TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Maxime VIGNAUD

Madame [S] [O]

M^e Christian CHARRIERE-BOURNAZEL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Maxime VIGNAUD

Madame [S] [O]

M^e Christian CHARRIERE-BOURNAZEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03613 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RYG

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [X], demeurant [Adresse 7]

comparante en personne assistée de M^e Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0248

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [K], demeurant [Adresse 5] – ETATS-UNIS

représentés par M^e Maxime VIGNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0248

DÉFENDEURS

Madame [S] [O], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

S.A.S. FREMOSC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christian CHARRIERE-BOURNAZEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1357

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03613 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RYG

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 7 novembre 2013, « l’indivision [X] » a donné à bail d’habitation un appartement sis [Adresse 4] à Mme [S] [O], moyennant un loyer mensuel initial de 1570 euros provision sur charges comprise.

M. [B] [N] s’est porté caution solidaire de ce contrat.

Par courrier du 14 octobre 2019, le Cabinet OSYAL, mandataire de « l’indivision [X] », a informé Mme [S] [O] de ce qu’il était apparu que les lieux étaient utilisés à titre de bureau, et lui a rappelé que le bail portait sur des locaux à usage d’habitation principale, lui demandant de prendre les dispositions nécessaires pour régulariser la situation.

Par courrier du 23 février 2021, le conseil de « l’indivision [X] » a informé Mme [S] [O] du fait que lui avait été transmis un dossier duquel il ressortait que l’utilisation quotidienne du logement ne faisait pas l’objet d’une habitation principale et la mettait en demeure d’avoir à cesser l’utilisation illicite de l’appartement sous 8 jours.

Par courrier en réponse du 8 mars 2021, Mme [S] [O] a contesté faire une utilisation illicite de l’appartement, expliquant y résider et travailler à « l’Hôtel Particulier de Montmartre », situé [Adresse 2], et devoir faire de nombreux allers et retours entre son lieu de travail et son domicile, dans lequel elle invitait régulièrement ses collègues à faire des pauses.

Autorisé par ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sur requête en date du 26 avril 2024, un commissaire de justice s’est rendu dans les lieux le 21 mai 2024 aux fins d’y constater à quelle destination ils étaient employés.

Par courrier du 23 mai 2024, Mme [S] [O] a donné congé des lieux, à effet du 30 juin 2024.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 2 juillet 2024.

Par exploit en date du 18 mars 2025, Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K], ci après désignés « l’indivision [X]», ont fait délivrer une assignation à comparaître à Mme [S] [O] et à la société FREMOSC aux fins de :

— condamner solidairement Mme [S] [O] et la société FREMOSC à verser à « l’indivision [X]» la somme de 131.880 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 10ème jour suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et la société FREMOSC à verser à « l’indivision [X]» la somme de 5000 euros au titre de son préjudice moral

— condamner solidairement Mme [S] [O] et la société FREMOSC à verser à « l’indivision [X]» la somme de 3208 euros correspondant au solde locatif,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et la société FREMOSC à verser à « l’indivision [X]» la somme de 7000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et la société FREMOSC aux entiers dépens.

A l’audience du 7 juillet 2025 à laquelle ils ont comparu représentés par leur avocat, Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] ont sollicité de la juridiction qu’elle condamne les défendeurs au paiement des sommes mentionnées dans son assignation in solidum, plutôt que solidairement, et sollicité le rejet de toutes les prétentions formulées par la société FREMOSC.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que les locaux donnés à bail à Mme [S] [O] ont, à compter de l’année 2017, exclusivement occupés par la société FREMOSC, qui y a établi ses bureaux. Ils qualifient cette occupation de sous-location illicite et considèrent que les sous-loyers perçus par Mme [S] [O] sont des fruits civils qui lui appartiennent par accession.

Ils ajoutent, au visa des articles 1728 et 1729 du code civil, que non seulement Mme [S] [O] aurait sans autorisation modifié la destination des locaux, mais qu’elle aurait également, durant de nombreuses années, menti sur leur utilisation, ce qu’ils qualifient de tromperie, leur ayant occasionné un préjudice moral qu’ils estiment à 5000 euros. Ils soutiennent qu’il n’est pas nécessaire pour le bailleur lésé de prouver un préjudice résultant de cette modification illicite.

S’agissant de leur demande en paiement, ils exposent avoir dû supporter le coût de réparations locatives à hauteur de 8543,02 euros et que, le dépôt de garantie ayant été conservé et la société FREMOSC ayant procédé à un virement de 2220,36 euros au mois de novembre 2024, leur créance s’élève aujourd’hui à 3208 euros.

Ils soulignent que dès lors que Mme [S] [O] et la société FREMOSC sont co-auteurs des dommages occasionnés, ils doivent être condamnés in solidum au paiement des réparations.

La société FREMOSC, représentée par son conseil, demande au juge de :

— dire et juger « l’indivision [X]» mal fondée en sa demande,

— la débouter, en conséquence, de l’ensemble de ses prétentions,

A titre reconventionnel,

— condamner « l’indivision [X]» à lui verser la somme de 1177 euros au titre du solde créditeur résultant de la location du bien immeuble sis [Adresse 2],

— condamner « l’indivision [X]» à lui verser la somme de 5932,60 euros au titre du dépassement du niveau de loyer prévu par le régime de l’encadrement des loyers dans le [Localité 10],

— condamner « l’indivision [X]» à lui verser la somme de 10 500 euros au titre de la procédure abusive,

— condamner l’indivision au paiement de la somme de 8490 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens par application de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 547 du code civil et l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, exposant qu’il est constant que la sous-location n’est caractérisée que lorsqu’est établie l’existence d’une contrepartie financière entre le locataire inscrit sur le bail et le sous-locataire ; elle soutient qu’en l’espèce, c’est la société FREMOSC qui a, depuis l’origine du bail, réglé les loyers dont était tenue Mme [S] [O], ce que ne contestent pas les bailleurs, lesquels ne démontrent par ailleurs pas le versement, par la société FREMOSC à Mme [S] [O], d’un sous-loyer. Elle ajoute que les demandeurs ne démontrent pas plus avant l’existence d’un préjudice moral en lien avec la situation, exposant que, durant onze ans, les bailleurs ont perçu, en toute connaissance de cause, les loyers versés par la société FREMOSC qui était leur interlocutrice unique. Elle considère que le délai de cinq années écoulées à compter de l’année 2019, date à laquelle ils auraient eu connaissance de la situation, et 2024, démontre au contraire que les bailleurs se seraient accommodés de cette situation, qui leur a permis de bénéficier d’un débiteur solvable durant onze années.

Elle conteste par ailleurs le montant de la créance de la bailleresse, exposant que les comptes sont incompréhensibles, que les réparations locatives sont injustifiées, et qu’elles incombent, en grande partie, au propriétaire, en application de l’article 1719 du code civil.

C’est au visa de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 que la société FREMOSC sollicite la restitution d’un trop-perçu de loyers, au regard de l’encadrement des loyers applicables aux baux conclus ou reconduits à compter de son entrée en vigueur.

Enfin, elle souligne que la présente action est abusive, en ce que la situation, dont les bailleurs se sont satisfaits durant de nombreuses années, est aujourd’hui instrumentalisée pour percevoir des sommes exorbitantes et conduire la SAS FREMOSC à la liquidation judiciaire.

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 7 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Invitée à l’audience à apporter des éclaircissements sur sa qualité à demander la restitution des loyers sur le fondement de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018, la société FREMOSC a précisé fonder sa demande sur la répétition de l’indu.

Mme [S] [O], bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu, ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des sous-loyers

En vertu de l’article 8 de la loi n°89-462, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Aux termes de l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement.

Il ressort des dispositions de l’article 547 du Code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

S’il est vrai que le droit du propriétaire de percevoir les fruits de son bien constitue, sauf limitation légale ou conventionnelle, un attribut de son droit et qu’il a été jugé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire » (Cass civ 3ème, 12 septembre 2019, pourvoi n° 18-20727), encore faut-il que les fruits civils qui englobent, selon l’article 584 du même code, « les loyers des maisons » aient été produits par le bien en cause pour donner lieu à restitution.

En effet, la sous-location implique l’existence d’une contrepartie pécuniaire à la jouissance des lieux (3 ème civ. 17 mai 2006 n° 05-13.045).

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 21 mai 2024 que l’appartement donné à bail à Mme [S] [O] n’était pas utilisé aux fins d’habitation ; y étaient notamment présentes, lors du passage du commissaire de justice, sept personnes assises à des bureaux, la salle de bain étant intégralement occupée par du stockage et l’ancienne chambre par deux bureaux, sur lesquels étaient posés des ordinateurs ; Les photos contenues dans le procès-verbal montrent un espace ne contenant pas de mobilier du quotidien (lit, canapé, fauteuils, table de repas), mais plusieurs bureaux ainsi que des rayonnages sur les murs de l’ancienne chambre, contenant des dizaines de classeurs et dossiers, ainsi que des personnes occupées à y travailler.

S’il est ainsi parfaitement établi que l’appartement donné à bail à Mme [S] [O] a été utilisé à d’autres fins que l’habitation principale de la locataire, aucune pièce ne permet de démontrer que la société FREMOSC, qui certes occupait très manifestement l’intégralité des locaux lors du constat réalisé par le commissaire de justice en date 21 mai 2024, ait jamais réglé un quelconque sous-loyer à Mme [S] [O].

Les bailleurs, qui se contentent de procéder par affirmation en déclarant que la société FREMOSC aurait versé un sous-loyer à Mme [S] [O], qui, d’après les statuts constitutifs de la société, en était aussi l’associée, n’en apporte aucune preuve.

La seule circonstance, constante, que le paiement des loyers auxquels était tenue Mme [S] [O] en sa qualité de titulaire du bail, était réalisé par la société FREMOSC, est insuffisante à établir l’existence d’une sous-location et des sous-loyers, étant d’une part rappelé que le paiement par celui qui n’y est pas tenu est autorisé en vertu de l’article 1342-1 du code civil et d’autre part que le loyer en lui-même n’est pas un fruit.

La demande en paiement formée au titre des fruits civils sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et la compensation avec le dépôt de garantie

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application des dispositions de l’article 7 c et d de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. Il lui incombe, par ailleurs, de justifier des sommes qu’il entend retenir.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats un décompte dont il résulte qu’au 30 juin 2024, Mme [S] [O] était débitrice des sommes suivantes :

—  2069,07 euros au titre d’un « solde antérieur »,

—  151,29 euros au titre du loyer et des charges de juin 2024 (1765,95) euros, déduction faite d’un versement de 1614,66 euros,

—  4708 euros au titre des sommes qu’elles auraient engagées pour procéder aux réparations locatives.

Les bailleurs exposent avoir conservé le dépôt de garantie d’un montant de 1500 euros, versé par Mme [S] [O] lors de son entrée dans les lieux, et déclarent qu’un paiement de 2220,36 euros a été effectué le 15 novembre 2024 au titre de la dette locative. Cette somme de 2220,36 correspond en effet bien à l’addition de la somme due au titre du « solde antérieur » (2069,07 euros) et du solde restant dû au titre du mois de juin 2024 (151,29 euros).

Ne sont donc en réalité réclamées que des sommes dues au titre des réparations locatives.

De l’état des lieux d’entrée, réalisé de façon très sommaire, il ressort que les lieux n’ont pas été loués à l’état neuf, les peintures et le parquet y étant décrits comme en « bon état » ou en « état d’usage », les équipements étant décrits comme en « bon état ». La boîte aux lettres était en bon état.

De l’état des lieux de sortie, il résulte que les peintures de l’entrée et des deux pièces principales sont à l’état neuf, que les parquets sont en état d’usage, certaines lames étant disjointes dans l’entrée ; deux carreaux de carrelage sont fêlés dans la salle de bain. La boîte aux lettres n’a plus de serrure et est fermée au moyen d’un adhésif. Des travaux ont été réalisés et de la poussière recouvre les sols.

Au regard de la comparaison entre ces deux états des lieux, il n’est pas possible d’imputer à la locataire et à son occupante :

— la nécessité de commander deux vigik ,

— la réfection du parquet pour cause de fuite d’eau, étant rappelé qu’un dégât des eaux, à savoir des endommagements du bien loué à la suite d’une fuite, de rupture de canalisation, de débordement ou refoulement d’égouts, d’infiltrations, etc., peut, selon sa cause et son origine, être soit de la responsabilité du preneur, soit du bailleur, aucune preuve de l’existence et de l’origine de la fuite n’étant versée aux débats,

— le nettoyage entre les lames du parquet et la vitrification, en ce qu’ils ne sont que la conséquence de l’usure normale des lieux,

— le nettoyage de la bouche de ventilation : cet élément était déjà décrit comme « sale » dans l’état des lieux d’entrée,

— le remplacement du plan de travail, décrit comme en «état d’usage » dans l’état des lieux de sortie,

— la fixation du mitigeur : aucun élément dans l’état des lieux de sortie ne fait état d’un désordre au niveau du mitigeur,

— le remplacement du joint en silicone, rien dans l’état des lieux de sortie ne permettant d’affirmer qu’un joint en silicone aurait été dégradé.

En conséquence, seuls seront retenus les postes de dépense suivants :

— le remplacement du canon de boîte aux lettres (88 euros)

— le remplacement de trois lames de parquet (880 euros)

— le remplacement du carrelage fendu (480 euros).

Bien qu’aucun devis ou facture ne soient produits, tant la pièce n°16 que la pièce n°11 étant insuffisantes à établir la réalité du coût de ces réparations, la somme sollicitée à ces titres, 1448 euros, apparaît raisonnable.

Les bailleurs ayant toutefois conservé le montant du dépôt de garantie, au titre des sommes dont Mme [S] [O] était tenue à leur place, il n’y a pas lieu à condamnation de Mme [S] [O] ou de la société FREMOSC.

Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] seront en conséquence déboutés de leur de condamnation in solidum de Mme [S] [O] et de la société FREMOSC au paiement de la somme de 3208 euros correspondant au « solde locatif ».

Sur la demande de réparation du préjudice moral des membres de « l’indivision [X]»

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. L’article suivant dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Il convient à ce stade de rappeler qu’en application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel ou délictuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice en lien de causalité directe avec la faute.

En application de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit d'“user paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail”.

En l’espèce, les bailleurs démontrent s’être enquis d’une utilisation non conforme de leur bien par la production d’un courrier daté du 14 octobre 2019, dans lequel ils ont rappelé à Mme [S] [O] son obligation contractuelle. Ils justifient s’être de nouveau manifestés le 23 février 2021, par l’envoi d’un courrier de mise en demeure, auquel Mme [S] [O] a répondu en niant faire usage des locaux à des fins autres que d’habitation. Dans un courriel 2 décembre 2023, Mme [V] [Y] a indiqué à Mme [E] [X] habiter face à l’appartement litigieux, et y avoir constaté, « à maintes reprises, que l’espace était occupé par des meubles de bureaux (surfaces de travail, rangements), et qu’il y régnait une ambiance de travail plutôt que de vie familiale ». Le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 mai 2024 confirme cette occupation, l’huissier ayant été accueilli sur place par un employé de la société FREMOSC, lequel a déclaré que les lieux étaient occupés par cette société depuis 2017, et ayant constaté que toutes les pièces étant occupées par des bureaux, sur lesquels étaient posés des ordinateurs, la salle de bain étant utilisée à fin de stockage.

Il est ainsi établi que la locataire n’a pas usé de la chose louée conformément à l’usage auquel elle était destinée, l’appartement étant intégralement occupé par la société FREMOSC à des fins professionnelles, étant constant que c’est elle qui en réglait les loyers.

Le paiement par celui qui n’y est pas tenu étant autorisé en vertu de l’article 1342-1 du code civil, le fait que les membres de l’indivision [X] savaient que les loyers étaient réglés par la société FREMOSC est insuffisant à établir la tolérance dont aurait fait preuve les bailleurs à l’égard de l’usage professionnel des lieux. La société FREMOSC ne produisant aucune pièce permettant de corroborer ses affirmations, en vertu desquelles les bailleurs auraient accepté le changement de destination des locaux, ces derniers produisant au contraire un courrier émanant Mme [S] [O], contestant fermement l’usage professionnel des lieux, aucun accord de volonté n’est établi.

La découverte de cette destination par les membres de « l’indivision [X]» en 2019 a en effet donné lieu à deux courriers ainsi qu’à la saisine du juge des contentieux de la protection sur requête, démarches ayant pesé sur les bailleurs, qui ont initié ces diligences aux fins de faire cesser cette occupation.

Ces démarches leur ont nécessairement occasionné des tracas, qu’il y a lieu d’indemniser par l’octroi de la somme de 1000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent demander ni l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter.

La société FREMOSC, tiers au contrat de bail conclu entre les membres de l’indivision [X] et Mme [S] [O], sollicite la restitution du solde locatif créditeur en sa faveur ainsi que d’un trop-perçu de loyers, au regard du dispositif d’encadrement des loyers prévu par l’article 140 de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2023.

Elle explique à l’audience fonder cette demande sur la répétition de l’indu.

S’il existe effectivement un excédent de 52 euros au titre du dépôt de garantie, d’un montant de 1500 euros, conservé par les bailleurs, le montant des réparations imputables à la locataire ainsi qu’à son occupante ne s’élevant qu’à 1448 euros, que l’article 140 III de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, fixe un loyer de référence ainsi que la possibilité de prévoir un complément de loyer, cet encadrement étant applicable à [Localité 9], seule Mme [S] [O] peut, par application de l’article 1199 du code civil, solliciter la restitution des sommes dues à ce titre, peu important que ce soit la société FREMOSC qui ait réglé ses loyers, celle-ci ne l’ayant fait qu’en lieu et place de la débitrice prévue au contrat de bail ainsi que le permet l’article 1342-1 du code civil.

Il sera, à toutes fins utiles, rappelé à la société FREMOSC que les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 140 de la loi [Localité 8] du 23 novembre 2018 ne s’appliquent par ailleurs qu’aux locations à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur, ce qui n’est manifestement plus le cas du logement litigieux, occupé par les bureaux de la société FREMOSC depuis 2017 selon les déclarations qu’a faites l’un de ses collaborateurs au commissaire de justice mandaté à fin de constat, et a minima depuis 2019 selon les autres pièces versées aux débats.

En conséquence, la société FREMOSC, qui n’a pas qualité pour former ces demandes, en sera déboutée.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, la circonstance que la plupart des demandes formée par les membres de l’indivision [X] soit rejetée ne suffit pas à caractériser la faute des demandeurs dans l’introduction de l’instance, ces derniers ayant légitimement pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, étant précisé que l’instance était principalement motivée par une faute commise par la locataire dans l’exécution du contrat, parfaitement établie.

La société FREMOSC sera en conséquence déboutée de sa demande formée au titre de la réparation du préjudice résultant du caractère abusif de la procédure.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, de condamner in solidum Mme [S] [O] et la société FREMOSC, qui succombent à la présente instance, aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] la totalité des frais irrépétibles engagés. Mme [S] [O] et à la société FREMOSC seront donc in solidum condamnés à lui payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation in solidum de Mme [S] [O] et de la société FREMOSC à payer à Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] la somme de 131.880 euros sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

REJETTE la demande de condamnation in solidum de Mme [S] [O] et de la société FREMOSC à payer à Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] la somme de 3208 euros correspondant au solde locatif,

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et la société FREMOSC à payer à Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice moral,

REJETTE la demande reconventionnelle tendant à voir condamner Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] à verser à la société FREMOSC la somme de 1177 euros au titre du solde créditeur résultant de la location du bien immeuble sis [Adresse 2],

REJETTE la demande reconventionnelle tendant à voir condamner Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] à lui verser la somme de 5932,60 euros au titre du dépassement du niveau de loyer prévu par le régime de l’encadrement des loyers dans le [Localité 10],

REJETTE la demande reconventionnelle tendant à voir condamner Mme [E] [X], M. [U] [X] et Mme [R] [K] à lui verser la somme de 10 500 euros au titre de la procédure abusive,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE in solidum Mme [S] [O] et à la société FREMOSC aux dépens ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux

de la protection