— N° RG 25/00308 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDX75

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 Mai 2025

Minute n°25/938

N° RG 25/00308 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CDX75

le

CCC : dossier

FE :

— M^e FRANCESCHI

— M^e CARDOSO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

ASL DÉNOMMÉE « GREENWOOD PARK »

[Adresse 5]

représentée par Maître Catherine FRANCESCHI de la SELEURL FRANCESCHI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

SCI LES 2F

[Adresse 2]

représentée par M^e Christophe CARDOSO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M^me CHRETIEN, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M^me CHRETIEN, Présidente, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

****

JUGEMENT DU 9 DECEMBRE 2025

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Les 2 F est propriétaire du lot n°1 correspondant à un local commercial au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Greenwood Park », situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1], comprenant plusieurs parcelles bâties et non bâties constituées en 20 lots.

Aux fins d’assurer l’entretien, la gestion et la rénovation des éléments communs ainsi que de fixer le montant de la contribution de ses membres, a été constituée une association syndicale libre de propriétaires dénommée Association Syndicale Libre Greenwood Park (ci-après, l’association syndicale), administrée par un syndicat.

Par acte du 26 décembre 2024, l’association syndicale a fait assigner la société Les 2 F devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des cotisations et des frais de recouvrement ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

Bien qu’ayant constitué avocat, la société Les 2 F n’a ni conclu, ni produit de dossier de plaidoirie, malgré les relances de la juridiction.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 5 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de son assignation, l’association syndicale demande au tribunal de :

— condamner la société Les 2 F à lui payer les sommes de :

*8 732,33 euros au titre des cotisations arrêtées au 15 novembre 2024, soit appel du quatrième trimestre 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de l’assignation,

*865,45 euros au titre des frais de recouvrement,

*3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

*5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les 2 F aux dépens, avec recouvrement direct,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’association syndicale expose que son fonctionnement est régi, d’une part, par les dispositions de l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004, du décret n°2006-504 du 3 mai 2006 et des articles L.322-1 et suivants du code de l’urbanisme et, d’autre part, par ses statuts, lesquels prévoient que tous les frais et charges relatifs à la mise en état et à l’entretien des éléments d’équipements communs de l’ensemble immobilier sont supportés par les membres de l’association et que ces charges sont réparties entre les membres suivant une grille fixée par les statuts et font l’objet d’appels de fonds adressés à chaque membre, payables à échéance. Elle soutient que sa créance est certaine, liquide et exigibles, les budgets et les comptes des exercices concernés ayant été votés et approuvés par l’assemblée générale.

Concernant les frais de recouvrement, elle sollicite le remboursement des frais engagés au titre des lettres recommandées avec avis de réception, des courriers de relance, des « frais d’hypothèque légale » et des frais de mise au contentieux.

Elle soutient par ailleurs, sur le fondement de l’article 1153 du code civil, que le comportement de la société Les 2 F lui cause un préjudice distinct du retard de paiement

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des charges

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 1358 dudit code, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen.

Aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, « peuvent faire l’objet d’une association syndicale de propriétaires la construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d’intérêt commun, en vue :

a) de prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;

b) de préserver, de restaurer ou d’exploiter des ressources naturelles ;

c) d’aménager ou d’entretenir des cours d’eau, lacs ou plans d’eau, voies et réseaux divers ;

d) de mettre en valeur des propriétés. ».

L’article 7 de l’ordonnance précité dispose que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.

L’article 9 de ladite ordonnance prévoit que l’association syndicale libre est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat règle, par ses délibérations, les affaires de l’association.

Il ressort des statuts de l’association syndicale que :

— sont membres de l’association syndicale, tout propriétaire, pour quelque cause que ce soit et à quelque titre que ce soit de l’un des lots de l’ensemble immobilier (article 1er),

— l’association syndicale a notamment pour objet : la gestion de la voirie, incluant l’entretien et la rénovation tant de la voirie que des portails motorisés, ainsi que l’éclairage ; la gestion des réseaux existants sous l’emprise de la voirie ; la gestion des eaux usées ; la fixation du montant de la contribution des membres aux dépenses, la répartition des dépenses entre les membres ainsi que le recouvrement et le paiement de ces dépens (article 2),

— l’assemblée générale des propriétaires approuve le budget, leurs comptes et leur gestion (article 7),

— l’association syndicale est administrée par un syndicat composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants, ce syndicat administrateur prenant le nom et la forme d’un conseil d’administration (article 14),

— le conseil ou le syndicat est chargé de poursuivre des sommes dues à l’association et assure le paiement des dépenses (article 21).

