TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04826 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3K

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

S.A. [Localité 3]

C/

Monsieur [G] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— l’ASSOCIATION LEGITIA

— [G] [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 septembre 2015, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIENS, aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM 1001 VIES [Localité 6], a loué à M. [G] [O] et Mme [Q] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5]. Le contrat prévoit que le loyer initial, révisable, est de 723,51 euros charges comprises.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2015, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIENS, aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM [Localité 3], a loué à M. [G] [O] et Mme [Q] [W], un emplacement de stationnement n°23 situé [Adresse 6]. Le contrat prévoit que le loyer initial, révisable, est de 25 euros.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 10 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 110,95 € au titre des loyers et charges échus, au 29 novembre 2024.

Par décision en date du 13 mars 2025, la commission de surendettement de Seine-et-Marne a déclaré recevable la demande de Monsieur [G] [T] tendant au traitement de sa situation de surendettement. Le 13 juin 2025, la commission de surendettement a approuvé des mesures imposées consistant en un rééchelonnement de l’endettement de Monsieur [G] [T].

Le 19 juin 2025, Monsieur [G] [T] a contesté les mesures imposées par la commission. Il est convoqué devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Melun le 9 janvier 2026 pour faire valoir ses prétentions.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a fait assigner Monsieur [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 4 667,61 € au titre des loyers et charges impayés, échéances de juin 2025 incluses, selon décompte arrêté le 10 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement, égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 390,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 28 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise sa dette qui s’élève à 7 027, 46 euros, échéances de novembre 2025 incluses. Elle indique qu’un paiement de 1000 euros aurait été fait le jour même par le locataire selon ses déclarations et qu’elle fera part de l’actualisation de la dette dans le cadre d’une note en délibéré. Elle considère en l’état qu’il n’y a pas de reprise des paiement et s’en rapporte quant à l’octroi des délais de paiement en cas de reprise avérée du paiement des loyers.

Monsieur [G] [O] comparaît. Il fait savoir qu’il a contesté les mesures imposées par la commission et qu’il est convoqué au tribunal judiciaire de Melun le 9 janvier 2026 devant le juge du surendettement. Il propose d’apurer sa dette par des mensualités de 600 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

Par une note en délibéré reçue le 8 décembre 2025, la société demanderesse actualise sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6330,38 €, au titre des loyers et charges échus au 5 décembre 2025, terme du mois de novembre inclus. Elle précise que ce décompte intègre le versement de 1000 euros effectué par M. [O] le jour de l’audience. Le 7 janvier 2026, M. [O] communique une capture d’écran montrant un virement effectué le 7 janvier 2026 d’un montant de 900 euros à destination de la SA [Localité 3].

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 10 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 juillet 2025., soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 décembre 3025, la dette locative de M. [N] [O] s’élève à la somme de 6027,46 € (soit la somme de 6 330,38 € mentionnée dans le décompte actualisé, diminuée d’un montant de 302,92 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois novembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 décembre 2024 pour la somme de 4 110,95 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Le VI de cet article prévoit que, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En l’espèce, la commission de surendettement a approuvé le 13 juin 2025 des mesures d’apurement de l’endettement global de la locataire, qui ont été contestées par le débiteur le 19 juin 2025. Il est convoqué le 9 janvier 2026 devant le juge du surendettement pour soutenir cette contestation.

En application des dispositions susvisées, il convient d’accorder à M. [N] [O], jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation des mesures imposées par la commission, un échelonnement de la dette sur une durée de 15 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 400 euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 24 septembre 2015 et du 21 octobre 2015 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 11 et qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 7 février 2025.

— Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [N] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [N] [O] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [O] succombe à l’instance de sorte qu''il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la société demanderesse les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] à verser à la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN la somme de 6027,46 € (décompte arrêté au 5 décembre 2025 , terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 décembre 2024 sur la somme de 4 110,95 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [N] [O] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 14 mensualités de 400 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation formée par Monsieur [N] contre les mesures imposées par la commission de surendettement de seine-et-marne le 13 juin 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2015 entre la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle vient la SA [Localité 3], d’une part, et Monsieur [N] [O], d’autre part, concernant le logement situé au situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2015 entre la la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN aux droits de laquelle vient la SA [Localité 3] d’une part, et Monsieur [N] [O], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement n°23 situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 février 2015,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [O] soit condamné à verser à la SA [Localité 3], venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [N] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.