TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

[Localité 9]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04374 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IEDX

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 27/01/2026

S.A. [Adresse 10]

C/

Monsieur [T] [V]

Madame [G] [X]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Bahija EL YAAGOUBI

— [T] [V]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 27 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [G] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2023, la SA d’HLM ICF La Sablière a loué à M. [T] [V] et Mme [G] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 406,46 € outre 154,63 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, la SA d’HLM ICF La Sablière a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 600,94 € au titre des loyers et charges échus au 8 avril 2025, mois de mars 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, la SA d’HLM ICF La Sablière a fait assigner M. [T] [V] et Mme [G] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 10 juin 2025, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,condamner les locataires solidairement à payer la somme en principal de 4 976,07 € au titre des loyers et indemnités impayés dues au 24 juin 2025, mois de mai 2025 inclus, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir,ordonner l’expulsion des locataires, à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et ce sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu‘il pourra être à nouveau fait droit,ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la requérante, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls des locataires,condamner les locataires solidairement à payer, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majoré des charges et taxes afférentes à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et à celle de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les locataires solidairement aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de la SELARL EVIDENCE en date des 10 avril 2025 ainsi que les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM ICF La Sablière, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 711,27 €, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement en indiquant que le paiement des loyers n’a pas repris. La bailleresse expose que les derniers règlements sont intervenus en septembre 2025 à hauteur de 900,00 € et en février 2025 à hauteur de 600,00 €. Enfin, en réponse aux développements oraux à l’audience des défendeurs, elle indique que des difficultés de paiement sont intervenus quelques mois seulement après la conclusion du bail en octobre 2023 et que malgré des engagements pris, il n’y a pas eu de régularisation.

Cités par actes délivrés à tiers présent à son domicile pour M. [T] [V] et à sa personne pour Mme [G] [X], seul M. [T] [V] est présent. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 200,00 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il explique avoir changé de travail depuis le mois de septembre 2025 et percevoir un salaire d’environ 1 200,00 €/1 300,00 €. Toutefois, il indique avoir eu un entretien d’embauche la veille pour un autre emploi mieux rémunéré. S’agissant des impayés il explique avoir connu des difficultés en 2022, percevant un faible salaire et ayant connu une procédure de surendettement ayant abouti à un échéancier qu’il dit ne pas avoir pu respecter. Il précise que Mme [G] [X] est à la recherche d’un emploi et qu’elle a déjà travaillé par le passé. Enfin, il s’engage à payer le loyer courant au jour de l’audience et qu’il a conscience de la faiblesse de son salaire et de l’importance du montant du loyer.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 4 décembre 2025 du diagnostic social et financier relatif à la prévention des expulsions locatives. Il y est notamment fait état de ce que M. [T] [V] et Mme [G] [X] ont deux enfants âgés de 4 ans et 1 an, que M. [T] [V] a effectivement été embauché le 1er septembre 2025 dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée en tant qu’agent de production et que Mme [G] [X] souhaite travailler mais qu’elle n’a pour l’instant aucun mode de garde pour son plus jeune enfant. Il relève des conclusions de ce diagnostic que M. [T] [V] n’a effectivement pas pu maintenir son plan de remboursement dans le cadre de son surendettement en raison de la perte d’emploi à ce moment-là. Il en ressort également que ce dernier connaît toujours une situation financière difficile, il a d’autres dettes, étant précisé qu’il a parfois des difficultés à gérer son budget (achats compulsifs). Enfin, il est indiqué qu’une demande d’accompagnement social lié au logement (ASLL) a été faite et acceptée, de sorte qu’elle serait effective à compter de janvier 2026. En attendant M. [T] [V] et Mme [G] [X] souhaiteraient reprendre le paiement du loyer en sollicitant le sursis à l’exécution de la procédure d’expulsion.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

Ayant été autorisée à produire une note en délibéré avant le 16 décembre 2025, la SA d’HLM ICF La Sablière, représentée par son conseil, produit un décompte actualisé arrêté au 15 décembre 2025 faisant apparaître une créance inchangée, soit 8 711,27 €, au titre des loyers et charges échus au 15 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 avril 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF La [Adresse 13] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 15 décembre 2025, la dette locative de M. [T] [V] et Mme [G] [X] s’élève à la somme de 8 711,27 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [T] [V] et Mme [G] [X] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris.

M. [T] [V] et Mme [G] [X] seront donc déboutés de leur demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 24 octobre 2023 unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 11 juin 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [T] [V] et Mme [G] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [T] [V] et Mme [G] [X] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [T] [V] et Mme [G] [X] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce montant apparaissant suffisant pour réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi des défendeurs, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SA d’HLM ICF LA SABLIÈRE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [V] et Mme [G] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF La Sablière et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [T] [V] et Mme [G] [X] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [V] et Mme [G] [X] à verser à la SA d’HLM ICF [Adresse 11] la somme de 8 711,27 € (décompte arrêté au 15 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [V] et Mme [G] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [V] et Mme [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ICF La Sablière pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [V] et Mme [G] [X] solidairement à verser à la SA d’HLM ICF La Sablière une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA d’HLM ICF La Sablière de sa demande en indemnisation ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [V] et Mme [G] [X] in solidum à verser à la SA d’HLM ICF La Sablière une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [V] et Mme [G] [X] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.