— N° RG 25/00562 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6UF

Date : 23 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00562 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6UF

N° de minute : 25/00391

Formule Exécutoire délivrée

le : 23-07-2025

à : M^e Valérie FIEHL + dossier

Copie Conforme délivrée

le :

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. WIZMAN [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Jean-François GREZE, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.S. EDIFY CONSTRUCTION

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 02 Juillet 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 27 juillet 2023, la S.C.I WIZMAN [Localité 7] (le bailleur) a donné à bail dérogatoire à la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION (le preneur) des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de 36 mois dont 18 mois ferme à compter du 27 juillet 2023 et moyennant un loyer mensuel de 1330 euros pour les bureaux et 75 euros pour les emplacements de parking, hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, pour une somme de 16 411,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er janvier 2025.

— N° RG 25/00562 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD6UF

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte d’huissier du 19 mai 2025, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, faute de règlement des causes du commandement de payer du 27 janvier 2025 dans le mois de sa délivrance.

En conséquence,

• Ordonner l’expulsion de la Société EDIFY CONSTRUCTION et de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 4] à [Localité 3], 1er étage et sous-sol, dès signification de l’ordonnance à intervenir, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est.

• Statuer ce que de droit concernant le sort des meubles en application des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

• Condamner à titre provisionnel la Société EDIFY CONSTRUCTION au paiement de la somme de 30.734,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation allant d’août 2024 pour un solde à mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2025 à hauteur de la somme de 16.411,96 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,

• Condamner à titre provisionnel la Société EDIFY CONSTRUCTION au paiement de la somme de 3.073,47€ au titre de la clause pénale,

• Dire le dépôt de garantie acquis à la bailleresse,

• Condamner la Société EDIFY CONSTRUCTION au paiement d’une indemnité d’occupation journalière égale à 130% du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, charges et taxes incluses, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, le 27 février 2025, et jusqu’à complète libération des lieux loués.

• Condamner la Société EDIFY CONSTRUCTION au paiement de la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

• La condamner en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025.

La procédure a été dénoncée à la S.A.S HORIZON, créancier inscrit sur le fonds de commerce, par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2025.

A l’audience du 2 juillet 2025, la S.C.I WIZMAN [Localité 7] a maintenu ses demandes et actualisait sa créance à hauteur de 28.305,33 euros, somme arrêtée au 1er juillet 2025.

Assignée à étude, la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2025.

SUR CE,

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code ajoute que : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » et précise que cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties exclut expressément l’application du statut des baux commerciaux, conformément à l’article L. 145-5 du code de commerce. Dans la mesure où il est conclu pour une durée d’un an, cette exclusion est régulière et le droit commun des contrats ci-dessus rappelé doit être appliqué pour statuer sur le mérite des demandes de la S.C.I WIZMAN [Localité 7].

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, La S.C.I WIZMAN [Localité 7] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement porte sur une créance d’un montant de 16 411.96 euros, arrêtée au 1er janvier 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.

Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande d’indemnité d’occupation et de provision

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I WIZMAN [Localité 7], l’obligation de la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er juillet 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 28.305,33 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION, avec intérêts au taux légal à hauteur de 16 411.96 euros à compter du 27 janvier 2025, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à compter de l’assignation pour le surplus, soit le 19 mai 2025.

— Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas non plus lieu à référé sur ce point.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S EDIFY CONSTRUCTION, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025.

En considération de l’équité, la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION sera condamnée à payer à la S.C.I WIZMAN [Localité 7] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 février 2025,

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à [Localité 8] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

Condamnons par provision la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION à payer à la S.C.I WIZMAN [Localité 7] la somme de 28.305,33 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 sur la somme de 16 411,96 euros et à compter du 19 mai 2025 pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

Condamnons la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025,

Condamnons la S.A.S EDIFY CONSTRUCTION à payer à la S.C.I WIZMAN [Localité 7] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les autres demandes des parties,

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président