments que le contrat conclu est bien une promesse synallagmatique de vente par laquelle les consorts [X] se sont engagés à vendre leur bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11] et les époux [F] à l’acquérir au prix de 540 000 euros au moyens de fonds dont ils disposaient et ce, au plus tard le 15 novembre 2023.

sur la clause pénale :

Le compromis comporte en page 11 une clause ainsi libellée :

« La clause pénale

Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte notarié de vente et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à titre de clause pénale à l’autre partie, une somme représentant 10% du prix de vente soit un montant de CINQUANTE-QUATRE MILLE EUROS (54 000,00 €), conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où ce comportement n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

Cette clause pénale ne peut toutefois priver chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

En cas de défaillance fautive d’une des parties, en plus de la clause pénale, la partie défaillante devra également une indemnité à l’agence immobilière, d’un montant égal aux honoraires de ladite agence.

Cette indemnité sera due même si la partie défaillante n’avait pas la charge des honoraires. »

Les époux [F] ont tous les deux signé un acte de renonciation à la condition suspensive de financement. Dès lors, le compromis de vente ne comportait que des conditions suspensives générales qui ont été levées avant le 15 novembre 2023, date fixée pour la réitération de la vente inscrite dans le compromis.

Il résulte du procès-verbal de difficultés du 22 décembre 2023 que :

— le compromis de vente a été notifié par lettre recommandée électronique le 13 juillet 2023,

— les époux [F] n’ont pas usé de leur faculté de rétractation dans les 10 jours de cette notification,

— le 14 novembre 2023, la somme de 20 000 euros a été versée à titre de dépôt de garantie,

— le 17 novembre 2023, Maître [L], notaire des époux [F], a confirmé le rendez-vous du 23 novembre 2023 et a précisé que les fonds seraient versés dès le 22 novembre 2023,

— les fonds n’ont pas été versés le 22 novembre 2023,

— le 23 novembre 2023, Maître [L] indique que ses clients ne disposent pas de l’intégralité des fonds mais persistent à vouloir acquérir le bien. Le rendez-vous est décalé au 30 novembre 2023 et les époux [F] se sont engagés à verser la somme de 80 000 euros,

— le 30 novembre 2023, Maître [C] indique n’avoir toujours rien reçu,

— le 1er décembre 2023, Maître [L] sollicite un nouveau report de rendez-vous au 31 janvier 2024 et propose d’indemniser les consorts [X] à hauteur de 10 000 euros, tandis que Maître [C] met les époux [F] en demeure de signer l’acte de vente,

— Maître [C] a accordé un nouveau délai aux époux [F] jusqu’au 14 décembre 2023 pour verser les sommes de 80 000 euros et10 000 euros promises et a conditionné le report du rendez-vous à la signature d’un avenant,

— en l’absence de réponse et de versement des sommes, Maître [C] a fait sommer les époux [F] par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2023 de se présenter en son étude le 22 décembre 2023 pour signer l’acte authentique de vente,

— les époux [F] ne se sont pas rendus en son étude pour signer l’acte le 22 décembre 2023.

Ainsi, alors qu’ils avaient renoncé à la clause suspensive de financement et qu’ils avaient été mis en demeure de se présenter en l’étude du notaire pour signer l’acte authentique de vente, les époux [F] n’ont pas exécuté leur obligation.

Les époux [F] évoquent des difficultés financières pour justifier leurs manquements.

Toutefois, ils ne produisent aucune pièce permettant d’établir ces faits, communiquant uniquement leur avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023.

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Ainsi, alors que les consorts [X] ont fait preuve de patience et de flexibilité pour permettre aux époux [F] de parvenir à verser les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier, ces derniers n’ont pas respecté leurs engagements.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner solidairement les époux [F] à verser aux consorts [X] la somme de 54 000 euros prévue par le compromis de vente, somme qui n’apparaît pas manifestement excessive au regard du prix du bien devant être vendu et de leur comportement.

Maître [I] [C], notaire, sera autorisée à libérer la somme de 20 000 euros qu’elle détient au titre du dépôt de garantie entre les mains des consorts [X]. Cette somme viendra en déduction de la somme de 54 000 euros.

Sur les dommages et intérêts :

Si l’article 1231-5 du code civil dispose qu’il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre que celle prévue par la clause pénale, il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause, des dommages et intérêts dès lors où ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer. La charge de la preuve de l’existence d’un caractère distinct du préjudice repose sur la partie qui le sollicite.

La clause pénale insérée au compromis vise la non-réalisation de la vente et inclut par conséquent le gain manqué et la perte subie du fait de l’abandon de la vente.

La baisse du prix, qui n’est en outre qu’hypothétique tant que le bien n’a pas trouvé acquéreur, et les frais de garde meubles ne peuvent dès lors justifier l’allocation de dommages et intérêts complémentaires.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les époux [F] fournissent un avis d’imposition établi en 2024 portant sur les revenus 2023 faisant mention d’un revenu fiscal de référence de 47 053 euros soit un revenu mensuel de 3921,08 euros.

Néanmoins, les époux [F] avaient tous les deux formulé l’intention d’acquérir le bien des consorts [X] sans devoir recourir à un prêt pour un montant de 540 000 euros, hors frais d’achat.

De plus, ils se sont engagés par l’intermédiaire de leur notaire à régler en fin d’année 2023 la somme de 80 000 euros en avance sur le prix de la vente.

Enfin, ils ont déjà versé la somme de 20 000 euros directement entre les mains du notaire.

Ainsi, la seule fourniture de l’avis d’imposition ne permet pas de justifier de leur impossibilité de régler la somme de 34 000 euros restant dû après la libération du séquestre au profit des consorts [X].

Ainsi, au regard de la somme restante à verser, des capacités financières des débiteurs et de la durée de la procédure, la demande de délai sera rejetée.

Sur les autres demandes :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Les époux [F], qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Hélène WOLFF, avocat au barreau de Paris.

Les époux [F] seront également condamnés solidairement à payer la somme de 2000 euros aux consorts [X] afin de compenser les frais de justice non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer afin d’assurer la défense judiciaire de leurs intérêts, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Monsieur [Z] [K] et Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [J] [X] et Madame [V] [X] la somme de 54 000 euros au titre de la clause pénale ;

Autorise Maître [I] [C], notaire associée à [Localité 9], à libérer la somme de 20 000 euros détenue par son étude au titre du dépôt de garantie entre les mains de Monsieur [J] [X] et Madame [V] [X] ;

Dit que ce règlement viendra en déduction de la somme de 54 000 euros due au titre de la clause pénale ;

Déboute Monsieur [J] [X] et à Madame [V] [X] de leur demande de dommages et intérêts supplémentaires ;

Déboute Monsieur [Z] [K] et Monsieur [M] [B] de leur demande de délai de paiement ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [K] et Monsieur [M] [B] aux dépens ;

Accorde à Maître Hélène WOLFF, avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Monsieur [Z] [K] et Monsieur [M] [B] à payer à Monsieur [J] [X] et Madame [V] [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE