TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06954 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-H3ET

JUGEMENT du 06/11/2025

S.C.I. MILLY agissant pour son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

C/

Monsieur [P] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

— Maître Philippe MORRON

— Maître Marianne COCHE

Expédition délivrée le :

à :

Le Préfet de Seine-et-Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 NOVEMBRE 2025

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nora BENDERRADJ, Greffier, lors des débats et Magali SOULIE, Greffier, lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. MILLY agissant pour son mandataire CDC HABITAT, S.E.M.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe MORRON, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [G]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

représenté par Maître Marianne COCHE, avocat au barreau de MELUN

bénéficiant d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-77288-2025-00210 du 02/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11]

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 août 2023, la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT a loué à M. [P] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 589,90 € hors charges outre 93,94 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 685,70 € au titre des loyers et charges échus, au 5 juillet 2024, mois de juin 2024 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 22 juillet 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SCI MILLY représentée par son mandataire la société la société CDC HABITAT a fait assigner M. [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 3 974,57 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la parfaite libération des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 décembre 2024.

L’affaire a été fixée au 11 février 2025 mais a fait l’objet d’un renvoi au 6 mai 2025, date à laquelle elle a de nouveau été renvoyée au 9 septembre 2025.

A cette audience, la SCI MILLY agissant par la voie de son mandataire la société CDC HABITAT et représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 399,92€, au titre des loyers et charges échus au 28 août 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Ayant été autorisée à produire une note en délibéré, la SCI MILLY, représentée par son conseil, actualise sa créance le 23 septembre 2025, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 409,36 €, au titre des loyers et charges échus au 22 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [P] [G] est représenté par son conseil. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il expose avoir fait l’objet d’un licenciement il y a de cela 18 mois et qu’il a retrouvé un nouvel emploi d’ingénieur depuis le mois d’août 2025 sous la forme d’un contrat de travail à durée indéterminée. A ce titre, il perçoit un revenu mensuel de 2 850,00 € bruts. Il indique avoir récemment effectué un virement de 700,00 € profit de la bailleresse.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne. En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 22 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 11 février 2025. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 22 septembre 2025, la dette locative de M. [P] [G] s’élève à la somme de 7 022,30 € (soit la somme de 7 409,36 € réclamée dans la note en délibéré, diminuée d’un montant de 387,06 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 10 juillet 2024 pour la somme de 2 685,70 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, il y a lieu de débouter M. [P] [G] de sa demande de délais dès lors que le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement et qu’aucun règlement n’est intervenu pendant plus d’une année.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 25 août 2023 unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 juillet 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 septembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris. L’expulsion de M. [P] [G] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [P] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Il convient de rejeter la demande de majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée, celle-ci n’étant pas justifiée.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [P] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [P] [G] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [P] [G] à verser à la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT la somme de 7 022,30 € (décompte arrêté au 22 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 2 685,70 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 25 août 2023 entre la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [P] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 11 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [G] à verser à la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [P] [G] de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [P] [G] à verser à la SCI MILLY représentée par son mandataire la société CDC HABITAT une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,