TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03562

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDHO

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/05/2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Madame [Z] [I] [M]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— la SCP SCP LDGR

— Maître Isabelle MARTINS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MAI 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [I] [M]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 26/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Melun)

Après débats à l’audience publique du 17 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 avril 2023, la SCI OXIMMO a loué à Madame [Z] [I] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à MELUN (77000), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 520 € outre 30 € de provision pour charges.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [Z] [I] [M] pour le réglement des loyers et des charges, par contrat de cautionnement daté du même jour dans le cadre du dispositif VISALE.

Des loyers étant demeurés impayés, le propriétaire du logement a mis en jeu le cautionnement VISALE et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ainsi réglé plusieurs échéances en sa qualité de caution.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, déclarant être subrogée dans les droits de la SCI OXIMMO, a fait délivrer le 6 mars 2025 à la locataire un commandement de payer la somme de 2 862,76 € au titre des loyers et charges échus impayés visant la clause résolutoire du bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [I] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 3 775 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 862,76 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, et dès lors que les paiements de la demanderesse seront justifiés par une quittance subrogative,condamner la locataire à payer la somme de 800 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 9 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 mars 2026.

A cette audience, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 630 €, au titre des loyers et charges échus au 23 mars 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Madame [Z] [I] [M] comparaît, assistée par son avocat. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose que ses ressources ont été suspendues à la suite du renouvellement de son titre de séjour, mais que la situation est désormais régularisée et qu’elle a pu reprendre le paiement du loyer pour les mois de février et mars.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mai 2026.

Par une note en délibéré autorisée par le juge, reçue au greffe le 23 mars 2026, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse un décompte actualisé de sa créance, dont le montant n’a pas évolué, ainsi que le décompte du bailleur, dont il ressort que la locataire a procédé à des règlements en février et mars 2026.

Par une note en délibéré reçue au greffe le 30 avril 2026, Madame [Z] [I] [M], par l’intermédiaire de son avocat, verse les quittances de loyer transmises par son bailleur pour les mois de février, mars et avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre du locataire défaillant, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans l’ensemble des droits du bailleur à l’égard de la locataire.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 mars 2026, la dette locative de Madame [Z] [I] [M] s’élève à la somme de 6 630 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner Madame [Z] [I] [M] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025 sur la somme de 2 862,76 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Madame [Z] [I] [M] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 184 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 avril 2023 unissant les parties stipule en son article qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 mars 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 mai 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [Z] [I] [M] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [Z] [I] [M] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative, et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [I] [M] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] [M] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 630 € (décompte arrêté au 23 mars 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus)

AUTORISE Madame [Z] [I] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 184 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 avril 2023 entre la SCI OXIMMO, d’une part, et Madame [Z] [I] [M], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à MELUN (77000) sont réunies à la date du 7 mai 2025;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [I] [M] soit condamnée à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura payées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [Z] [I] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui

comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification

à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mai

2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de

l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la

greffière.