TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/03684 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID6E

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

Madame [Z] [D] [B]

C/

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL IMBERT & ASSOCIES

— SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [D] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurence IMBERT de la SELARL IMBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

Après débats à l’audience publique du 17 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé ayant pris effet le 12 mai 2014, la SA Trois Moulins Habitat a loué à Mme [Z] [D] [B] un logement à usage d’habitation n° 101 situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer initial révisable de 427, 29 euros.

Par courrier en date du 22 novembre 2018, le Service Logement Habitat de la ville de [Localité 6] a adressé un courrier au bailleur afin de le mettre en demeure de réaliser des travaux de remise en état du logement suite à des problèmes d’humidité dans l’appartement lors d’une visite du 21 octobre 2018.

Selon procès-verbal du 18 décembre 2024, Me [G] [V], commissaire de justice a constaté l’état du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 3 juillet 2025, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Melun a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre Mme [Z] [D] [B] et la SA Trois Moulins Habitat.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Mme [Z] [B] a fait assigner la S.A Trois Moulins Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— de condamner la défenderesse, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à effectuer les travaux de remise en état du logement de la locataire de façon à supprimer les désordres dénoncés dans l’assignation et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir

— se réserver la liquidation définitive de l’astreinte

— dispenser la locataire du règlement des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros pour résistance abusive

— condamner la défenderesse aux entiers dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de commissaire de justice, et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 17 février 2026, après un renvoi.

A cette audience, Mme [Z] [D] [B], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir au visa des articles 1221, 1240 du code civil, 1425-1 du code de procédure civile, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que le logement est indécent à raison des graves désordres l’affectant, tels que l’humidité à l’origine de moisissures, une insuffisance de pression au niveau de l’eau, une insuffisance d’eau chaude, et la prolifération de nuisibles et d’odeurs nauséabondes s’expliquant par la présence de conteneurs à déchets collectifs à quelques mètres des fenêtres de l’appartement situé au rez-de-chaussée. Elle rappelle que la bailleresse n’a réalisé aucun travaux alors qu’elle est informée de ces désordres depuis 2018 et que l’humidité s’explique par un dysfonctionnement de la VMC. Concernant la remise en état du logement, elle sollicite que la SA Trois Moulins Habitat soit condamnée à faire exécuter des travaux de remise en état du logement ainsi que de la VMC afin de mettre un terme à l’ensemble des problèmes d’humidité rencontrés. Elle considère qu’en s’abstenant de procéder à des travaux de remise en état, la SA Trois Moulins Habitat a manqué à son obligation de délivrance compte tenu de l’état indécent du logement et considère que son inertie malgré les demandes répétées depuis six ans s’analyse en une résistance abusive qui justifie réparation. Elle estime que l’état dégradé du logement lui a occasionné un préjudice de jouissance, ainsi qu’un préjudice moral distinct du fait de son handicap et de celui de ses enfants.

En réponse aux moyens développés par la défense, elle soutient qu’elle n’a pas l’obligation d’accepter les propositions de relogement faites par la bailleresse et qu’elle ne sollicite d’ailleurs pas le relogement à la juridiction. Par ailleurs, elle fait valoir que les travaux concernant l’eau chaude ne sont intervenus que la veille de l’audience et ont concerné seulement la pompe n°1.

La SA Trois Moulins Habitat représentée par son avocat, conclut au rejet des demandes de la locataire et que la partie adverse soit condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait valoir que la locataire ne rapporte pas la preuve d’un dysfonctionnement de la VMC qui serait à l’origine des moisissures constatées et ne démontre donc pas un manquement contractuel à son obligation de délivrance. Elle ajoute qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état et que le procès-verbal de constat établi en 2024 démontre que des travaux ont été réalisés par la bailleresse suite aux dégâts des eaux survenu en 2018. La défenderesse souligne que trois propositions de logements ont été faites à la demanderesse mais qu’elle les a toutes rejetées. S’agissant de la présence des collectes de poubelles, elle fait valoir qu’elles ne sont pas collées à la fenêtre du logement, que la bailleresse ne décide pas de l’emplacement des conteneurs et que cette situation ne permet pas de caractériser l’indécence du logement. Enfin, elle souligne qu’elle justifie par la production de trois fiches d’intervention d’Engie avoir remédié aux problèmes d’eau chaude.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

— Sur la décence du logement

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le logement ne fait pas l’objet d’un décret d’insalubrité et qu’il doit donc être considéré que les locataires se prévalent de l’indécence de leur logement et non de son insalubrité.

Par application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est également obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants : une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ; une douche, , alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur.

Aucune disposition légale n’impose un diagnostic «décence» afin de vérifier visuellement la décence d’un logement au regard de quatorze critères définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, Mme [Z] [D] [B] fait état de plusieurs désordres qu’elle estime relever de manquements de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance d’un logement décent. Elle produit au soutien de sa prétention :

— des courriers adressées à la bailleresse relatant les désordres

— une fiche de visite du service de logement de la ville de [Localité 6] du 21 novembre 2018

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 18 décembre 2024

— six attestations de son frère, sa sœur, d’autres résidents de l’immeuble et d’une personne faisant le ménage à son domicile.

La partie défenderesse verse aux débats une pétition des résidents de l’immeuble concernant l’absence d’eau chaude en date du 10 janvier 2026, la réponse apportée par la bailleresse le 11 février 2026, ainsi que trois fiches d’intervention d’ENGIE dans l’immeuble litigieux.

Il ressort des pièces versées au débat les éléments suivants :

Concernant l’humidité, la fiche de visite du service logement de la ville de [Localité 6] du 21 novembre 2018, à laquelle sont annexées des photographies, relève l’existence dans la salle de bain de dégradations importantes et d’infiltrations suite à un dégât des eaux intervenu en 2018, pour lequel les réparations n’étaient pas encore intervenues malgré une expertise de l’assurance des locataires réalisée le 22 mai 2018. Le constat de commissaire de justice réalisé en 2024 permet de constater que des travaux ont été effectués entre temps, les dégradations présentes sur les photographies versées étant bien moins importantes. Il est toutefois relevé par le commissaire de justice, une forte odeur d’humidité, la présence de moisissures, des décollements de peinture dans l’ensemble de la salle de bain. Il est indiqué la présence d’un système de ventilation mécanique « à l’état de fonctionnement », aucune anomalie de celle-ci n’étant relevée. Il ressort de ces éléments que si le logement présente beaucoup d’humidité, la cause de celle-ci n’est pas démontrée par la locataire et peut résulter d’un manque d’aération suffisante (étant précisé qu’il ressort de l’attestation de la sœur de la locataire, Mme [H] [D], que la demanderesse vit la plupart du temps avec les fenêtres fermées en raison des odeurs émanant des conteneurs) ou des conséquences des dégâts des eaux subis.En conséquence, il ne peut être relevé un manquement de l’obligation de délivrance de la bailleresse sur ce point.

S’agissant de la présence des conteneurs poubelles déplorée par la locataire et des conséquences en résultant, il ressort du constat de commissaire de justice que ces derniers se situent à un mètre trente du logement et ne sont pas accolés à l’appartement de sorte que cet élément ne relève pas en soit de l’indécence. En outre, les odeurs nauséabondes dénoncées par la locataire qui proviendraient des poubelles ne sont objectivées par aucun élément objectif, à l’instar d’un procès-verbal de constat. Concernant la présence de nuisibles, il n’est pas constaté par le technicien de la ville de [Localité 6] en 2018, puis par le commissaire de justice en 2024, professionnels qui se sont tous les deux déplacés dans le logement, la présence de rats ou d’insectes. Aucune photographie datée de ces nuisibles ou d’éléments tendant à établir leur présence (déjections,poils, cadavres d’insectes) ne sont versées aux débats. En l’absence de plus amples éléments, les attestations d’une résidente de l’immeuble, Mme [T] [L] évoquant la présence de nuisibles dans les seules parties communes, de la femme de ménage de Mme [D] [B], de son frère et de sa sœur, évoquant l’existence « d’insectes » dans l’appartement, ne suffisent pas elles seules à démontrer la présence de nuisibles.

En revanche, il ressort du procès-verbal de constat de décembre 2024 que la pression de l’eau est basse, ce qui est corroboré par les attestations du 2 juin 2025 de Mme [F] [Y], voisine de la locataire, et celle du 1er juillet 2025 de la sœur de la locataire, confirmant la persistante de cette pression d’eau basse. A cet égard la fiche d’intervention ENGIE produite par la défenderesse en date du 5 janvier 2026 indique seulement « contrôle de pression de l’installation » sans préciser le résultat de ce contrôle. Il ne peut donc en être déduit qu’il a été remédié à ce désordre relevant de l’indécence.

De même, il ressort tant de la pétition des résidents de l’immeuble concernant l’absence d’eau chaude en date du 10 janvier 2026 signée par la locataire, du courrier en réponse adressé par la bailleresse le 11 février 2026, des fiches d’intervention d’ENGIE, que l’eau chaude a été totalement absente ou très insuffisante tout au long du mois de décembre 2025 jusqu’au 27 janvier 2026, date de l’intervention de la société ENGIE pour remédier à ce dysfonctionnement. La lecture de la fiche d’intervention produite en date du 27 janvier 2026 permet de constater la mention «eau chaude sanitaire revenue, réglage pompes en chaufferie » concernant l’immeuble litigieux, sans qu’il soit précisé que cette réparation concerne une seule pompe en particulier. Il doit donc être considéré que ce désordre a été résolu le 27 janvier 2026.

— Sur les travaux de mise en conformé et la dispense du paiement des loyers pendant les travaux :

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, compte-tenu des développements précédents, Mme [D] [B] est donc bien fondée à ce qu’il soit remédié à la pression d’eau basse. La bailleresse sera donc condamnée à réaliser ces travaux. Il n’apparaît toutefois pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Par ailleurs, compte-tenu de la nature des travaux, il n’y a pas lieu de dispenser la locataire du paiement des loyers. En effet, le désordre auquel il doit être remédié à savoir la pression basse d’eau, et la durée prévisible des travaux, ne la privent pas intégralement de la jouissance du logement.

Sur les demandes indemnitaires :

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance :

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Afin d’évaluer le préjudice résultant du manquement du bailleur, la pression basse d’eau et l’absence d’eau chaude, il convient de prendre en compte que ces désordres n’ont pas privé intégralement la locataire de la jouissance du logement.

Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes :

— pour la période de décembre 2024 à février 2026, en lien avec une indécence relative à la persistance d’une pression basse d’eau, le préjudice subi est évalué à la somme de 50 euros par mois, soit la somme totale de 700 euros,

— pour la période de décembre 2025 et janvier 2026, en lien avec une indécence à laquelle il a été remédié (absence d’eau chaude), le préjudice subi est évalué à la somme de 300,00 euros par mois, soit la somme totale de 600,00 euros,

La S.A Moulins Habitat sera donc condamnée à verser au total la somme de 1 300 euros de dommages et intérêt à Mme [D] [B] au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur le préjudice moral  :

Il ressort des pièces médicales produites par la demanderesse que cette dernière est reconnue handicapée par la MDPH et élève trois enfants âgés de 18 ans, 15 et 7 ans, dont l’un souffre de troubles de l’attention.

Dès lors, l’absence d’eau chaude pendant une durée de deux mois et le dysfonctionnement de la douche pendant plus d’un an a nécessairement été source d’un stress et de complications supplémentaires dans le quotidien de Mme [D] [B].

Au regard de ces éléments, il convient d’allouer à Mme [D] [B] la somme de 500 euros au titre de son préjudice moral.

II. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA Trois Moulins Habitat succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [D] [B], la SA Trois Moulins Habitat sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 € en application de l’article précité. Compte-tenu de la solution du litige, la défenderesse sera en revanche déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la S.A Trois Moulins Habitat de procéder à la réalisation des travaux suivants au sein du logement n° 101 situé [Adresse 4] et loué à Mme [Z] [D] [B] : remédier à la pression basse d’eau ;

REJETTE la demande d’astreinte formée par Mme [Z] [D] [B] ;

REJETTE la demande de dispense de paiement des loyers pendant la période des travaux formée par Mme [Z] [D] [B] ;.

CONDAMNE la S.A Trois Moulins Habitat à verser à Mme [Z] [D] [B] la somme de 1 300,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la S.A Trois Moulins Habitat à verser à Mme [Z] [D] [B] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SA Moulins Habitat à verser à Mme [Z] [D] [B] une somme de 1000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SA Moulins Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA Moulins Habitat aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.