TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06563

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGZA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 30/03/2026

SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE

C/

Madame [N] [E] [Z]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL TONDI MAXIME

— Madame [E] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 30 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, Avocats au Barreau du VAL-DE-MARNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 juin 2012 avec prise d’effet le 13 juin 2012, VALOPHIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAL-DE-MARNE a loué à Mme [N] [E] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 484,48 € hors charges outre 89,92 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 914,61 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 23 juillet 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait assigner Mme [N] [E] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,en tant que de besoin, constater que Mme [N] [E] [Z] n’est pas occupante de bonne foi du logement, ne respectant pas son obligation essentielle qui est le règlement des loyers, et prononcer la résiliation judiciaire du contrat vu les manquements de la locataire à ses obligations,ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours du commissaire de police et d’un serrurier,faire application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort des meubles se trouvant dans les lieux,condamner la locataire à payer la somme de 1 401,31 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus jusqu’à la date du jugement à intervenir,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux,condamner la locataire à payer la somme de 450,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,condamner la locataire à payer la somme de 450,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026. Une tentative de conciliation a été menée mais n’a pu abouti en l’absence de la défenderesse.

La SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 284,32 €, au titre des loyers et charges échus au 20 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer a repris et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [N] [E] [Z] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 mars 2026.

Le 19 mars 2026, le magistrat a demandé au conseil de la bailleresse de lui fournir un justificatif de la somme de 1 608,82 euros apparaissant dans le décompte de la dette locative en date du 30 avril 2025 intitulée «rappel RSL CAF ». Le 24 mars 2026, le conseil de la bailleresse a communiqué par mail au magistrat la quittance de loyer du mois d’avril 2026 mentionnant la somme de 1608,2 euros au titre de la régularisation d’une réduction de loyer de solidarité. Il a fait savoir que le site de la CAF rencontrait des difficultés techniques ce qui empêche la bailleresse d’interroger les services pour justifier de cette régularisation. Il a précisé que cette somme correspondait sûrement à une régularisation suite à un trop perçu.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Or, le décompte versé aux débats comporte la facturation de plusieurs sommes correspondant à des frais injustifiés.

Tout d’abord, il s’agit de la somme de 27,78 € facturée pour défaut d’assurance pour laquelle la bailleresse ne rapporte pas la preuve d’avoir demandé à la locataire de justifier de son assurance et de l’avoir informée du prélèvement qui suivrait en cas d’absence de justification.

Par suite, il s’agit de deux rappels de réduction de loyer de solidarité respectivement d’un montant de 1 608,62 € et 48,40 €. L’article L. 442-2-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que, pour les logements ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement, une réduction de loyer de solidarité peut être appliquée par les bailleurs aux locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond, fonction de la composition du foyer et de la zone géographique. Le montant mensuel de la réduction de loyer de solidarité est fixé par arrêté conjoint des ministres chargés du logement et du budget et les montants des plafonds par zone précisément prévus.

En l’espèce, la dette locative de Mme [N] [E] [Z] naît au mois d’avril 2025, mois de facturation du rappel de réduction de loyer de solidarité à hauteur de 1 608,62 €. Pour autant, la bailleresse ne justifie pas du calcul ayant amené à ce montant ni que la locataire ait perçu un trop perçu au titre du RLS correspondant à la somme de 1 608,62 euros. Il convient en effet de préciser que la quittance de loyer informant le locataire qu’il est redevable de cette somme au titre de la régularisation du RSL ne suffit pas à elle seule à justifier de cette créance. Il en est de même de la somme de 48,40 €, également injustifiée au titre de rappel de réduction de loyer de solidarité.

Faute pour la bailleresse de justifier des sommes imputées pour le défaut d’assurance et les rappels de réduction de loyer de solidarité, il convient de soustraire de la dette de loyers et charges impayés contractée par Mme [N] [E] [Z] la somme de 1 684,80 €.

Il ressort donc des pièces fournies qu’au 20 janvier 2026, la dette locative de Mme [N] [E] [Z] est soldée dans la mesure où il convient de déduire 1 684,80 € de la somme réclamée de 1284,22€.

Par conséquent, la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE sera déboutée de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayées.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 juin 2012 avec prise d’effet le 13 juin 2012 unissant les parties stipule en son article 5.5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La lecture du décompte locatif permet de constater que le 17 juillet 2025, soit sept jours après la signification du commandement de payer, la locataire a effectué un versement de 1 000 euros. Or, conformément au développement précédent, en l’absence de justificatif fourni concernant la somme de 1 608,62 euros correspondant à un rappel RLS CAF, il convient de considérer que le jour du commandement de payer, la locataire était redevable d’une somme de 449,46 euros, déduction faite de la somme de 1 608,62 euros.

Dès lors, la défenderesse a réglé la somme de 1000 euros dans le délai de deux mois imparti, couvrant ainsi l’intégralité de la dette d’un montant de 449, 46 euros au moment de la délivrance du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire ne sont pas réunies.

— Sur la résiliation judiciaire du bail

En vertu des articles 1217 et 1224 à 1230 du code civil, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation du contrat en cas d’inexécution des obligations mises à la charge du locataire soit en vertu de la loi soit en vertu du contrat de bail.

La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que si des impayés de loyers ont existé, la dette locative a diminué depuis la signification de commandement de payer et qu’au vu des justificatifs fournis à ce jour par la bailleresse, la locataire n’est plus redevable de sommes au titre de l’arriéré locatif. Dans conditions, il n’est pas établi de manquements suffisamment graves de la part de la locataire empêchant la poursuite du contrat.

En conséquence la demande de résiliation judiciaire sera rejetée.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires et qui n’a plus lieu d’être lorsque la dette est soldée, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse, qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte-tenu de la solution du litige, il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

DÉBOUTE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de sa demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire à titre principal et à titre subsidiaire de résiliation judiciaire et de ses demandes accessoires d’expulsion et de condamnation à des indemnités d’occupation,

DEBOUTE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de sa demande de condamnation au titre de l’arriéré locatif,

DÉBOUTE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de sa demande en indemnisation ;

DEBOUTE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE du surplus de ses prétentions,

DÉBOUTE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.