TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Florence RAAB

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire PERRET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04612 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6K

N° MINUTE :

1/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 juin 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], Représenté par son Syndic la SAS JEAN CHARPENTIER – SOPAGI dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0801

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florence RAAB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0373

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 26 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04612 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6K

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [F] est propriétaire du lot n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 6], cadastré AN [Cadastre 7] SEC AT n°[Cadastre 2], soumis au régime de la copropriété représentant 125/1000ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI en exercice, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [L] [F], par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  4 019,18 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 18 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  780 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3 000 euros de dommages et intérêts ;

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Monsieur [L] [F] (125/1000ème).

Appelée à l’audience du 25 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 2 avril 2025.

A l’audience du 2 avril 2205, le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], représenté par son conseil, par conclusions n° 3 soutenues oralement, actualise ainsi ses demandes :

—  4 117,52 au titre des charges de copropriété arrêté au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  780 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, il expose que Monsieur [L] [F] effectue des règlements très irréguliers, et ce depuis 2015, causant d’importantes difficultés de trésorerie au syndic. Il précise que Monsieur [L] [F] conteste les affectations des sommes réclamées alors que les charges sont votées et justifiées. Il indique ne pas réclamer la reprise de solde de l’ancien syndic de copropriété.

Il souligne que les frais de recouvrement sont élevés au regard des nombreuses mises en demeure adressées au débiteur. Il conteste fermement avoir reçu des courriers de la part de Monsieur [L] [F].

Monsieur [L] [F], représenté par son conseil, par conclusions écrites n°3 soutenues oralement, sollicite de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] des prétentions suivantes :

—  531,25 euros : appel des charges budget du 2ème trimestre 2023 ;

—  531,25 euros : appel de charges budget du 3ème trimestre 2024 ;

—  531,25 euros : appel des charges budget 4ème trimestre 2024 ;

—  21,19 euros : cotisation annuelle 2020 ;

—  734,52 euros : travaux de renforcement de la structure 4ème étage ;

—  929,16 euros : travaux de renforcement du RDC et du 1er étage ;

—  112,50 euros : solde du PPPT/DPE ;

—  96,83 euros : travaux de façade rue RDC et 1er étage (appel du 23 septembre 2024) ;

—  780 euros : frais de recouvrement ;

— Et 3 000 euros de dommages et intérêts ;

— Donner acte à Monsieur [L] [F] de ce qu’il acquiesce au paiement des sommes suivantes :

—  434,38 euros soit l’appel de charges budget 2ème trimestre 2019 ;

—  501,41 euros soit la régularisation des charges sur 2019 ;

—  0,25 euros soit le solde des appels de charges 2022 ;

—  22,08 euros soit la cotisation annuelle 2019 ;

—  562,50 euros soit le solde des travaux de réfection façade sur rue RDC et 1er étage ;

—  43,12 euros au titre du nouveau Vigik

Soit un total de 1 563,74 euros

— Donner acte à Monsieur [L] [F] de ce qu’il remettra à la barre, lors de l’audience du 2 avril 2025 un chèque de ce montant libellé à l’ordre de la CARPA ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Monsieur [L] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, il précise que le logement concerné est un studio qu’il loue. Il considère qu’il a réglé sa dette avec le chèque de 1 573,74 euros remis à l’audience ainsi que le chèque de 590,63 euros transmis le 27 mars 2025 au syndicat des copropriétaires.

Il conteste le montant des sommes qui lui sont réclamées pour le surplus d’un montant de 1903,15 euros, et demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes. Il considère que la dette est apurée. Il également l’ensemble des frais de recouvrement.

Il précise qu’il vit à l’étranger et reconnait que la relation est chaotique avec le syndicat des copropriétaires depuis 2015.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré le 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 29 avril 2025 dument autorisée, le syndicat des copropriétaires a indiqué avoir encaissé le chèque de Monsieur [L] [F] pour une partie de la dette. Il indique que la créance s’élève désormais à la somme de 2 553,78 euros arrêtées au 24 février 2025. Il précise que le chèque de 590,63 euros date du 27 mai 2025 a été reçu par le syndic le 3 avril 2025 et porte sur le paiement des charges de copropriété du budget du 2ème trimestre 2025 pour la somme de 562,50 euros et la deuxième provision sur cotisation au fonds de travaux de l’année 2025 à hauteur de 28,13 euros, sommes qui ne sont pas visées par les demandes contenues dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il n’en sera pas tenu compte pour la présente instance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En outre, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il convient en préambule de noter que le syndicat des copropriétaires ne réclame pas le solde de l’ancien syndic, dont la créance était contestée par Monsieur [L] [F]. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 4, indiquant la répartition des tantièmes (125/1000èmes), établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [F] ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2019 à janvier 2025 ;

— les régularisations de charges de 2019, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— les relevés individuels de charge pour la période entre 2019 au 2015 ;

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices entre 2019 et 2024 ;

— l’historique du compte du 28 février 2019 au 23 janvier 2025, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé des créances ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2017, 26 mars 2018, 21 février 2019, 20 décembre 2020, 8 mars 2021, 25 mai 2022, 16 mai 2023 et 20 mars 2024 comportant notamment :

— l’approbation des comptes des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, et 2023 ;

— le vote des budgets prévisionnels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, et 2025 ;

— les attestations de non recours concernant tous les procès-verbaux susvisés ;

— Les 5 mises en demeure en date du 5 octobre 2022, 22 décembre 2022, 26 mai 2023, 20 octobre 2023 et le 2 novembre 2023 à Monsieur [L] [F] ;

— le règlement de copropriété ;

— les factures de frais de gestion.

Il convient de noter que Monsieur [L] [F] conteste des travaux ou des charges de copropriété alors même que ces travaux ont été votés à l’unanimité dans le cadre des assemblées générales susmentionnées et que les comptes ont été approuvés par ces mêmes assemblées générales, sans aucun recours de ces décisions, ou s’acquitte systématiquement avec retard de ces charges, contrevenant ainsi à ses obligations de propriétaire d’un bien en copropriété, et mettant ainsi en difficulté la trésorerie de l’ensemble de cette copropriété.

Monsieur [L] [F] n’est par ailleurs pas en capacité de prouver le paiement des sommes dues qu’il soutient avoir honoré. En effet, s’il produit la copie de plusieurs chèques à l’ordre du la SAS Jean CHARPENTIER correspondant bien à des appels de charges, il ne produit pas de justificatif d’envoi et de réception desdits chèques et de leur décaissement, de sorte que ces éléments ne peuvent justifier à eux seuls le paiement des créances dues.

Il ressort de tous des éléments produits par le syndicat des copropriétaires que l’ensemble des sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires est du et qu’en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4 117,52 euros portant sur la période allant du 1er février 2019 au 24 février 2025, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025.

Il convient en conséquence de rejeter l’ensemble des contestations de Monsieur [L] [F].

Au regard du chèque remis à l’audience du 2 avril 2025 d’un montant de 1 573,74 euros et de la note en délibéré du 29 avril 2025, il y a lieu de déduire des sommes ainsi exigibles, l’apurement partiel du versement réalisé à l’audience du 2 avril 2025 par chèque par le défendeur, soit 1 573,74 euros.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2 553,78 euros à laquelle Monsieur [L] [F] sera condamnée.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2024 sur la totalité de la somme, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 780 euros se décomposant de 180 euros, à trois reprises, et 240 euros pour l’envoi de 5 mises en demeure en date du 5 octobre 2022, 22 décembre 2022, 26 mai 2023, 20 octobre 2023 et le 2 novembre 2023.

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera relevé toutefois que l’envoi d’autant de mises en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 540 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

En conséquence la somme globale de 540 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation 29 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [L] [F] présente, de manière récurrente depuis au moins 6 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [L] [F]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 2 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI :

— la somme de 2 553,78 euros arrêtées au 24 février 2025, au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2019 au 24 février 2025 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 ;

— la somme de 540 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2024 ;

— la somme de 2 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

La greffière Le président.