TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00214 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGXS

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Société CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [Q] [Y]

Madame [S] [A] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELEURL RENAUD ZEITOUN

— [S] [A] épouse [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SELEURL RENAUD ZEITOUN, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [Q] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [A] épouse [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 juillet 2017, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à M. [Q] [Y] et Mme [S] [A], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 646,92 €, outre 144,45 € de provision pour charges.

En vertu de trois avenants au contrat de bail dont deux en date du 4 août 2017 et un en date du 14 mars 2019, la société CDC HABITAT SOCIAL a également loué à M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] trois emplacements de stationnement situés [Adresse 5] [Localité 5], moyennant des loyers mensuels initiaux respectifs, de 35,52 €, outre 1,89 € de provision pour charges, et de 36,24 €, outre 1,89 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 952,68 € au titre des loyers et charges échus mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail à compter du 28 juillet 2025,dire que les locataires sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 973,95 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025, somme qui pourra être actualisée au jour de l’audience,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges et refacturations au titre des EFD du pavillon, soit à la somme de 988,49 €, à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant notamment les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 516,71 €, au titre des loyers et charges échus au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse indique que le paiement des loyers n’a pas repris, chaque prélèvement ayant été rejeté. Elle précise cependant ne pas s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension de l’effet de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à sa personne pour M. [Q] [Y], et à son domicile pour Mme [S] [A], seule Mme [S] [A] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 500 €. Elle sollicite également la suspension de l’effet de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle était aide-soignante de nuit et qu’elle prévoit de reprendre son travail à compter du mois de mars 2026. Son salaire est compris entre 2 800 et 3 000 € par mois. Elle indique également que M. [Q] [Y] est retraité et perçoit une pension de 1 300 € par mois. Ils ont cinq enfants à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 février 2026, la dette locative de M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] s’élève à la somme de 8 282,99 € (soit la somme de 8 516,71 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 233,72 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et les emplacements de stationnement, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient de condamner M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de l’accord de la bailleresse, et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] un échelonnement de la dette sur une durée de 17 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 500 € en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat en date du 28 juillet 2017 unissant les parties stipule en son article 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 29 juillet 2025.

— Sur la suspension de l’effet de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la demande de la locataire et de l’accord de la bailleresse, l’effet de la clause résolutoire figurant au bail sera suspendu durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer la dette, de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 8 282,99 € (décompte arrêté au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 16 mensualités de 500 € chacune et une 17e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juillet 2017 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et M. [Q] [Y] et Mme [S] [A], d’autre part, concernant le logement et les trois emplacements de stationnement situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] soient condamnés solidairement à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [Q] [Y] et Mme [S] [A] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.