Min N° 26/00068

N° RG 25/04494 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEKB

S.A. [Adresse 8]

C/

Mme [O] [B]

M. [P] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 28 janvier 2026

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [O] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 19 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée

le :

à : Madame [O] [B] et Monsieur [P] [N]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2008, à effet au 1er novembre 2008, la société [Adresse 9] aux droits de laquelle vient la société d’HLM BATIGERE HABITAT, suivant opération de fusion-absorption à effet au 21 juillet 2024, a donné à bail à Mme [O] [B] et M. [P] [N] un logement situé au [Adresse 3], logement n°621 ainsi qu’un emplacement de stationnement situé à la même adresse, annexe n°621, à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 404,28 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier à Mme [O] [B] et M. [P] [N] un commandement de payer la somme principale de 921,21 euros au titre des loyers et charges impayés en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La caisse d’allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par lettre expédiée le 10 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [O] [B] et M. [P] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail pour impayés ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

— condamner solidairement Mme [O] [B] et M. [P] [N] à lui payer la somme de 512,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2025, échéance de mars incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 8 juillet 2024 ;

— condamner solidairement Mme [O] [B] et M. [P] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Mme [O] [B] et M. [P] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner in solidum Mme [O] [B] et M. [P] [N] au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 16 mai 2025.

L’affaire a été appelée une première à l’audience du 8 octobre 2025. Par décision du même jour, le juge des contentieux de la protection a prononcé la caducité de l’instance faute pour le demandeur d’avoir comparu.

Par courrier du conseil de la société d’H.L.M. BATIGERE HABITAT, ce dernier s’est excusé de son arrivée tardive à l’audience, expliquant avoir été retenu devant une autre juridiction, et a sollicité le relevé de la caducité prononcée.

Par ordonnance de relevé de caducité du 8 octobre 2025, l’affaire a été rappelée à l’audience du 19 novembre 2025.

A l’audience du 19 novembre 2025, la société d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2 775,20 euros hors frais, arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus. Elle a précisé que le dernier versement des locataires était intervenu en juillet 2025 et que le versement du loyer courant n’avait pas été repris. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Régulièrement assignés à domicile, Mme [O] [B] et M. [P] [N] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [O] [B] et M. [P] [N], assignés à domicile n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. Néanmoins, par application de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

En l’espèce, la société d’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 14 octobre 2008 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 8 juillet 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre inclus.

Selon ce dernier décompte, Mme [O] [B] et M. [P] [N] restent devoir à la société d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2 775,20 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse, après déduction des « frais d’huissiers » imputés aux locataires (95,13 + 84,41 euros).

Les défendeurs, qui n’ont pas comparu, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Néanmoins, à la lecture du tribunal, il n’apparaît pas que le bail conclu entre les parties contienne de clause de solidarité, ce qui n’est au reste pas soutenu par la société demanderesse.

En l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire l’encontre des défendeurs, étant précisé que le lien juridique unissant Mme [O] [B] et M. [P] [N] n’est pas démontré.

Il convient par conséquent de condamner conjointement Mme [O] [B] et M. [P] [N] à payer à la société d’HLM BATIGERE HABITAT, la somme de 2 775,20 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre incluse.

Comme demandé, Mme [O] [B] et M. [P] [N] seront condamnés à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 921,21 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le16 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d’allocations familiales par lettre recommandée expédiée par la société d’HLM BATIGERE HABITAT le 10 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (page 3/11) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société d'[Adresse 11] justifie avoir régulièrement signifié le 8 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mars 1990, pour un montant de 921,21 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 septembre 2024.

Le versement du loyer courant n’étant pas repris, étant précisé que le dernier paiement des locataires datant du 15 juillet 2025 pour un montant inférieur au montant du loyer, et en l’absence de toute information sur la situation de ces derniers, les conditions posées par l’article 24 de la loi précitée aux fins d’octroi d’un délai de paiement ne sont pas réunies.

Dès lors, Mme [O] [B] et M. [P] [N] étant occupants sans droits ni titre depuis le 9 septembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 septembre 2024. En conséquence, Mme [O] [B] et M. [P] [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner conjointement Mme [O] [B] et M. [P] [N] au paiement mensuel de celle-ci.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 9 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois d’octobre inclus.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient donc de rejeter la demande.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [O] [B] et M. [P] [N] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner aux dépens.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d’HLM BATIGERE HABITAT les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 octobre 2008, à effet au 1er novembre 2008, entre la société [Adresse 9] aux droits de laquelle vient la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT d’une part, et Mme [O] [B] et M. [P] [N] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 4] ainsi que l’emplacement de stationnement situé à la même adresse, annexe n°621, à [Localité 7], sont réunies à la date du 9 septembre 2024 ;

DIT Mme [O] [B] et M. [P] [N] occupants sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [O] [B] et M. [P] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE conjointement Mme [O] [B] et M. [P] [N] à payer à la société anonyme d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 2 775,20 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024 sur la somme de 921,21 euros ;

CONDAMNE conjointement Mme [O] [B] et M. [P] [N] à payer à M. la société d’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [O] [B] et M. [P] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 juillet 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La juge