TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05686 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFEV

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 20/03/2026

S.A. D’HLM 3 F SEINE ET MARNE

C/

Monsieur [S] [F]

Monsieur [O] [P]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL KACEM ET CHAPULUT

— [S] [F]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 20 MARS 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM 3 F SEINE ET MARNE

[Adresse 2]

[Localité 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Monsieur [O] [P]

Chez Mr [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 septembre 2024, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE a loué à Monsieur [S] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 539,72 € hors charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 mars 2024, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE a également loué à Monsieur [S] [F] un emplacement de stationnement situé à la même adresse (référence B450P-0041), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 39,19 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 990,63 € au titre des loyers et charges échus impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE a fait sommation à Monsieur [O] [P] de cesser d’occuper sans droit ni titre le logement donné à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE a fait assigner Monsieur [S] [F] et Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux, à titre principal pour non-paiement des loyers et charges, et à titre subsidiaire pour défaut d’occupation et sous-location illicite ,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 3 420,67 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 990,63 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner in solidum les défendeurs à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner en outre Monsieur [S] [F] à payer la somme de 6 000 € à parfaire au jour de l’audience, puis à la libération des lieux, au titre des fruits civils produits de la sous-location illicite du logement depuis janvier 2025,condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 1 000 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 20 janvier 2026.

A cette audience, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 095,40 €, au titre des loyers et charges échus au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Monsieur [S] [F] reconnaît le principe de la dette et son montant, mais conteste la sous-location alléguée. Il indique avoir hébergé Monsieur [O] [P] et son frère qui étaient en difficulté, puis lui avoir dit ensuite qu’il souhaitait récupérer le logement pour ses enfants. Selon lui, Monsieur [O] [P] « raconte n’importe quoi ».

Il propose de rembourser la dette locative par mensualités de 300 €. Il indique percevoir un salaire de 2 000 €, avoir quatre enfants mais vivre seul dans le logement.

Cité par acte délivré par remise à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [O] [P] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

Interrogée en cours de délibéré sur l’absence de notification de l’assignation à la Préfecture, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE, par l’intermédiaire de son avocat, a indiqué se désister de ses demandes s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, et de la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et charges. Elle indique maintenir néanmoins l’ensemble de ses autres demandes, s’agissant de la résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation personnelle des lieux et sous-location illicite justifiée par la main courante produite aux débats et les déclarations floues de Monsieur [F] à l’audience, avec toutes les conséquences de droit en découlant, la notification de l’assignation à la Préfecture n’étant pas requise pour ce fondement.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de Monsieur [S] [F] s’élève à la somme de 6 095,40 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [S] [F] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 990,63 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

En l’absence de tout règlement depuis la délivrance de l’assignation, et d’élements justificatifs de sa situation financière, la demande de Monsieur [S] [F] tendant à l’octroi de délais de paiement sera rejetée.

— Sur la demande en résiliation du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 8 de la loi susvisée du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit en son article 8A que le locataire doit occuper le logement personnellement, et que la sous-location totale ou partielle du logement, même à titre gratuit, est interdite.

Le 2 juin 2025, Monsieur [O] [P] a déclaré dans une main courante déposée auprès de la Police municipale de [Localité 4] qu’il loue le logement donné à bail à Monsieur [S] [F] depuis le 29 janvier 2025, moyennant le versement d’un dépôt de garantie puis un loyer en espèces, jusqu’au mois de mai 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [S] [F] a reconnu avoir hébergé Monsieur [O] [P], puis avoir voulu « récupérer » le logement, ce qui suppose une mise à disposition qualifiable de sous-location, qu’elle soit à titre onéreuse ou gratuite, en violation des dispositions du bail.

Cette violation est établie, et revêt un caractère suffisant de gravité, s’agissant d’un logement social, pour justifier la résiliation du bail.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail conclu entre la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE et Monsieur [S] [F] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] et sur l’emplacement de stationnement (référence B450P-0041) situé à la même adresse.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de Monsieur [S] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [S] [F] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée aux montants des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

La demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’égard de Monsieur [O] [P] sera rejetée, ce dernier n’occupant plus les lieux comme l’établit la délivrance de l’assignation à une autre adresse.

— Sur la demande en restitution des fruits civils

En vertu de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE échoue à rapporter la preuve de la perception par Monsieur [S] [F] des fruits allégués, et sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [S] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE et de la condamnation aux dépens de Monsieur [S] [F], ce dernier sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE la somme de 6 095,40 € (décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 31 janvier 2025 sur la somme de 2 990,63 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 7 septembre 2024 entre la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE, d’une part, et Monsieur [S] [F] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] et l’emplacement de stationnement situé au à la même adresse (référence B450P-0041) ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à verser à la SA d’HLM 3F SEINE ET MARNE une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.