Min N° 25/00305

N° RG 24/05107 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDX4S

S.A. [Adresse 7]

C/

Mme [T] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM SEQENS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 janvier 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [T] [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2017, ayant pris effet le même jour, la SA DOMAXIS, a donné à bail à Mme [T] [G] un logement et son jardin situés [Adresse 2], à [Localité 9], ainsi qu’un emplacement de parking n°001, pour un loyer mensuel de 438,13 euros, des provisions mensuelles sur charges de 81,44 euros outre un dépôt de garantie de 473 euros.

La SA DOMAXIS a été absorbée par la SA [Adresse 8], laquelle a changé de dénomination pour devenir la SA SEQENS.

Invoquant des impayés, la SA SEQENS a, par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, fait signifier à Mme [T] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 137,40 euros, dont 2 002,08 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 09 octobre 2024, la SA SEQENS a fait assigner Mme [T] [G] à l’audience du 15 janvier 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable en ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion des lieux loués de de Mme [T] [G] et de tous occupants de son chef, si besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre de son propre choix, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues au frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner Mme [T] [G] à lui payer la somme en principal de 3 140,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés ;

— condamner Mme [T] [G] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [T] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024.

À l’audience du 15 janvier 2025, la SA SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 4 970,70 euros selon décompte arrêté au 08 janvier 2025, échéance de décembre 2025 incluse. Elle indique s’opposer à tout délai de paiement indiquant que le dernier loyer courant réglé l’a été en mars 2024.

Mme [T] [G], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 50 euros par mois en plus des loyers et charges. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA SEQENS justifie avoir saisi la CAF de la situation d’impayé de Mme [T] [G] par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 27 mai 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 09 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA SEQENS justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 16 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA SEQENS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 27 septembre 2017, le commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 08 janvier 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 4 970,70 euros au 08 janvier 2025, échéance de décembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire ainsi que les frais de procédure de commissaire de justice qui ne constituent pas des loyers. Elle est ainsi justifiée.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [T] [G] à payer à la SA SEQENS la somme de 4 970,70 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2002,08 euros à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la notification de la présente décision, au titre de la dette locative arrêtée au 08 janvier 2025, échéance de décembre 2025 incluse, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 27 septembre 2017 comporte, en son article 12, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 18 juillet 2024, la SA SEQENS a fait commandement à Mme [T] [G] de payer la somme de 2 002,08 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 19 août 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il résulte du décompte produit qu’à la date de l’audience, le loyer courant du mois de décembre 2024 n’a a été réglé dans son intégralité. Ainsi, le dernier loyer courant réglé totalement l’a été pour l’échéance de mars 2024.

À défaut de reprise de paiement du loyer courant avant la date de l’audience, il convient dès lors de débouter Mme [T] [G] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, elle sera déboutée de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [T] [G] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, la SA SEQENS sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [T] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 487,77 euros au 31 décembre 2024), et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [T] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA SEQENS formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA SEQENS, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2017 entre la SA DOMAXIS, aux droits de laquelle vient la SA SEQENS, d’une part, et Mme [T] [G], d’autre part, portant sur le logement et son jardin sis [Adresse 2], à [Localité 9], ainsi qu’un emplacement de parking n°001, sont réunies à la date du 19 août 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA SEQENS, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la SA SEQENS, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 487,77 euros au 31 décembre 2024), à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la SA SEQENS la somme de 6 682,44 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 08 janvier 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 002,08 euros à compter du 18 juillet 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Mme [T] [G] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Mme [T] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

REJETTE la demande de la SA SEQENS au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 12 mars 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION