TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04947 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID56

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

Société DOMITYS LES NOTES FLORALES

C/

Madame [D] [U]

Madame [W] [I] curatrice de Madame [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Maya BOUCHOUCHA

— [D] [U]

— [W] [I] curatrice de Madame [U]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

— 

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société DOMITYS LES NOTES FLORALES

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Maya BOUCHOUCHA, avocat au barreau de MELUN substitué par Maître Sarah MALIGNON, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSES :

Madame [D] [U]

[Adresse 3] -

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

Madame [W] [I] curatrice de Madame [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, la société DOMITYS NORD a loué à Madame [D] [U] un local à usage d’habitation meublé situé Résidence « [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 000 € outre 99 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat daté du même jour, Madame [D] [U] a souscrit un contrat d’abonnement à un service de ménage moyennant un forfait mensuel révisable de 122 €.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2021, la société DOMITYS NORD a également loué à Madame [D] [U] un cellier situé dans la résidence (cellier n°9), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 20 €.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la société DOMITYS NORD a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 10 479,96 € au titre des loyers, charges et prestations de ménage échus, mois de février 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la société DOMITYS NORD a fait assigner Madame [D] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 150 € par jour de retard,condamner la locataire à payer la somme de 30 883,68 € au titre de la dette arrêtée au 31 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 479,96 € et capitalisation des intérêts,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1 264,93 € jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, avec intérêt au taux légal outre la capitalisation des intérêts ;condamner la locataire à payer la somme de 2 500 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 24 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la société DOMITYS NORD, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [D] [U] comparaît, assistée Madame [W] [I], désignée par le juge des tutelles de [Localité 1] par ordonnance du 20 janvier 2025, dans le cadre d’une mesure de curatelle renforcée.

Elle ne conteste pas la demande, en son principe. Elle explique penser ne pas rester dans ce logement. Elle indique avoir racheté la maison de sa sœur, et avoir eu des problèmes de santé. Elle précise contester la mesure de curatelle renforcée dont elle fait l’objet.

Madame [W] [I] précise que les ressources courantes de Madame [D] [U] s’élèvent à 1 900 € par mois, ne permettant pas de couvrir le paiement de cette résidence. Elle explique que Madame [D] [U] refuse de vendre ses biens immobiliers.

L’affaire est mise en délibéré au 7 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société DOMITYS NORD verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 avril 2025, la dette de Madame [D] [U] s’élève à la somme de 30 883,68 € au titre des loyers et charges impayés ainsi que des factures de prestation de ménage, concernant le local à usage d’habitation et le cellier, terme du mois d’avril 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 479,96 €.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 22 septembre 2021 et 22 septembre 2021 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 13 et 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour le cellier.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant le cellier est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 février 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 24 avril 2024.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Madame [D] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [D] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Madame [D] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer, à l’exclusion du forfait ménage (dont il est loisible à la bailleresse de mettre un terme malgré le maintien dans les lieux de Madame [D] [U], en application de la clause résolutoire prévue au contrat d’abonnement).

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [D] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société DOMITYS NORD et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Madame [D] [U] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à la société DOMITYS NORD la somme de 30 883,68 € (décompte arrêté au terme du mois d’avril 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10 479,96 et capitalisation des intérêts ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2021 entre la société DOMITYS NORD, d’une part, et Madame [D] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 2021 entre la société DOMITYS NORD, d’une part, et Madame [D] [U], d’autre part, concernant le cellier situé au même adresse – cellier n°9 sont réunies à la date du 24 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMITYS NORD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à la société DOMITYS NORD une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis (à l’exception du forfait ménage), à compter du terme du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec capitalisation des intérêts ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [D] [U] à verser à la société DOMITYS NORD une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.