— N° RG 25/00556 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UN

Date : 30 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00556 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UN

N° de minute : 25/00415

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Matthieu AVRIL + dossier

M^e Laurent LUCAS

M^e Damien SIROT + dossier

Régie

Service Expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

Madame [S] [K]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Damien SIROT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [P]

Madame [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par M^e Matthieu AVRIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.S. ESD DIAG

[Adresse 8]

[Localité 13]

représentée par M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société ESD DIAG

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Juillet 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 6 juin 2024, Madame [S] [K] a acquis de Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [P] une maison à usage d’habitation sise [Adresse 6].

Par actes de commissaire de justice en date des 5 juin 2025, Madame [S] [K] a fait assigner Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [P] et la S.A.S ESD DIAG, la S.A AXA FRANCE IARD devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et de les voir condamner à leur payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et de voir ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir au seul vu de la minute.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [S] [K] explique que lors de l’achat de sa maison, l’acte notarié précisait que le bien querellé disposait d’une surface habitable de 170 m² et un diagnostic énergétique classé D selon le diagnostic effectué par la société ESD DIAG. Par suite, elle faisait établir de nouveaux diagnostics respectivement les 4 et 23 mai 2025 aux termes desquels il était conclu que le bien querellé disposait d’une surface habitable de 140 m² et d’un diagnostic énergétique classé F.

La demanderesse mettait alors en demeure les vendeurs d’avoir à s’expliquer sur cet écart lesquels déniés toute responsabilité.

Une expertise amiable s’est tenue le 02 juin 2025 avec édition d’un rapport lequel objective “une différence de 20% de surface excédentaire entre les deux rapports” et ajoute s’agissant du diagnostic énergétique “une prise d’hypothèse très optimiste de la part du diagnostiqueur initial”.

C’est dans ces conditions qu’elle sollicite une mesure d’expertise judiciaire au visa des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [S] [K] a maintenu les termes de leurs exploits introductifs d’instance.

Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [P], valablement représentés, ont sollicité du juge des référés de :

— JUGER recevables et bien fondés les époux [P] en leurs demandes, fins et conclusions

— CONSTATER que Madame [K] sollicite une mesure d’expertise judiciaire portant sur un bien immobilier à usage d’habitation qui lui a été vendu par les époux [P] par acte de vente notarié du 6 juin 2024

— CONSTATER que tant les époux [P] que Madame [K] ont la qualité de particuliers à l’acte de vente notarié du 6 juin 2024

— CONSTATER que tant les époux [P] que Madame [K] étaient, chacun, assistés par un Notaire aux opérations de vente du bien en présence

— CONSTATER qu’à la date de signification de la requête aux époux [P], il s’est écoulé près d’une année à compter de la date d’entrée en jouissance de Madame [K], année au cours de laquelle la requérante aurait vécu dans le bien vendu à usage d’habitation sans évoquer ou formuler quelque plainte que ce soit sur à l’état du bien vendu, étant précisé qu’elle a renoncé à son droit de rétractation conformément aux termes de l’acte de vente du 6 juin 2024

— CONSTATER que, précisément, le bien a été vendu par les époux [P] à Madame [K] en l’état

— CONSTATER par ailleurs que l’acte de vente prévoit expressément qu’à compter de l’entrée en jouissance dans les lieux par Madame [K], seuls les vices cachés sont susceptibles de fonder une action à l’encontre des vendeurs s’il était démontré qu’ils disposaient de la qualité de professionnels de l’immobilier ou de la construction lors de la vente

— CONSTATER cependant que les vices sur lesquels Madame [K] souhaitent faire porter les opérations d’expertise judiciaire puis un procès au fond sont à l’évidence, s’ils devaient revêtir cette qualification, des vices apparents qu’elles ne pouvaient ignorer

— CONSTATER dès lors que toute action au fond de Madame [K] à l’encontre des époux [P] qui serait relative à de tels vices est mécaniquement et manifestement vouée à l’échec

— JUGER que Madame [K] ne dispose donc d’aucun motif légitime à solliciter une mesure d’expertise in futurum à l’encontre des époux [P]

— JUGER que les conditions de l’article 145 du Code de procédure ne sont donc pas réunies

— REJETER la demande d’instruction in futurum de Madame [K] en ce qu’elle est formulée à l’encontre des époux [P]

A titre subsidiaire et si l’expert judiciaire devait, par extraordinaire, être désigné,

— SUPPRIMER de la mission de l’expert judiciaire l’élément de mission suivant « celle des vendeurs, en particulier de Mme [P], au regard de sa qualité de professionnelle de l’immobilier, et de sa capacité à ignorer ou non les erreurs de diagnostic et de surface ; »

— PRENDRE ACTE des plus vives protestations et réserves des époux [P] sur la mesure d’instruction in futurum sollicitée

En tout état de cause

— REJETER la demande de la requérante tenant au paiement de frais – sans justificatif et sans justification – à hauteur de mille huit-cent euros (1.800 €)

— DEBOUTER toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des époux [P]

— CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer aux époux [P] la somme de cinq mille euros (5.000,00 €) euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [P] exposent au soutien de leurs prétentions que la demanderesse ne justifie d’aucun motif légitime à l’obtention de la mesure sollicitée au visa de l’article 145 du code de procédure civile dans la mesure où d’une part, celle-ci dispose d’élément suffisant en sa possession et que la mesure ne saurait être envisagée dans le seul but de palier à une carence probatoire et que d’autre part, tout procès au fond serait manifestement voué à l’échec puisque tous les éléments déterminants étaient d’ores et déjà connu et retranscrit dans l’acte de vente et que par conséquent aucun vice caché ne saurait subsister ni même leur être imputables.

En réplique, Madame [S] [K] fait valoir qu’elle n’a pas à apporter la preuve d’une faute ou d’une qualification juridique à ce stade de la procédure mais seulement de démontrer d’un motif légitime à l’obtention de la mesure.

La S.A.S ESD DIAG, la S.A AXA FRANCE IARD, valablement représentées, ont formulé les protestations et réserves d’usage.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que la demanderesse a acquis une maison à usage d’habitation suivant acte notarié en date du 6 juin 2024. Il est constant que les premières constatations techniques établies postérieurement à l’achat tendent à démontrer une discordance entre la surface habitable et le diagnostic énergétique initial et ceux objectivés par le rapport établi postérieurement.

Ces seuls éléments sont suffisants à démontrer d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. C’est donc à tort Monsieur [Z] [P] et Madame [R] [P] soutiennent qu’à défaut d’apporter la preuve d’un vice caché qui leur serait imputable la demande serait dénuée de motif légitime. Il convient de rappeler à cet égard que la qualification juridique n’est pas figée au stade des référés et au contraire est susceptible d’être modifiée au fil des opérations d’expertises qui tendent justement à objectiver de la réalité des désordres allégués et le cas échéant des responsabilités éventuellement imputables qui à titre surabondant relève de l’appréciation exclusive du juge du fond.

Ainsi toutes critiques plus amples ou contraires seront rejetées.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [S] [K] le paiement de la provision initiale.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens devront demeurer à la charge de Madame [S] [K].

Par ailleurs, les circonstances de l’espèce ne justifient pas de rendre exécutoire la présente ordonnance au seul vu de la minute, la demande sera par conséquent rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder

Monsieur [F] [E]

SELARL ARKANE FONCIER

[Adresse 2]

[Localité 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.64.49.06.64

Port. : 06.79.09.13.22

Email : [Courriel 14]

avec mission de :

— entendre les parties et tous sachants,

— prendre connaissance de tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5]) après y avoir convoqué les parties,

— vérifier la réalité des désordres mentionnés dans l’assignation et dans le rapport d’expertise amiable du cabinet IXI en date du 2 juin 2025 ;

— procéder à un mesurage de la surface habitable du bien au sens des normes en vigueur, en distinguant notamment les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, et indiquer si le mesurage réalisé correspond à celui pris en compte dans le ou les diagnostics initiaux fournis lors de la vente ;

— réaliser ou faire réaliser un diagnostic de performance énergétique conforme à la réglementation en vigueur, et indiquer les consommations théoriques d’énergie primaire ainsi que le classement énergétique du bien ;

— comparer les résultats ainsi obtenus avec ceux du diagnostic initial produit lors de la vente et des deux diagnostics réalisés postérieurement, et déterminer l’origine des écarts constatés ;

— donner son avis sur la dépréciation de valeur vénale du bien, en fonction de la surface réelle et du classement énergétique réellement applicable, en tenant compte du marché local et des critères reconnus en matière immobilière ;

— fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie sur le fond de se prononcer sur les responsabilités encourues ;

— d’une manière générale, faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

* en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

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— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable,

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai ;

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 2500 € le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par Madame [S] [K] à la Régie de ce tribunal au plus tard le 30 septembre 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ces délais impératifs, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les SIX MOIS de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons la demande tendant à voir rendre exécutoire la décision au seul vu de la minute,

Laissons les dépens à la charge de Madame [S] [K],

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président