Min N° 26/00230

N° RG 25/04551 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEML

M. [J] [E]

Mme [X] [O] épouse [E]

C/

M. [H] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [X] [O] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [K]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noël

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [H] [K]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2020, ayant pris effet le même jour, M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E] (ci-après, les époux [E]) ont donné à bail à M. [H] [K] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 485 euros, des provisions mensuelles sur charges de 45 euros, outre un dépôt de garantie de 485 euros.

Invoquant des impayés, les époux [E] ont, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, fait signifier à M. [H] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 6 499,96 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, les époux [E] ont fait assigner M. [H] [K] à l’audience du 14 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

– les déclarer recevables en leurs demandes ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou en prononcer la résiliation judiciaire ;

– ordonner l’expulsion de M. [H] [K] et de tout autre occupant de son chef, si besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;

– rappeler que le sort des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que des articles R. 433-1 et suivants du même code ;

– condamner M. [H] [K] à leur payer la somme de 12 684,71 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal ;

– condamner M. [H] [K] à leur payer une indemnité mensuelle égale au montant du loyer contractuel, charges et accessoires dûment justifiés en sus et ce, au fur et à mesure de son exigibilité, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clefs ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion dressé par commissaire de justice ;

– condamner M. [H] [K] à leur payer la somme de 1 033 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 14 janvier 2026, le juge des contentieux de la protection, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite les bailleurs afin qu’ils transmettent à la juridiction, au plus tard au 28 janvier 2026, un décompte actualisé.

Les époux [E], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 15 289,34 euros selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse. Ils précisent qu’aucun loyer n’a été réglé en intégralité depuis l’échéance de janvier 2024.

M. [H] [K], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, il sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 150 euros par mois en plus des loyers et charges courants. Il s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

Aucun élément n’a été transmis dans les délais prévus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [E] justifient qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [E] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 17 décembre 2020, le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 07 janvier 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 15 888,53 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers et charges dont sont déduits les règlements du locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit que des frais de commissaire de justice ont été imputés au locataire les 13 août 2024, 21 mars 2025 et 01er janvier 2026 pour un total de 599,19 euros. Or, ces frais relèvent des dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, et ne constituent ni des loyers ni des charges. Il convient donc de les déduire de la dette locative.

La dette est ainsi justifiée pour un montant de 15 289,34 euros et il convient, par conséquent, de condamner M. [H] [K] à payer cette somme aux époux [E] au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 07 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à défaut de toute autre demande contraire des bailleurs et conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 17 décembre 2020 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 16 octobre 2024, les époux [E] ont fait commandement à M. [H] [K] de payer la somme de 6 499,96 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail portant 17 décembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 14 janvier 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de décembre 2025. Or, force est de constater qu’il n’a pas été réglé en intégralité, le dernier a l’avoir été remontant à l’échéance de janvier 2024. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience n’est donc pas satisfaite et il convient dès lors de débouter M. [H] [K] de sa demande en délais de paiement.

Pour les mêmes motifs, il sera débouté de sa demande en suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [H] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis la date d’acquisition de la clause résolution, il convient d’autoriser les époux [E] à faire procéder à son expulsion ainsi que tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [H] [K] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2024 égale au montant du loyer (soit 541,37 euros au 01er janvier 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des époux [E] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [H] [K] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E] recevables en leur demande en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 17 décembre 2020 entre M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E], d’une part, et M. [H] [K], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 17 décembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [H] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E], à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [K] à payer à M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers (soit 541,37 euros au 01er janvier 2026) et charges si le bail s’était poursuivi, de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [H] [K] à verser à M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E] la somme de 15 289,34 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 07 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE M. [H] [K] de sa demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [H] [K] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [K] à payer à M. [J] [E] et Mme [X] [O] épouse [E] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

La greffière Le juge des contentieux et de la protection