Min N° 26/00431

N° RG 25/04817 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE64

S.A. 3 F [Localité 1] ET MARNE

C/

M. [S] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 avril 2026

DEMANDERESSE :

S.A. 3 F [Localité 1] ET MARNE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [A]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 04 mars 2026

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [S] [A]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2022, la société 3F [Localité 1] ET MARNE a donné à bail à M. [S] [A] un logement n°1104 ainsi qu’un emplacement de stationnement n°B083P-0031 situé au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 275,89 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 avril 2025, la société 3F [Localité 1] ET MARNE a fait signifier à M. [S] [A] un commandement de payer la somme principale de 5 322,60 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 04 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 septembre 2025, la société 3F [Localité 1] ET MARNE a fait assigner M. [S] [A] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et à défaut prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil pour défaut de paiement des loyers ;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner M. [S] [A] à lui payer la somme de 4 830,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 03 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers ;

— condamner M. [S] [A] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner M. [S] [A] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— condamner M. [S] [A] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 01 octobre 2025.

Appelée à l’audience du 21 janvier 2026, l’affaire a été renvoyée à la demande du bailleur, afin de lui permettre de répondre à la contestation du montant des charges d’eau réclamées à hauteur de 2 300 euros.

A l’audience du 04 mars 2026, la société 3F [Localité 1] ET MARNE représentée, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 830,96 euros, arrêtée au 03 mars 2026, loyer du mois de février inclus. Elle a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délais de paiement avec le solde dû à la 36e échéance, si le jugement prévoit une clause de déchéance en cas de non-respect. S’agissant du montant de la dette, elle a indiqué justifier des montants réclamés au titre des charges en produisant les décomptes individuels de régularisations de charges. Les relevés de charges par an montrent que pour l’année 2023, est due la somme de 2 397,91 euros mais que cela correspond à l’index relevé sur le compteur lors de son remplacement par son prestataire.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que le défendeur n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [S] [A] a comparu en personne. Il a reconnu la dette, sauf s’agissant du montant réclamé au titre des charges pour l’année 2023, il a précisé contester le montant de la régularisation de 2023 de 2 397,91 euros. Il a sollicité des délais de paiement et indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 100 euros en règlement de sa dette. Il a précisé percevoir la somme de 1 670 euros mensuellement au titre de son emploi. Il vit seul. Il va bientôt changer d’emploi et gagner davantage (2 000 euros).

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, cette date ayant été rapportée au 24 avril 2026, les parties en étant averties par la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Par ailleurs, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie notamment des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste des charges récupérables par le propriétaire sur le locataire figure en annexe du décret du 26 août 1987. Cette annexe fait mention de « l’eau froide et chaude des locataires ou occupants du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation concernés ».

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société 3F [Localité 1] ET MARNE verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail du 14 mars 2022, prévoyant, outre le versement d’un loyer, le versement mensuel d’une provision sur charge dont le montant peut être révisé à tout moment pour tenir compte de l’augmentation des dépenses, sous réserve pour le bailleur d’en donner les justifications au locataire. Le contrat de bail prévoit que le bailleur remet au locataire, pour chaque catégorie de charges générales, l’état définitif des dépenses récupérables de l’année écoulée et le mode de répartition entre locataires. Il prévoit également que concernant les charges relevant du comptable individuel, la consommation fera l’objet d’une facturation en fonction du relevé constaté.le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 07 avril 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de février inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [S] [A] reste devoir à la société 3F [Localité 1] ET MARNE la somme de 4 830,96 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03 mars 2026, échéance du mois de février incluse.

Les parties s’accordent sur le fait que ce décompte inclus la facturation au titre des charges de la somme de 2 397,91 euros à titre de régularisation des charges d’eau de 2023, étalée sur plusieurs mois au cours de l’année 2024.

Pour justifier de l’imputation de cette somme, le bailleur verse au débat le décompte individuel de consommation du locataire pour l’année 2023. Il en ressort qu’un nouveau compteur a été posé le 16 janvier 2023. Au regard de la consommation relevée sur l’ancien au mois de janvier et des relevés postérieurs, la consommation d’eau froide sur l’année représente une valeur de 28 + 58 + 13 = 99 ; la consommation d’eau froide elle correspond à la valeur suivante : 108 + 95 + 21 = 224. Or, ce sont bien ces valeurs dont il a été tenu compte pour calculer le prix de la consommation d’eau (1922,58 euros pour l’eau chaude et 860,16 pour l’eau froide). Il convient de déduire de ces sommes les prévisions appelées qui sont rappelées sur le décompte individuel. Ainsi, soustraction faite, ce dernier fait apparaitre un excédant de 2 387 euros à payer correspondant à la consommation d’eau sur l’année 2023.

Ainsi, le bailleur justifie des sommes facturées au décompte au titre des charges d’eau. De son côté, Monsieur [S] [A] ne produit aucun document de nature à remettre en cause la facturation ainsi détaillée, et notamment laissant à penser que le relevé du compteur serait erroné. Il ne produit notamment aucune facture d’eau des années précédentes ou suivantes, ce qui aurait permis de constater l’évolution de sa consommation.

Le bailleur apportant la preuve de sa créance au titre des loyers dus ainsi que des charges appelées, il convient de faire droit à la demande en paiement.

Il y a lieu par conséquent de condamner M. [S] [A] à payer à la société 3F [Localité 1] ET MARNE la somme de 4 830,96 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 03 mars 2026 échéance du mois de février incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 5 322,60 euros.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 10 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société 3F [Localité 1] ET MARNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux (article 9.1).

Or, la société 3F [Localité 1] ET MARNE justifie avoir régulièrement signifié le 07 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 5 322,60 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience sur l’octroi à M. [S] [A] de la possibilité de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Il convient d’entériner l’accord des parties.

Par ailleurs, il résulte du décompte versé aux débats que le versement du loyer courant est repris. M. [S] [A] a indiqué être en situation d’emploi. Les conditions légales étant réunies, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention du locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, M. [S] [A] sera en outre redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 08 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande du bailleur formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société 3F [Localité 1] ET MARNE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 mars 2022 entre la société 3F [Localité 1] ET MARNE d’une part, et M. [S] [A] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation n°1104 et l’emplacement de stationnement n°B083P-0031 situés au [Adresse 4] à [Localité 4], sont réunies à la date du 08 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à la société 3F [Localité 1] ET MARNE la somme de 4 830,96 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 03 mars 2026 échéance de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 07 avril 2025 sur la somme de 5 322,60 euros ;

ACCORDE un délai à M. [S] [A] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE M. [S] [A] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [S] [A] à payer à la société 3F [Localité 1] ET MARNE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 08 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE M. [S] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 07 avril 2025 ;

DIT N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge