Du 24 avril 2026

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01515 – N° Portalis DBX6-W-B7J-24CV

S.C.I. B2B

C/

[F] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 avril 2026

PRÉSIDENT : M. Daniel GLANDIER,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. B2B

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Frédéric GONDER (SELARL GONDER), avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDERESSE :

Madame [F] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Antoine ANASTASE ,Avocat au barreau de BORDEAUX,

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Septembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 août 2020, la société B2B a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [P] et à Mme [A] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 601 euros.

Mme [A] [P] a quitté les lieux au 10 juillet 2021.

Dans une décision du 4 février 2025, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux a notamment :

— Prononcé la nullité des commandements de payer délivrés à Mme [F] [P] les 28 mai et 16 novembre 2021 ;

— condamné Mme [F] [P] à payer à la SCI B2B la somme de 5 319,48 euros au titre des arriérés de loyer et de charges locatives dus à la date du 14 mai 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse ;

— rejeté la demande de la SCI B2B à voir condamner Mme [F] [P] condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 6292,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [P] le 3 avril 2025.

Par assignation du 29 septembre 2025, la société B2B a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour obtenir notamment son expulsion et sa condamnation à lui payer l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 septembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 27 février 2026, la société B2B, se rapportant à ses dernières écritures et actualisant oralement sa créance, demande au juge de bien vouloir constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [P], ainsi que de toute personne et meubles de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, rejeter les demandes de Mme [F] [P] et prononcer sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−13 685,49 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif restant dû au 1er février 2026,

−2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société B2B considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et de régularisation dans le délai de six semaines, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que la clause résolutoire lui est acquise. Elle fonde sa demande de condamnation sur l’article 7 a) de la loi précitée.

S’agissant des moyens adverses, elle conteste l’autorité de la chose jugée dont se prévaut Mme [F] [P], la présente procédure visant des loyers postérieurs à la précédente. La société B2B considère également que le décompte produit est suffisamment clair pour s’opposer à la nullité du commandement fondant ses poursuites.

Enfin, la bailleresse s’oppose à des délais de paiement, en l’absence de reprise des règlements par la locataire, celle-ci ayant déjà bénéficié d’un effacement de sa dette par la commission de surendettement.

Mme [F] [P], par l’intermédiaire de son conseil, sollicite du juge de :

A titre principal,

Rejeter les demandes de la SCI B2B en constat d’acquisition de la clause résolutoire et en condamnation au paiement de la dette locative en raison d’une contestation sérieuse ;

Inviter la SCI B2B à se pourvoir au fond ;

Condamner la SCI B2B à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Octroyer des délais de paiement de 24 mois pour le règlement de la dette locative ;

Octroyer un sursis à l’expulsion d’une durée de 18 mois à Mme [F] [P] ;

En tout état de cause,

Accorder à Mme [F] [P] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

Rappelant les articles 122, 835 et 1355 du code de procédure civile, la demanderesse soutient que l’autorité de la chose jugée atteignant la demande au titre des loyers versés entre le 1er juin 2024 et le mois de juillet 2025 constitue une contestation sérieuse que le juge des référés ne peut connaître. Elle aboutit à la même conclusion s’agissant de la demande d’expulsion au regard de la nullité du commandement de payer fondée sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, car une partie des sommes réclamées a fait l’objet d’une décision de rejet du 2 février 2025 et en déduit qu’elle ne peut connaître le montant des sommes qui lui sont réclamées. La locataire considère en conséquence que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas survenue.

Subsidiairement, elle sollicite qu’il lui soit octroyer un sursis à l’expulsion en application de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, au regard de son état de santé et de sa situation financière précaire et des difficultés qu’elle va rencontrer pour se reloger dans le parc social. Mme [F] [P] demande également des délais de paiement pendant 24 mois au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil.

Mme [F] [P] n’a pas indiqué faire l’objet d’une procédure de surendettement.

Une note en délibéré a été autorisée à la SCI B2B pour transmettre un décompte actualisé avant le 10 avril 2026, avec faculté de répliquer à Mme [F] [P] avant le 17 avril suivant.

Une note a été transmise au greffe le 27 février 2026 par la demanderesse, aucune observation n’est parvenue de la partie adverse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’autorité de la chose jugée

Il résulte en premier lieu de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

En outre, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Mme [F] [P] argue que la décision du 2 février 2025 a déjà statué sur une demande de condamnation au paiement des loyers jusqu’à libération effective des lieux, la rejetant partiellement, et qu’ils sont demandés à nouveau dans l’assignation du 29 septembre 2025.

La décision qu’elle cite l’a clairement condamnée au paiement des loyers dus à la date du 14 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 inclus, et a rejeté les demandes plus amples et contraires.

Cette dernière formule doit s’interpréter au regard des motifs et des autres mentions du dispositif. En arrêtant la créance au mois de mai 2024, estimant que le surplus n’était pas certain, liquide et exigible au jour de sa décision, le bailleur conservant néanmoins la faculté d’agir pour les loyers postérieurs sous réserve qu’ils soient devenus liquides, exigibles et certains.

Sa contestation n’est donc pas sérieuse et il n’y a donc pas lieu de dire n’y avoir à référé.

Sur la nullité du commandement de payer

Mme [F] [P] soulève la nullité du commandement payer visant la clause résolutoire délivré le 22 avril 2025 au motif qu’en violation des dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cet acte ne comporte pas un décompte clair du montant de la créance réclamée, compte tenu de ce qu’elle comporte des loyers sur lesquels une décision de justice a déjà statué.

Il sera rappelé, à titre liminaire, qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de prononcer la nullité d’un commandement au soutien duquel est demandée l’acquisition d’une clause résolutoire. Le moyen invoqué par Mme [F] [P] doit donc s’analyser en une contestation sérieuse sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, de nature à faire obstacle, si elle était avérée, au constat de celle-ci et à l’expulsion sollicitée.

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité (…) 3°/ Le décompte de la dette (…).

La nullité prévue par ce texte est une nullité de forme, qui ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque, de prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

Il est exact que le commandement de payer délivré contient un décompte mentionnant des loyers courus de juin 2024 à mars 2025.

Toutefois, si l’absence de décompte est susceptible d’entraîner la nullité de l’acte car causant nécessairement grief, les erreurs dans les décomptes sont quant à elles sanctionnées par le cantonnement à concurrence des sommes dûment justifiées, sauf au débiteur de démontrer le grief qu’il en a subi.

Au regard des motifs susvisés, la créance est toutefois clairement présentée, par échéance mensuelle depuis le 1er juin 2024, et de façon lisible, sans que la défenderesse ne puisse se prévaloir d’une incompréhension quant aux mois de juin à septembre 2024 écartés par la décision précédente au regard des motifs ci-dessus.

Ainsi, la contestation soulevée par Mme [F] [P] quant à la validité du commandement de payer n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire obstacle aux demandes de la société B2B.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société B2B justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6292,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société B2B à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, au regard de l’ancienneté de la créance et de la procédure antérieure ayant déjà fait bénéficier à Mme [F] [P] de délais importants, aucune circonstance ne justifie la réduction ou l’augmentation du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société B2B verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 juillet 2024, Mme [F] [P] lui devait la somme de 13685,49 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [F] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Elle n’apporte pas plus d’élément permettant d’apprécier sa situation financière et ses capacités à respecter un plan d’apurement, ce qui conduit à rejeter sa demande de délais.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 688,20 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 juin 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société B2B ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société B2B concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à renvoyer au fond les parties,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 août 2020 entre la société B2B, d’une part, et Mme [F] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 23 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [F] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE la demande d’octroi de délai pour quitter les lieux formée par Mme [F] [P],

CONDAMNE Mme [F] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 688,20 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [F] [P] à payer à la société B2B la somme de 13685,49 euros (treize mille six cent quatre-vingt-cinq euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif courus depuis le 1er juin 2024 et arrêté au 1er février 2026, mois de juin 2024 et février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

REJETTE la demande de délai de paiement formée par Mme [F] [P],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [F] [P] à payer à la société B2B la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2025 et celui de l’assignation du 29 septembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge