TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03888

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBZJ

JUGEMENT du 06/11/2025

Monsieur [K] [H] [E]

Madame [I] [U] épouse [H] [E]

C/

Monsieur [J] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— SCP BABOUT & OBADIA

Expédition délivrée le :

à :

— Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et Magali SOULIE, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [H] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [I] [U] épouse [H] [E]

[Adresse 5]

[Localité 6]

tous deux représentés par Maître GEROSA Sylvie de la SCP BABOUT & OBADIA, Avocats au Barreau de Melun, toque M24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [G]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

/5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2021, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] ont loué à M. [J] [G] et Mme [W] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] ont fait délivrer à M. [J] [G] et Mme [W] [F] un congé pour vendre, informant les locataires qu’il leur était donné congé pour le 8 décembre 2024 à minuit et qu’il leur était proposé l’acquisition du bien au prix de 390.000 euros.

Mme [W] [F] a déclaré le 7 juillet 2024 avoir quitté les lieux le même jour.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] ont fait sommation à M. [J] [G] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] ont fait assigner M. [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Melun, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

valider le congé délivré le 4 mars 2024 pour le 8 décembre 2024 à minuit ;déclarer M. [J] [G] occupant sans droit ni titre du logement;ordonner l’expulsion de M. [J] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef ;condamner M. [J] [G] à leur payer la somme de 21.316,37 € au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31/07/2025 ;condamner M. [J] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises, ce jusqu’à la libération effective des locaux, outre revalorisation légale ;condamner M. [J] [G] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [J] [G] aux entiers dépens ;

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de la SEINE ET MARNE le 2 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 septembre 2025.

A l’audience, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation. Ils n’actualisent pas leur créance.

M. [J] [G], bien que régulièrement convoqué, selon procès-verbal de remise à étude, n’est pas présent, ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur la demande de validité du congé pour vente

Conformément à l’article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bail parvenu à son terme est, en principe, soit reconduit, soit renouvelé.

Par exception, l’article 15 I de cette même loi autorise le bailleur à délivrer congé au locataire en cas de reprise du logement pour vente. Ce congé doit être adressé au locataire par la voie d’une lettre recommandée avec accusé de réception, par la voie d’un acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Il doit, en outre, respecter les conditions formelles prescrites par les articles 15 I et 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à peine de nullité.

A ce titre, la loi fait obligation au bailleur, d’indiquer dans le congé, sa volonté de reprendre le bien pour vendre et d’y joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

En outre, il résulte de l’article 15 II que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix, les conditions de la vente projetée et décrire la chose louée qui doit correspondre exactement avec le titre. Il doit, sous peine de nullité encore, reproduire les cinq derniers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé vaut offre de vente au profit du locataire.

A l’expiration du délai de préavis de six mois, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le droit de contester la validité du congé est reconnu sans limitations particulières.

En l’espèce, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] ont délivré congé pour vente le 4 mars 2024 par acte de commissaire de justice à effet du 8 décembre 2024, à minuit.

Le congé a été délivré dans les délais et formes requises et rien n’établit par ailleurs que M. [J] [G] ait eu l’intention d’acquérir les lieux loués.

En conséquence, il sera constaté que le bail liant les parties a été résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le 4 mars 2024 à effet au 8 décembre 2024, à minuit.

M. [J] [G] est donc occupant sans droit ni titre du local depuis le 9 décembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II/ Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [J] [G] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 9 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

III/ Sur la demande en paiement relative aux loyers et charges

Il découle des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que les locataires sont tenus de payer les loyers et charges convenus aux termes stipulés.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, précisément du bail signé par les parties et du relevé de compte arrêté au 1er juillet 2025, échéance du mois de juillet 2025 incluse, que le demandeur apporte la preuve d’un arriéré de loyers et de charges impayés 21.316,37 €.

Il convient donc de condamner M. [J] [G] au paiement de la somme de 21.316,37 € qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

IV/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [J] [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500€ en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour vente délivré par M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] à M. [J] [G] le 4 mars 20244 pour le 8 décembre 2024 à minuit concernant le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATE que M. [J] [G] est occupant sans droit ni titre, depuis le 9 décembre 2025, du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [G] à payer à M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme d’août inclus et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE M. [J] [G] à payer à M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] la somme de 21.316,37 €, arrêtée au 1er juillet 2025, au titre de l’arriéré locatif, ce avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [J] [G] à payer à M. [K] [H] [E] et Mme [I] [H] [E] née [U] la somme de 500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [G] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,