— N° RG 26/00160 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIYR

Date : 27 Mai 2026

Affaire : N° RG 26/00160 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIYR

N° de minute : 26/00311

Formule Exécutoire délivrée

le : 28-05-2026

à : M^e David GILBERT-DESVALLONS

Copie Conforme délivrée

le : 28-05-2026

à : M^e Séverine BOUKHOBZA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [X] IMMO

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e David GILBERT-DESVALLONS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EMIDEBO 2

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Séverine BOUKHOBZA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 29 Avril 2026 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 26 mai 2023, la S.C.I. [X] IMMO a donné à bail commercial à la S.A.R.L. EMIDEBO 2 des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (77), moyennant un loyer annuel de 12 000 euros, hors charges et hors taxes, pour la première année et 18 000 euros à compter de la seconde année, payable mensuellement et par avance.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025 pour une somme de 24 250,06 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 novembre 2025.

— N° RG 26/00160 – N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEIYR

Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :

— RECEVOIR la société [X] IMMO en toutes ses demandes, fins et prétentions ;

— DEBOUTER la société EMIDEBO 2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— JUGER l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial liant les Parties à la date du 17 décembre 2025 ;

— JUGER résilié de plein droit le bail liant les Parties à la date du 17 décembre 2025 ;

— ORDONNER que la société EMIDEBO 2 est redevable envers la société [X] IMMO d’une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

— CONDAMNER par provision la société EMIDEBO 2 à payer à la société [X] IMMO la somme de 38.636,68 euros au titre de ses arriérés locatifs et d’indemnité d’occupation arrêtés au 29 avril 2026 et assortie des intérêts au taux d’intérêt légal majoré de 10 % à compter du 17 décembre 2025 pour 28.249,54 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus jusqu’à parfait et complet paiement.

— CONDAMNER la société EMIDEBO 2 à payer à titre provisionnel à la SCI [X] IMMO ces indemnités d’occupation pour tout maintien des lieux au-delà du 29 avril 2026 jusqu’à libération des lieux avec remise des clefs.

— ORDONNER l’expulsion de la société EMIDEBO 2 et de tous occupants de son chef,

— avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

SUBSIDIAIREMENT :

— CONDAMNER par provision la société EMIDEBO 2 à payer à la société [X] IMMO la somme de 33.774,45 euros au titre de ses arriérés locatifs et d’indemnité d’occupation arrêtés au 29 avril 2026 et déduction faîte du montant de taxe foncière contesté, et assortie des intérêts au taux d’intérêt légal majoré de 10 % à compter du 17 décembre 2025 pour 28.249,54 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus jusqu’à parfait et complet paiement.

— ORDONNER que la société EMIDEBO 2 pourra s’acquitter de la somme de 38.636,68 euros, en plus des loyers courants, en six (6) mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité,

— ORDONNER la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

— ORDONNER que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

— JUGER que, faute pour la société EMIDEBO 2 de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société EMIDEBO 2 et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés, et

— CONDAMNER en ce cas la société EMIDEBO 2 à payer à titre provisionnel cette somme à la SCI [X] IMMO,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société EMIDEBO 2 à payer à la société [X] IMMO la somme de 3.500 € du chef des dispositions de l’article 700 CPC ;

— CONDAMNER la société EMIDEBO 2 aux entiers dépens comprenant les coûts de commandement.

A l’audience du 29 avril 2026, la S.C.I. [X] IMMO maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

La S.A.R.L. EMIDEBO 2, valablement représentée, a sollicité du juge des référés de :

A titre principal

— RECEVOIR la Société EMIDEBO 2 en ses écritures fins et conclusions,

— DEBOUTER la SCI [X] IMMO de ses écritures fins et conclusions

— DIRE qu’il existe des contestations sérieuses

En conséquence

— SE DECLARER incompétent au profit des Juges du Fond

A titre subsidiaire,

— ACCORDER à la Société EMIDEBO un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative.

— ORDONNER en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire contractuelle visée dans le commandement de payer qui a été délivré le 17 novembre 2025 par acte extrajudiciaire par la SCI [X] IMMO à la Société EMIDEBO 2.

— CONDAMNER la SCI [X] IMMO à rembourser au locataire l’ensemble des charges réglées sans justificatifs depuis la prise de possession des locaux.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— CONDAMNER la SCI [X] IMMO à payer à la Société EMIDEBO 2 la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

— CONDAMNER la SCI [X] IMMO aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le juge des référés est incompétent en raison de l’existence de contestations sérieuses relatives au montant et à la nature des charges réclamées. Elle ajoute que le bailleur n’a jamais transmis de relevés de charges individuelles ou collectives, ni de justificatifs ou de clés de répartition permettant de vérifier la réalité de sa créance. Elle affirme que refacturation de la taxe foncière est arbitraire car elle repose sur un document fiscal comportant des mentions manuscrites imprécises et présente un écart inexpliqué de plus de 10 000 € par rapport aux sommes demandées aux locataires. La taxe de bureau réclamée pour 2024 et 2025 est injustifiée puisque le local est un commerce de soins sans aucune surface de bureau ou de gestion administrative.

La société EMIDEBO 2 sollicite donc du juge des référés, à titre principal, de rejeter les prétentions de la SCI [X] IMMO et de se déclarer incompétent au profit des juges du fond en raison de l’absence de créance certaine, liquide et exigible. À titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative et demande la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle réclame également la condamnation du bailleur à lui rembourser l’intégralité des provisions sur charges réglées sans justificatifs depuis la prise de possession des locaux. Enfin, elle conclut à la condamnation de la SCI [X] IMMO au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

SUR CE,

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

La défenderesse fait état de l’existence de contestations sérieuses relativement au décompte figurant sur le commandement de payer plaidant d’une part, l’existence de mentions relatives aux charges et taxes sur le décompte alors que celles-ci ne lui ont pas été notifiées en temps utiles et d’autre part, le montant de la taxe foncière de l’année 2025 comporterai des incohérences relativement à son montant.

Le bail commercial signé le 26 mai 2023 prévoit, en page 14, rubrique charges, que le preneur aura à régler pour sa quote-part au bailleur la totalité des charges, taxes comprises, afférentes aux parties à usage collectif de l’ensemble immobilier commercial. En fonction de la structure particulière du centre commercial et de l’importance de leurs différentes et nécessaires parties communes ou à usage collectif, le montant des charges et des prestations peut notablement différer de celui d’un immeuble traditionnel, et inclure des dépenses rendues nécessaires par la réglementation, les compagnies d’assurance, ainsi que par des modifications ou des travaux d’extension, de surélévation, affectant les parties collectives du centre commercial.

La définition des charges imputables aux preneurs est indiquée en page 23, qui dispose qu’en application des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, les catégories de charges relatives à l’ensemble immobilier commercial ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement sont les suivantes : nettoyage extérieur de l’immeuble, élimination des déchets, fonctionnement et entretien de l’immeuble, liaisons mécaniques, espaces verts, sécurité incendie, surveillance, chaud et froid, fonctionnement, honoraires de gestion administrative et technique, assurance de l’immeuble, charges externes non récurrentes, travaux, frais et honoraires liés aux travaux de l’immeuble et à l’environnement.

En page 30, dans la rubrique facturation des charges, le bail stipule que le bailleur ou son mandataire établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges réparties entre les locaux privatifs du centre commercial appartenant au bailleur.

Le bail comporte également, en page 35, une rubrique relative aux impôts, taxes et redevances, stipulant que le preneur est tenu du paiement de la taxe foncière, de la taxe additionnelle à la taxe foncière, de la taxe d’écoulement des égouts, de la taxe de balayage si elle existe, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe locale sur la publicité extérieure, le cas échéant d’une redevance pour l’utilisation du parking, de la taxe annuelle sur les locaux de bureaux commerciaux, de stockage et de surfaces de stationnement, et d’une manière générale de tous les impôts et redevances liés à l’usage de l’immeuble ou à un service dont le preneur bénéficie directement ou indirectement.

Il est constant que le commandement de payer adressé à la société preneuse par le bailleur le 17 novembre 2025 fait état d’un décompte arrêté à 24 250,06 euros au 10 novembre 2025.

S’agissant de la taxe sur les bureaux

La taxe sur les locaux perçue dans la région Île-de-France, codifiée à l’article 231 ter du CGI, s’applique depuis le 1er janvier 1999.

Frappant initialement les locaux à usage de bureaux, cette taxe, instaurée pour préserver durablement la capacité financière d’intervention de l’État dans la région Île-de-France, a progressivement été étendue à l’ensemble des locaux commerciaux, des locaux de stockage et des surfaces de stationnement.

Sont passibles de la taxe, les locaux à usage de bureaux et assimilés, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les locaux de stationnement situés dans la limite territoriale de la région Île-de-France qui se compose de [Localité 4] et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-[Localité 5], du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines.

L’ article 31, I, A de la quatrième loi de finances rectificative pour 2010 a une nouvelle fois étendu, à compter de la taxe établie au titre de l’année 2011, le champ d’application de la taxe annuelle aux surfaces de stationnement annexées aux locaux à usage de bureaux, aux locaux commerciaux et aux locaux de stockage.

Enfin, à compter du 1er janvier 2019, l’article 165 de la loi de finances pour 2019 a inclus les parcs de stationnement commerciaux dans le périmètre de la taxe, au même tarif que les autres surfaces de stationnement, avec la même exonération lorsque la superficie est inférieure à 500 m2.

Le local s’entend de l’immeuble ou partie d’immeuble affecté à l’usage de bureaux, à une activité professionnelle, à une activité de commerce ou de stockage et les locaux (ou aires, couvertes ou non couvertes) destinés au stationnement des véhicules.

Entrent également dans le champ de la taxe, les bureaux proprement dits situés dans des locaux commerciaux, des locaux de stockage ou des locaux affectés à une activité de production industrielle, artisanale, agricole ou de prestations de services (ex. : locaux de la direction, du secrétariat, de la comptabilité…) ( BOI-IF-AUT-50-10, 20 févr. 2019, [sect] 20 ).

En l’espèce, le local bien qu’affecté à une activité esthétique, relève donc bien du champ d’application de la taxe susvisée, d’où il suit qu’il n’existe aucune contestation sérieuse relativement à sa redevance. Le moyen sera par conséquent sur ce point écarté.

S’agissant des charges

La société preneuse excipe d’une contestation sérieuse relativement au montant des charges qui au demeurant figure sur les mentions du commandement de payer et sur les mentions du bail commercial. Elle fait valoir que durant la relation commerciale, les montants ne lui ont pas été portés à connaissance. Or, la société bailleresse produit aux débats les relevés de compte relatifs au montant des charges adressés à la société preneuse, de sorte que sur ce point il n’existe pas non plus de contestation sérieuse et le moyen sera écarté.

S’agissant de la taxe foncière

Il n’est pas contesté que les stipulations du bail commercial mettent à la charge de la société preneuse le montant de la taxe foncière. La société preneuse excipe d’une contestation sérieuse relativement au montant de la taxe foncière 2025. La société bailleresse produit aux débats un avis de taxes foncières pour l’année idoine. Or, le juge des référés constate effectivement que la répartition ne mentionne pas expressément le montant de la taxe afférent au local querellé, de sorte que si l’ensemble de la créance demeure liquide, certaine et exigible il convient d’en déduire le montant de la taxe foncière sur l’année 2025 qui n’apparaît pas incontestable.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. EMIDEBO 2 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. EMIDEBO 2 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. [X] IMMO, l’obligation de la S.A.R.L. EMIDEBO 2 au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 21 avril 2026 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 33.774,45 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. EMIDEBO 2, avec intérêts au taux légal majoré de 10% depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 24.250,06 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures.

— Sur la demande de délais de paiement

La défenderesse sollicite des délais de paiement à hauteur de 24 mois arguant de sa situation financière fragile. Cependant, le montant de la dette locative est en très forte augmentation depuis la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder au preneur des délais de paiement supplémentaires autres que ceux qu’il s’est lui-même jusque là accordés.

— Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges

Aux termes de l’article R. 145-36 du code de commerce, “L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci”.

Or, le locataire ne justifie pas avoir demandé au bailleur tout document justifiant le montant des charges. Dès lors, sa demande de remboursement des charges, au surplus non chiffrée, ne peut qu’être rejetée.

— Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du dit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. EMIDEBO 2, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 novembre 2025.

La S.A.R.L. EMIDEBO 2 sera condamnée à payer à la S.C.I. [X] IMMO la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 décembre 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. EMIDEBO 2 et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 3] (77) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. EMIDEBO 2 à la S.C.I. [X] IMMO, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la S.A.R.L. EMIDEBO 2 à payer à la S.C.I. [X] IMMO la somme de 33.774,45 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 21 avril 2026, avec intérêts au taux légal majoré de 10% à compter du 17 novembre 2025 sur la somme de 24.250,06 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande de délais de paiement ;

Rejetons la demande reconventionnelle en remboursement des charges ;

Condamnons la S.A.R.L. EMIDEBO 2 aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 novembre 2025 ;

Condamnons la S.A.R.L. EMIDEBO 2 à payer à la S.C.I. [X] IMMO la somme de 2000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président