TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

[Adresse 1]

Affaire n° : N° RG 23/01798 – N° Portalis DB2Z-W-B7H-HHHD

MB/CH

JUGEMENT DU DOUZE MAI DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.C.I. REVAH REPUBLIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David FERTOUT, avocat plaidant au barreau de PARIS, Maître Jenny HAYOUN, avocat postulant au barreau de MELUN

DÉFENDEUR :

S.A. ETABLISSEMENTS [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Davina SUSINI – LAURENTI, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 10 Mars 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE DES LOYERS : Mathilde BERNARD

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, Juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 12 Mai 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] a pour activité le commerce de vins, liqueurs, spiritueux et autres liquides.

Par acte authentique en date du 26 janvier 1979, les consorts [M] ont donné à bail à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1], un immeuble comprenant notamment une boutique en rez-de-chaussée et un appartement à l’étage à usage d’habitation sis à [Adresse 4], à destination de son activité de commerce de vins, de liquides alimentaires ainsi que tous produits d’alimentation générale pour une durée de 9 années consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 1976 devant se terminer le 31 mars 1985 moyennant un loyer annuel initial hors charges de 17.200 francs.

Par acte authentique en date du 23 octobre 1985, les consorts [M] ont consenti à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] un bail en renouvellement pour une durée de 9 années consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 1985 devant se terminer le 31 mars 1994 moyennant un loyer annuel hors charges de 38.700 [Localité 2].

Par acte authentique en date des 30 septembre et 26 octobre 1994, les consorts [M] ont consenti à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] un bail en renouvellement aux mêmes clauses et conditions à compter du 1er avril 1994 moyennant un loyer annuel initial hors taxes et hors charges de 48.000 [Localité 2].

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2003, les consorts [M] ont consenti à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] un bail en renouvellement pour une durée de 9 années consécutives à compter du 1er avril 2003 devant se terminer le 31 mars 2012 moyennant un loyer annuel initial hors taxes et hors charges de 8.300 euros.

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2012, les consorts [M] ont consenti à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] un bail en renouvellement pour une durée de 9 années consécutives à compter rétroactivement du 1er avril 2012 devant se terminer le 31 mars 2021 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 11.000 euros.

Par acte authentique en date du 26 décembre 2012, la SCI RV AH REPUBLIQUE est venue aux droits des consorts [M].

Par exploit d’huissier en date du 17 décembre 2020, la SCI RV AH REPUBLIQUE a donné congé à la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] pour le 30 juin 2021 avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021 moyennant un loyer annuel de 31.800 euros hors charges.

Par courrier recommandé en date du 31 mai 2021, la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] a donné son accord de principe au renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2021 mais s’est opposée au déplafonnement du loyer.

Aux termes d’un mémoire préalable en demande notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2021, la SCI RV AH REPUBLIQUE a sollicité la fixation le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 à la somme de 29. 900 euros HT et HC.

Par exploit d’huissier en date du 24 mars 2023 auquel il convient de se référer pour plus amples développements, la SCI RV AH REPUBLIQUE a fait assigner la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] par devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de MELUN, aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 10 octobre 2023, le présent juge a :

— sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ;

— avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [Y] [F] avec fixation d’une provision à la somme de 4 000 euros à la charge du bailleur ;

— fixé le loyer de base provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé à compter dudit jugement ;

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 31 juillet 2024.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, daté du 25 février 2026, la SCI RV AH REPUBLIQUE demande au présent juge de :

— débouter la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 25 470 euros en principal et par an, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— condamner la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] à la somme de 4 883,69 euros au titre de l’arriéré locatif,

— rappeler l’exécution provisoire à intervenir,

— condamner la Société ETABLISSEMENTS [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître David FERTOUT.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RV AH REPUBLIQUE vise les articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce.

Sur sa demande de fixation du loyer, elle fait valoir la situation particulièrement favorable de la preneuse pour l’activité exercée, sur une voie de grande commercialité et à proximité immédiate de la [Adresse 5].

Elle soutient que les spécificités liées à l’activité de la preneuse ne sont pas suffisamment prises en compte par l’expert judiciaire.

Elle rappelle que ce dernier estime que la progression de la population n’est pas jugée favorable et notable, mais ne raisonne que sur des aspects quantitatifs, sans tenir compte de ce que les catégories de population au pouvoir d’achat le plus faible ont plutôt eu tendance à décliner, contrairement aux cadres et professions intellectuelles supérieures, et aux retraités, plus sujets à consommer des produits de qualité, ce qui est favorable et notable. Elle ajoute qu’à une échelle plus proche des locaux expertisés en étudiant les zones IRIS situées à proximité immédiate, on constate que l’évolution de la population est supérieure à celle retenue par l’expert. La SCI RV AH REPUBLIQUE estime que l’augmentation du nombre de logements sur le secteur n’est pas le simple fruit d’une évolution de la structure des ménages retenue par l’expert, mais essentiellement la conséquence logique des logements édifiés en cours de bail. Elle souligne que le revenu moyen a également progressé de 13,27% au niveau de la commune, ce qui est particulièrement favorable. La SCI RV AH REPUBLIQUE soutient encore que la clientèle est accrue par la création du Pôle santé La Francilienne à proximité, le résultat des travaux de voirie sur l’avenue de la République, et la création de parkings à proximité.

De plus, la SCI RV AH REPUBLIQUE expose qu’il appartenait au preneur de mesurer précisément l’incidence de la pandémie de COVID sur la valeur du bail, et de produire les chiffres d’affaires du magasin sur la période dont s’agit ; le secteur de la vente de vins ayant été moins impacté que d’autres sur cette période, voire favorisé.

Sur sa demande de condamnation au titre d’impayés, la SCI RV AH REPUBLIQUE expose que durant la procédure d’expertise, le preneur n’a jamais procédé au paiement des loyers tels que révisés à l’indice, restant redevable de la somme de 4 883,69 euros, ce qui l’a contrainte à délivrer un commandement de payer le 12 décembre 2025.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, daté du 21 octobre 2025, la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] demande de :

— se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de condamnation en paiement formulée par la SCI REVAH REPUBLIQUE;

— débouter la SCI REVAH REPUBLIQUE de l’ensemble de ses demandes,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle en principal de 12.081 euros HT et HC, ou subsidiairement à la somme annuelle de 20.826 euros HT et HC;

— dire qu’en cas de fixation du loyer à montant supérieur au loyer acquitté, le preneur bénéficiera du lissage prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce;

— condamner la SCI REVAH REPUBLIQUE au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise dont distraction au profit de l’avocat constitué,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société ETABLISSEMENTS [Localité 1] vise les articles L.145-33 et R. 145-6 du code de commerce et soutient que la SCI RV AH REPUBLIQUE échoue à démontrer l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré et ayant eu une incidence positive sur le commerce exercé, et donc un motif de déplafonnement. Elle souligne que l’avis de Monsieur [I] et l’expertise judiciaire retiennent l’absence d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité.

Selon la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1], le bailleur se prévaut de statistiques qui ne correspondent pas à la période de référence, c’est-à-dire sur la durée du bail expiré, alors même que l’expert amiable qu’il a sollicité, Monsieur [R], note que la population diminue, y compris sur les communes voisines ; et la SCI RV AH REPUBLIQUE n’apporte aucun élément de preuve tenant au niveau de vie des retraités qui serait prétendument plus élevé.

La SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] souligne en outre que le bailleur omet sciemment de recenser comme concurrents les enseignes de supermarchés qui vendent également des alcools, dont trois sont plus proches de la gare que les locaux loués. La SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] ajoute que la SCI RV AH REPUBLIQUE n’explique pas comment la proximité d’un établissement de santé qui s’adresse à des personnes souffrantes pourrait être favorable à un caviste. La SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] conteste la création de parkings près des locaux sur la période concernée, telle qu’alléguée.

Concernant la pandémie de covid-19, la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] réfute qu’un évènement ponctuel, au demeurant extrêmement négatif sur la consommation, comme l’a noté l’expert mandaté par ses soins, puisse constituer une évolution notable et favorable au commerce exercé. Elle expose que l’expert judiciaire indique à juste titre que l’éventuel « effet d’aubaine ›› pour certains commerces n’a été que limité et n’est pas significatif. Elle explique qu’elle n’a pas communiqué ses bilans car les chiffres d’affaires des années 2019 à 2021 ont été impactés par le changement du gérant de cette boutique suite à une longue maladie ayant entrainé des problèmes d’exploitation.

Concernant le chiffrage de la valeur locative, la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] soutient que la cote annuelle Callon démontre que la fourchette de prix pour les locaux de « première catégorie ›› ressort à 209 euros, et que si l’expert judiciaire a indiqué que cette base paraissait « modeste ››,rien ne justifie de l’augmenter de 50% et de considérer qu’elle recense des prix unitaires à appliquer à des surfaces pondérées « très sensiblement supérieures aux surfaces pondérées boutiques définies par la Charte de l’Expertise ››.

Sur les impayés évoqués, la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] expose que le présent juge est exclusivement compétent pour statuer sur la fixation du loyer du bail renouvelé ou révisé et ne peut recevoir une demande de condamnation en paiement, de surcroît suivant un décompte erroné, alors qu’il n’existe pas de clause d’indexation automatique annuelle dans le bail d’une part, et que le bailleur ne communique aucune quittance ou avis d’échéance à son preneur.

A l’audience, les parties ont soutenu leurs écritures et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de condamnation en paiement

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Le juge des loyers commerciaux n’a que le pouvoir de fixer le loyer révisé ou renouvelé, et non de condamner à son paiement. En revanche, le jugement fixant le loyer constitue un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers.

Il convient donc de se déclarer incompétent pour connaître de cette prétention.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé :

A) Sur les textes applicables :

Le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à la valeur locative en application de l’ article L. 145-33 du code de commerce et dans les limites fixées par l’article L. 145-34 du même code modifié par la loi du n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi PINEL” en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (…) ».

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

B) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Au vu des pièces versées aux débats et des derniers mémoires, il est constant que les parties se sont accordées pour renouveler le bail commercial à compter du 1er juillet 2021, et ce, aux mêmes clauses et conditions que le bail initial sauf le montant du loyer du bail renouvelé.

1) Sur le calcul du plafond du loyer estimé au 1er juillet 2021:

En l’espèce, le bail initial ayant pris effet au 1er avril 2012 est renouvelé à compter du 1er juillet 2021. Le loyer était initialement fixé au montant annuel de 11.000 euros hors taxes et hors charges et prévoyait une révision par application de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant 1624, et l’indice de référence, celui du troisième trimestre de l’année précédant l’année de révision.

En application de l’article L. 145-34 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable, le plafond du loyer estimé au 1er juillet 2021 doit être calculé suivant l’évolution de l’ILC.

Le loyer plafonné au 1er juillet 2021 est ainsi justement fixé par l’expert à 12 081,57 euros, en application de ces dispositions, selon le calcul suivant : 11.000 € x 116,73 (ILC T1 2021) / 106,28 (ILC T4 2011) = 12.081,57 euros.

Il n’est pas contesté par la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1].

La SCI RV AH REPUBLIQUE expose que le loyer annuel en vigueur s’élève à la somme de 14 264,76 euros hors taxes et hors charges au titre d’un commandement de payer ne détaillant pas le calcul de ce montant. Il ne sera donc pas retenu contrairement à celui fixé par l’expert.

2) Sur la demande de déplafonnement

En l’espèce la SCI RV AH REPUBLIQUE sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative à la hausse, à un montant supérieur au plafond légal.

Au vu des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce précisées par les articles R. 145-2, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6 , R. 145-7 du même code, il convient pour l’estimation de la valeur locative des locaux de prendre en compte les éléments susvisés.

La SCI RV AH REPUBLIQUE fait valoir une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard des moyens suscités, et notamment d’un avis amiable de Monsieur [R] du 30 septembre 2021, retenant une valeur locative en renouvellement au 1er juillet 2021 de 29 900 euros. Toutefois, cet avis précise que cette valeur sera retenue « s’il est démontré une modification notable des facteurs locaux de commercialité », et en outre qu’elle se fonde sur des valeurs pour la plupart antérieures à l’épidémie de covid-19.

Ceci étant, l’expert judiciaire, dont l’analyse est plus récente et contradictoirement établie, retient que sur la période considérée, il n’est pas possible de constater une modification notable des facteurs locaux de commercialité au regard des éléments suivants :

— une évolution très modérée de la population (+1,67%),

— une évolution de la structure de la population ne permettant pas de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité, la représentation des professions supérieures étant en très légère hausse, mais celle des professions intermédiaires en légère baisse, un hausse sensible des familles monoparentales et de la population retraitée étant retenue,

— une hausse du nombre de logements qui ne traduit pas l’augmentation de la population mais l’évolution de sa structure avec l’augmentation des ménages d’une personne et celle des familles monoparentales,

— l’absence d’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité liée à la fréquentation de la gare,

— l’absence d’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité liée à la création d’un Pôle santé à la place d’un Pôle emploi,

— l’absence d’évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité liée à la pandémie de covid-19, un éventuel effet d’aubaine ne pouvant être durable.

Contrairement à ce qu’indique la SCI RV AH REPUBLIQUE, l’expert a tenu compte de l’évolution de la structure de population dans son ensemble, et si la SCI RV AH REPUBLIQUE fait valoir le pouvoir d’achat des retraités, il ne s’exprime pas sur celui des familles monoparentales, connaissant une augmentation également sensible. De même, si les professions supérieures sont plus représentées, les professions intermédiaires, susceptibles de composer une clientèle consommatrice, diminuent.

La mise en parallèle de la hausse des logements et du taux d’évolution de la population conforte l’analyse expertale sur l’absence de bénéfice en termes de facteurs locaux de commercialité.

Par ailleurs, la SCI RV AH REPUBLIQUE n’explique pas en quoi la création d’un Pôle santé à la place d’un Pôle emploi est de nature à favoriser le commerce de vins.

De même, la SCI RV AH REPUBLIQUE fait valoir un effet d’aubaine de la pandémie de covid-19 pour le secteur du vin, mais ne relève pas la baisse de fréquentation du secteur géographique (notamment des passagers en gare) pendant cette épidémie et à l’issue, manifeste à la lecture de l’expertise. En outre, si la bailleresse reproche à la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] de ne pas fournir spontanément des éléments sur son chiffre d’affaire pendant la période, il lui appartenait d’interroger l’expert sur ce point, et au besoin de délivrer sommation, ou de demander au juge chargé de la mesure d’instruction de faire injonction sur ce point. De plus, l’avis de Monsieur [R] produit par la bailleresse elle-même estime qu’il ne s’agit pas d’un élément structurel, et que les suites de l’épidémie sont défavorables, notamment avec le déploiement du télétravail et les difficultés économiques qui suivront la nécessité de rembourser la dette créée. En outre, il ne s’agit pas d’un facteur local de commercialité mais d’un phénomène national.

La hausse du niveau de pouvoir d’achat est considérée par un élément neutre suivant avis de Monsieur [R] lui-même (page 24), et si la bailleresse soulève la hausse des revenus de la population, elle ne met pas en relation celle-ci et le niveau de l’inflation.

Enfin, l’amélioration de l’environnement par la création d’une piste cyclable et la livraison de parkings supplémentaires invoquées par la SCI RV AH REPUBLIQUE sont peu documentées, y compris par l’avis de Monsieur [R]. La SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] justifie en outre que lesdits parkings auraient été livrés hors la période concernée, en décembre 2023.

Il n’y a donc lieu à déplafonnement en l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Le loyer renouvelé doit être fixé à 12.081,57 euros par an HT et HC à compter du 1er juillet 2021.

La demande de lissage est ainsi sans objet.

Sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu des particularités de cette instance, le bailleur succombant après avoir introduit puis maintenu l’instance malgré des moyens et pièces adverses ainsi qu’une expertise judiciaire contraires à ses intérêts et pertinents, il conservera la charge des dépens.

En revanche, l’équité et la situation des parties, résultant notamment de la présente, justifient de rejeter les demandes au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de condamnation en paiement formulée par la SCI RV AH REPUBLIQUE ;

DEBOUTE la SCI RV AH REPUBLIQUE du surplus de ses demandes,

FIXE à la somme de 12.081 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2021 ;

DEBOUTE la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RV AH REPUBLIQUE aux dépens dont les frais d’expertise, avec distraction au profit du conseil de la SA ETABLISSEMENTS [Localité 1] pour sa part ;

RAPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS