AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 14 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00163 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIDR

Minute JCP n° 2025/501

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. B.M. G.

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e MENEVEAU Frédérique, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [B] [X]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS :

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 10 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [V] [C] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [X] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 9 décembre 2020, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal a consenti à Madame [B] [X] un bail d’habitation sur un logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 1] à CHATEAU [Adresse 7] (57) pour un loyer mensuel de 334 euros, outre 40 euros au titre de l’acompte provisionnel mensuel sur charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal a fait signifier à Madame [B] [X] le 13 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.318,333 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [B] [X] le 14 mars 2025 et enregistré au greffe le 25 mars 2025, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal a constitué avocat et l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 10 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles, notamment 835 du Code de procédure civile, 1103, 1104, 1728 du Code civil, de :

— LA DIRE ET JUGER recevable et bien fondée en ses demandes ;

Y faisant droit,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu le 9 décembre 2020 ;

— ORDONNER l’expulsion de Madame [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [X] à lui payer une provision totale de 2.520,43 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au 24 janvier 2025, avec les intérêts légaux sur la somme de 1.318,33 euros à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer jusqu’à solde, et sur le surplus (1.202,10 euros) à compter de la présente demande jusqu’à solde ;

— CONDAMNER encore Madame [X] à lui payer une indemnité d’occupation de 400,70 euros par mois à compter du 1er février 2025 jusqu’à complète libération des lieux ;

— DEBOUTER Madame [X] de toutes demandes, fins et conclusions ;

— LUI RESERVER tous autres droits, dus, moyens et actions ;

— CONDAMNER Madame [X] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, à laquelle sera ajouté le coût du commandement de payer délivré le 13 décembre 2024, soit 124,14 euros ;

— RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit ;

— CONDAMNER enfin Madame [X] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025 au cours de laquelle la demanderesse représentée par son conseil s’est référée à son assignation, Madame [B] [X], qui a comparu en personne, ayant indiqué ne pas s’opposer aux demandes et souhaiter déménager, puis mise en délibéré au 25 septembre 2025 prorogé au 29 octobre 2025, puis au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, en application du même article, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 13 décembre 2024 et la SCI BMG justifie avoir saisi la CCAPEX le même jour, dont cette dernière a accusé réception le 18 décembre 2024.

L’assignation a été notifiée le 17 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié.

Par conséquent, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en constatation de la résiliation du bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, de sorte qu’il convient d’appliquer tel délai et non le délai de six semaines prescrit par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, contrairement à ce qu’il est soutenu en demande.

Par ailleurs, le commandement de payer signifié à Madame [B] [X] le 13 décembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1.318,33 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte, ce qui n’est pas contesté.

Par conséquent, il convient de constater que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies non à la date du 24 janvier 2025 ainsi que sollicité, mais à la date du 14 février 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, partant que la résiliation du bail du 9 décembre 2020 portant sur le logement à usage d’habitation est intervenue de plein droit à cette date.

Le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et subséquente en constatation de la résiliation de plein droit du bail formées par la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal produit un décompte arrêté à la date du 23 janvier 2025 aux termes duquel Madame [B] [X] reste redevable de la somme de 2.520,43 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Madame [B] [X], qui a comparu, ne conteste pas l’existence comme le quantum de sa dette, ni n’allègue ni a fortiori ne démontre davantage avoir procédé à son paiement, fut-il partiel, depuis la date à laquelle a été arrêté tel décompte de créance.

En conséquence, Madame [B] [X] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.520,43 euros au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 23 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.318,33 euros à compter du 13 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 14 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Madame [B] [X], qui a comparu à l’audience, qui ne s’oppose pas aux demandes formées à son encontre, n’a élevé aucune prétention en délais de paiement comme en maintien dans les lieux pour au contraire indiquer souhaiter déménager du logement dont s’agit, ce qu’il convient de constater.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater que Madame [B] [X] n’a formé aucune demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire, d’autre part de considérer que l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [B] [X] sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [B] [X] est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail ainsi constatée à effet du 14 février 2025 et de l’expulsion ordonnée ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [B] [X] est redevable à l’égard de la demanderesse du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Madame [B] [X] est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 14 février 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi à compter du 14 février 2025, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit à la somme sollicitée de 400,70 euros, ce qui n’est pas contesté. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du Code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Il convient de rappeler que telle indemnité d’occupation sera due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que la défenderesse en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Dès lors, il convient d’une part de fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 400,70 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [B] [X] à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal à compter du 14 février 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 400,70 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Le surplus de la demande en paiement formée à ce titre par la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile et de l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution, Madame [B] [X], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 d’un montant de 124,14 euros, de l’assignation du 14 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 17 mars 2025.

Madame [B] [X], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 9 décembre 2020 entre la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal en sa qualité de bailleur et Madame [B] [X] en sa qualité de preneur et concernant le logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] (57), sont réunies à la date du 14 février 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 14 février 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et subséquente en constatation de la résiliation de plein droit du bail formées par la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [B] [X] à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.520,43 euros (deux mille cinq cent vingt euros et quarante-trois centimes) au titre des loyers et des charges arrêtés à la date du 23 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.318,33 euros (mille trois cent dix-huit euros et trente-trois centimes) à compter du 13 décembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 14 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure de payer ;

CONSTATE que Madame [B] [X] n’a formé aucune demande en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [B] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] (57) ;

ORDONNE à Madame [B] [X] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [X] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation due à compter du 14 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges à la date de la résiliation du bail, soit à la somme de 400,70 euros (quatre cents euros et soixante-dix centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence à titre provisionnel Madame [B] [X] à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal à compter du 14 février 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 400,70 euros (quatre cents euros et soixante-dix centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à ce titre par la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à payer à la SCI BMG prise en la personne de son représentant légal la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 décembre 2024 d’un montant de 124,14 euros, de l’assignation du 14 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 17 mars 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 14 NOVEMBRE 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

Le greffier Le juge