RÉFÉRÉ

Min N° 25/00216

N° RG 25/00269 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD4M7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 05 Août 2025,

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous,Madame Magalie CART, Juge, assistée de Madame Véronique SABBEN, et de Madame Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition, est venue en référé la cause suivante le 24 Juin 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Madame [I] [Y], juriste

D’UNE PART

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [F]

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparante

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à : Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT

— copie certifiée conforme remise à : Madame [C] [F]

/

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 25 février 2005, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a consenti un bail à Madame [C] [F] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 5] (Résidence [6] – 9ème étage – appartement n°B091) à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel initial de 251,58 euros hors provision sur charges.

Par contrat du 20 février 2014, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a consenti un bail à Madame [C] [F] sur deux emplacements de stationnement situés [Adresse 11] (parking Aquitaine – n°001G060045 et °001G130045) à [Localité 9] moyennent un loyer mensuel de 11,13 euros et de 4,36 euros hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a, par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant les clauses résolutoires des contrats de bail.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a ensuite fait assigner Madame [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de voir :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux,

— ordonner son expulsion,

— condamner Madame [C] [F] au paiement de la somme de 1.484,63 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation et d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025, renvoyée au 24 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue.

A l’audience, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par Madame [I] [Y], juriste, munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 3.628,99 euros arrêtée au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), précisant ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Madame [C] [F] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 60 euros en règlement de l’arriéré

L’affaire a été mise en délibéré au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [C] [F] reste lui devoir, hors frais, la somme de 3.628,99 euros à la date du 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

En conséquence, Madame [C] [F] sera condamnée au paiement de cette somme de 3.628,99 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 17 juin 2025 (échéance du mois mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation des baux

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 28 février 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec avis de réception le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus les 25 février 2005 et 20 février 2014 contiennent des clauses résolutoires (page 3, articles n° 6 et 7) et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 6 novembre 2024 pour la somme en principal de 1.395,42 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, des baux leur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [C] [F] demande à ce que lui soit accordé des délais de paiement afin d’épurer le montant de la dette locative.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que la locataire dispose de ressources suffisantes pour apurer le montant de la dette dans les délais légaux.

Compte tenu de ces éléments, Madame [C] [F] sera autorisée à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets des clauses résolutoires seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

➢

Les clauses résolutoires sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;➢

Madame [C] [F] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de le condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux contrat de bail conclus le 25 février 2005 et 20 février 2014 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, d’une part, et Madame [C] [F], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] (Résidence [6] – 9ème étage – appartement n°B091) à [Localité 9] et concernant deux emplacements de stationnement situés [Adresse 11] (parking Aquitaine – n°001G060045 et °001G130045) à [Localité 9], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [F] à verser à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT la somme de 3.628,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [C] [F] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 100 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢

Les clauses résolutoires reprendront leurs pleins effets et les baux seront considérés comme résiliés de plein droit à compter du 7 janvier 2025 ;

➢

Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

➢

Le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [C] [F], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

➢

Madame [C] [F] sera condamnée à verser à la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DÉBOUTE la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [F] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant les clauses résolutoires ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge