TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05895 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDZ3

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

Société SOLINTER ACTIFS 1

C/

Monsieur [Y] [L]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Franck CROMBET

— [Y] [L]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société SOLINTER ACTIFS 1

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juin 2024 et prenant effet le 25 juin 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a loué à M. [Y] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 642,85 € hors charges outre 121,13 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 17 juin 2024 et prenant effet le 25 juin 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a également loué à M. [Y] [L] un emplacement de stationnement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40,00 € hors charges outre 3,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 291,89 € au titre des loyers et charges échus, mois de septembre 2024 inclus. Ce commandement de payer visait uniquement le bail d’habitation et sa clause résolutoire, sans mentionner le contrat afférent à l’emplacement de stationnement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner M. [Y] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation judiciaire du bail afférent au parking,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 13 358,99 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 291,89 € et à compter de l’assignation pour le surplus,ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produisent eux-mêmes intérêts en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 14 988,97 €, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris, le dernier versement pour le logement étant daté du 24 juin 2024.

Cité par acte délivré à tiers présent à domicile, M. [Y] [L] comparaît. Il reconnaît la dette et son montant mais déclare ne rien pouvoir proposer en supplément du loyer. En effet, il expose être suivi par une assistante sociale et attendre la constitution d’un dossier pour bénéficier du Revenu de Solidarité Active et d’aides de la part de la Caisse d’allocations Familiales. La veille de l’audience, il se rendait à un rendez-vous pour un emploi d’intérimaire à [Localité 5]. En novembre 2025, il n’a perçu que 355,00 €, ne lui permettant pas de faire face à ses charges. Il déclarait ne pas s’opposer à la résiliation judiciaire du bail afférent à l’emplacement de stationnement.

Par suite, il est donné lecture par le juge du diagnostic social et financier relatif à la prévention des expulsions locatives reçu au greffe de la juridiction le 13 novembre 2025. Il en ressort que M. [Y] [L] est célibataire et compose une famille monoparentale.

Il déclarait être en fin de droits auprès de France Travail et avoir déposé une demande pour bénéficier du Revenu de Solidarité Active. Ses revenus mensuels sont estimés à 431,53 € tandis que ses charges mensuelles, dont les charges locatives qu’il paye seul, sont évaluées à 924,85 €, aggravant chaque mois sa dette de 493,32 €.

Au sein de ce rapport, la dette locative est justifiée par la perte d’un emploi suite à des problèmes médicaux ainsi que par la suspension des aides au logement depuis le 1er août 2025. En effet, M. [Y] [L] rencontre d’importants soucis de santé pour lesquels les soins ne sont pas encore mis en place. Devant se rendre à l’hôpital, son état est un frein à son insertion professionnelle. Quant à la suspension de ses aides au logement, le montant du rappel potentiel est estimé à 768,00 €.

Dans ce diagnostic social et financier, il déclare ne pas avoir repris le paiement des loyers et ne pas savoir s’il sera en capacité de rembourser tout ou partie de la dette. Pour autant, le locataire affirme vouloir se maintenir dans les lieux. Malgré l’augmentation prévue de ses revenus, ceux-ci ne permettront pas à M. [Y] [L] de régler son loyer en totalité. Toutefois, il souhaite en reprendre le versement et s’acquitter de sa dette. Ayant conscience de sa situation, il a entamé plusieurs démarches, notamment la recherche d’une activité professionnelle qu’il souhaite reprendre au plus vite. En outre, il ne s’oppose pas à la résiliation judiciaire du bail portant sur son emplacement de stationnement afin de diminuer ses charges locatives mensuelles.

Enfin, l’enquêtrice sociale conclue qu’il est important de ne pas prononcer l’expulsion de M. [Y] [L] afin de prévenir une dégradation de sa situation sociale puisqu’il ne bénéficie d’aucun relais familial.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025, la dette locative de M. [Y] [L] s’élève à la somme de 14 575,25 € (soit la somme de 14 988,97 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 413,72 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens tels que la facturation du commandement de payer) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui concerne aussi bien le logement que l’emplacement de stationnement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire relative au bail d’habitation

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat en date du 17 juin 2024 prenant effet le 25 juin 2024 unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 décembre 2024.

— Sur la résiliation judiciaire du bail afférent à l’emplacement de stationnement

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. Notamment, le paiement du loyer et des charges est une obligation de tout locataire, rappelée par les dispositions de l’article 1728 du code civil.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris, ni pour le logement, ni pour l’emplacement de stationnement.

L’expulsion de M. [Y] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [Y] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [L] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 14 575,25 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation conclu le 17 juin 2024 et prenant effet le 25 juin 2024 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1, d’une part, et M. [Y] [L], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

PRONONCE la résiliation à compter du 4 décembre 2024 du bail conclu le 17 juin 2024 et prenant effet le 25 juin 2024 entre la SAS SOLINTER ACTIFS 1, d’une part, et M. [Y] [L], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement situé au [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à M. [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SAS SOLINTER ACTIFS 1 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [L] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.