TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06053 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGYH

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/04/2026

Monsieur [W] [N]

C/

Monsieur [R] [P] [K]

Monsieur [C] [F]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BABOUT & OBADIA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Audrey OBADIA de la SCP BABOUT & OBADIA, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [P] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 8 mars 2017, M. [W] [N] a loué à M. [R] [P] [K] et Mme [S] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580 €, outre 60 € de provision pour charges.

Par acte de cautionnement établi le 8 mars 2017, M. [C] [F] s’est porté caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par M. [R] [P] [K], dans la limite de neuf années soit jusqu’au 15 mars 2026.

Par courrier en date du 21 avril 2017, Mme [S] [U] a donné congé au bailleur, précisant qu’elle quitterait le logement à l’expiration du délai de préavis d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2023, M. [W] [N] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 748,49 € au titre des loyers et charges échus au mois de juin 2023 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à M. [C] [F], caution, par acte de commissaire de justice remis le 6 juillet 2023.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juin 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025 et du 4 novembre 2025, M. [W] [N] a fait assigner M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 3 342,11 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025, outre les éventuels loyers, charges et indemnités d’occupation postérieurs à compter d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui vaut mise en demeure,fixer le montant et condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, montant indexé le 15 mars de chaque année, et pour la première fois le 15 mars 2024, en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 850,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux frais éventuels d’exécution et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Les assignations aux fins de constat de résiliation du bail ont été notifiées au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 octobre 2025 et le 5 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026.

A cette audience, M. [W] [N], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 180,46 €, au titre des loyers et charges échus au 16 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, M. [R] [P] [K] ne comparaît pas.

Citée par acte délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [C] [F] ne comparaît pas non plus.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juin 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, les assignations ont été dénoncées au préfet le 27 octobre 2025 et le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [W] [N] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 16 février 2026, la dette locative de M. [R] [P] [K] s’élève à la somme de 4 180,46 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner solidairement le locataire et la caution au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail du 8 mars 2017 unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 juin 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 28 août 2023.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [R] [P] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [R] [P] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

M. [C] [F] sera condamné solidairement au paiement de cette somme, dans la limite de son engagement en qualité de caution, soit jusqu’au 15 mars 2026.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [N] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] à verser à M. [W] [N] la somme de 4 180,46 € (décompte arrêté au 16 février 2026, mois de février 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2017 entre M. [W] [N], d’une part, et M. [R] [P] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 28 août 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [P] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [P] [K], et M. [C] [F] uniquement jusqu’au 15 mars 2026, à verser à M. [W] [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [W] [N] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] à verser à M. [W] [N] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [P] [K] et M. [C] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à caution, des assignations et de la notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.