En l’espèce, l’association syndicale produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété dont il ressort que la société Les 2 F est propriétaire du lot n°1 au sein de l’ensemble immobilier « Greenwood Park », situé [Adresse 4] [Localité 1] (pièce n°4),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2021, 10 novembre 2022, 2 novembre 2023 et 28 juin 2024 approuvant les comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°37 à 41),

— le commandement de payer, signifié par acte du 16 septembre 2021 par acte remis à personne habilitée, portant sur une somme de 5 979,54 euros (pièce n°12),

— un décompte arrêté au 15 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 8 732,33 euros (pièce n°13),

— le journal des appels de fonds pour le premier trimestre 2020 (pièces n°14 et 15),

— les appels de fonds pour les deuxième, troisième et quatrième trimestres 2020 (pièces n°16, 17 et 18),

— les appels de fonds pour les premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres 2021 (pièces n°19, 20, 22 et 24),

— un appel de fonds pour provision « pour procédure 2021 » daté du 30 juin 2021 (pièce n°21),

— un appel de fonds pour « prise en charge solde Eliance » daté du 20 août 2021 (pièce n°23),

— les appels de fonds pour les premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres 2022 (pièces n°25 à 28),

— les appels de fonds pour les premier, deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023 (pièces n°29 à 32),

— les appels de fonds pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2024 (pièces 33, 35 et 37),

— un appel exceptionnel de trésorerie du 19 février 2024 (pièce n°34),

— un appel exceptionnel de trésorerie du 11 octobre 2024 (pièce n°38).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 22 juin 2021, 10 novembre 2022, 2 novembre 2023 et 28 juin 2024 et que les sommes figurant dans le décompte arrêté au 15 novembre 2024 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds produits.

Si l’appel de fonds pour le troisième trimestre de l’exercice 2024 n’est pas justifié, la pièce n°36 étant illisible, il convient de relever que la somme portée sur le décompte à ce titre, à savoir 303 euros, est identique au montant des charges dues au titre des autres trimestres, lesquelles sont justifiées par les trois appels de fonds pour les premier, deuxième et quatrième trimestres. Il convient dès lors de considérer justifiée la somme due au titre des charges pour le troisième trimestre de l’exercice 2024.

Par ailleurs, l’association syndicale ayant fait délivrer l’assignation à la société Les 2 F par acte du 26 décembre 2024, aux termes desquelles il sollicite sa condamnation au paiement des charges arrêtées au 15 novembre 2024 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 15 novembre 2024 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de l’association arrêtées au 15 novembre 2024 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Ainsi, la créance de l’association syndicale, d’un montant de 8 732,33 euros, est certaine, liquide et exigible.

Par conséquent, la société Les 2 F est condamnée à payer la somme de 8 732,33 euros au titre des cotisations arrêtées au 15 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts est ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Conformément à l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment demander réparation des conséquences de l’inexécution. L’article 1231-1 dudit code prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demanderesse sollicite le remboursement des frais engagés au titre des lettres recommandées avec avis de réception, des frais de relance, des frais d’hypothèque légale ainsi que des frais de mise au contentieux.

Au soutien de cette prétention, elle renvoie aux pièces n°6 à 12 et 46, qui correspondent :

— au Kbis de la société Les 2 F (pièce n°6),

— à des courriers de relance, dont les avis de réception ne sont pas justifiés (pièces n°7 à 11),

— au commandement de payer signifié par huissier le 16 septembre 2021, lequel mentionne le coût de l’acte, soit la somme de 159,12 euros (pièce n°12),

— à un courrier du 28 octobre 2024 ayant pour objet la régularisation des charges 2023-2024 et mentionnant le solde de régularisation après déduction des appels de provisions (pièce n°46).

Aussi, si la demanderesse sollicite le remboursement de frais engagés au titre des lettres recommandées avec avis de réception, il convient de constater que les avis de réception ne sont pas produits et que le montant réclamé n’est pas justifié.

De même, il n’est produit aucun document contractuel en application duquel des frais de relance ou de mise au contentieux auraient été appliqués ni aucune pièce justificative.

En outre, si elle sollicite le remboursement de frais « d’hypothèque légale », elle n’explique pas à quoi correspondent ces frais et ne produit aucune pièce relative à cette prétention.

Dès lors, il apparaît que seule la somme de 159,12 euros correspondant au commandement de payer est justifiée. La société Les 2 F est donc condamnée au paiement de cette somme et l’association syndicale est déboutée de sa prétention pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

Le non-paiement des charges, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de l’association syndicale des propriétaires et fait peser une charge sur les autres propriétaires, causant ainsi un préjudice certain à l’association.

Il convient dès lors de condamner la société Les 2 F au paiement de la somme de 2 000 euros à l’association syndicale à titre de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Succombant, la société Les 2 F sera condamné aux dépens, dont distraction au profit de Maître Catherine Franceschi.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, la société Les 2 F sera condamné à payer à l’association syndicale, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI Les 2 F à payer à l’association syndicale libre Greenwood Park la somme de 8 732,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI Les 2 F à payer à l’association syndicale libre Greenwood Park la somme de 159,12 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI Les 2 F à payer à l’association syndicale libre Greenwood Park la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’association syndicale libre Greenwood Park du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la société Les 2 F aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Catherine Franceschi, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Les 2 F à payer à l’association syndicale libre Greenwood Park la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE