TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06869 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHDA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Monsieur [W] [Z]

C/

Madame [O] [H] [C] [O]

Monsieur [K] [L] [C]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL ALBATANGELO-VERGONJEANNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Sandrine VERGONJEANNE de la SELARL ALBATANGELO-VERGONJEANNE, avocats au barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [O] [H] [C] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [L] [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2023, M. [W] [Z] a loué à M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation et deux caves situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 860 € charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, M. [W] [Z] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 745,11 € au titre des loyers et charges échus mois de juin 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, M. [W] [Z] a fait assigner M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi, à défaut,constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,dire que les locataires sont par conséquent occupants sans droit ni titre de la date de résiliation du bail à celle de libération des lieux,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la réalisation d’un inventaire et la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 949,16 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner les locataires solidairement à payer tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, M. [W] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 843,70 €, au titre des loyers et charges échus au 9 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Le demandeur précise que le paiement des loyers a repris et qu’il s’en rapporte quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [K] [L] [C] et à l’étude de commissaire de justice pour Mme [O] [H] [C], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [W] [Z] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 février 2026, la dette locative de M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] s’élève à la somme de 1 805,19 € (soit la somme de 1 843,70 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 38,51 € euros correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] [O] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d’accorder à M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 26 septembre 2023 unissant les parties stipule en son article IX qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, non pas six semaines, mais deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le délai stipulé dans le contrat de bail étant plus favorable pour le locataire que le délai légal, il convient de faire primer la volonté des parties et de retenir le délai de deux mois.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 21 août 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [Z] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 300 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] à verser à M. [W] [Z] la somme de 1 805,19 € (décompte arrêté au 9 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 2023 entre M. [W] [Z], d’une part, et M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] , d’autre part, concernant le logement et les caves situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 août 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [W] [Z] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] soient condamnés solidairement à verser à M. [W] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE M. [W] [Z] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] in solidum à verser à M. [W] [Z] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [K] [L] [C] et Mme [O] [H] [C] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.