TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04604 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDWN

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 19/05/2026

Madame [U] [Y] [J] [Z]

C/

Madame [K] [E]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL EVAVOCAT

— SCP LAURENT ADAMCZYK – ERIC TROUVE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 19 MAI 2026

Sous la Présidence de Pierre BESSE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assisté de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [U] [Y] [J] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Emmanuel VAUTIER de la SELARL EVAVOCAT, avocats au barreau de MEAUX

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [E]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Eric TROUVE de la SCP LAURENT ADAMCZYK – ERIC TROUVE, avocats au barreau de MELUN, substitué par Maître Jean Baptiste LOICHOT , avocat au Barreau de MELUN

Après débats à l’audience publique du 24 Mars 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, Madame [U] [Z] a donné à bail à Madame [K] [E] un appartement de type F3 sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel hors charges de 570 euros.

À la suite de signalements adressés par la locataire aux services d’hygiène, l’agence régionale de santé d’Île-de-France a procédé le 7 octobre 2024 à une visite des lieux et a, par courrier du 10 décembre 2024, notifié à Madame [Z] un rapport préconisant la recherche et le traitement des causes de moisissures et d’humidité, la remise en état des revêtements intérieurs, la mise en conformité du dispositif de ventilation et la mise en sécurité de l’installation électrique par un professionnel qualifié.

Madame [Z] a fait établir deux devis (rénovation : 17 050 euros TTC ; remplacement de menuiseries : 2 210,84 euros) et a, par courriers du 17 janvier 2025 et du 31 janvier 2025, proposé à sa locataire un relogement temporaire à ses frais dans un gîte sis à [Localité 5] pendant la durée des travaux. Madame [E] n’a pas donné suite à ces propositions et a cessé de régler les loyers à compter du mois de mars 2025.

Une mise en demeure de payer un arriéré locatif a été délivrée le 6 mars 2025, puis un commandement de produire l’attestation d’assurance le 3 mars 2025. Un arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité a été pris le 29 août 2025 et notifié à Madame [Z] le 8 octobre 2025. Madame [E] a quitté les lieux le 19 avril 2025 sans procéder à la restitution des clés ni à la réalisation d’un état des lieux de sortie.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 04 septembre 2025, Madame [Z] a fait assigner Madame [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Z] demande au tribunal de :

condamner Madame [E] à lui payer la somme de 5 265,37 euros au titre des loyers et charges impayés ;rejeter la demande d’expertise judiciaire ;condamner Madame [E] à lui payer la somme de 12 300 euros au titre des frais de remise en état du logement ;condamner Madame [E] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi ;dire que le dépôt de garantie de 570 euros lui restera acquis ;condamner Madame [E] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [E] demande au tribunal de :

À titre principal, avant dire droit :

ordonner une expertise judiciaire avec mission d’apprécier l’état du logement, l’origine des désordres, le coût des travaux nécessaires, la nécessité d’un relogement et le préjudice de jouissance ;condamner Madame [Z] à lui verser une provision ad litem de 5 000 euros ;

À titre subsidiaire et reconventionnellement :

débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 9 120 euros au titre de la réfaction des loyers pour trouble de jouissance ;condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 5 000 euros pour préjudice moral ;condamner Madame [Z] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à l’acte introductif d’instance et aux dernières conclusions des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire formée à titre principal par Madame [E]

1. Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. Selon l’article 144 du même code, ces mesures peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Une mesure d’instruction ne saurait toutefois être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

2. En l’espèce, le tribunal dispose d’éléments objectifs et concordants permettant d’apprécier l’état du logement et l’origine des désordres : le rapport de visite de l’agence régionale de santé du 7 octobre 2024, émanant d’une autorité administrative indépendante des parties, l’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 29 août 2025, les devis circonstanciés versés par la bailleresse, les courriers d’observation de l’agent immobilier et les pièces relatives à la procédure administrative.

3. Au surplus, les travaux de remise en état ayant été réalisés et le logement n’étant plus dans l’état qui prévalait à l’époque litigieuse, une expertise in situ serait désormais largement privée d’objet pour ce qui concerne l’analyse contradictoire des causes premières des désordres.

4. Dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée n’apparaît ni utile ni proportionnée et la demande de provision ad litem qui lui est subordonnée doit, par voie de conséquence, être également écartée.

5. La demande d’expertise judiciaire et la demande de provision ad litem seront rejetées.

Sur l’indécence du logement et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

6. Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

7. L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent, en particulier l’exigence d’une ventilation suffisante et l’absence de manifestations d’humidité sur les parois.

8. Cette obligation revêt le caractère d’une obligation de résultat. Le bailleur ne peut s’en exonérer en invoquant le comportement du locataire que pour autant qu’il rapporte la preuve que les désordres trouvent leur origine exclusive dans une faute imputable à ce dernier.

9. En l’espèce, le rapport de l’agence régionale de santé du 7 octobre 2024, dont la valeur probante est renforcée par sa nature administrative et son caractère contradictoire, identifie six manquements caractérisés aux normes de décence et de salubrité, parmi lesquels figurent au premier rang la mise aux normes du dispositif de ventilation et la mise en sécurité de l’installation électrique. Ces désordres relèvent par nature du bâti et de ses équipements fixes, dont l’entretien incombe au bailleur. L’arrêté préfectoral de traitement de l’insalubrité du 29 août 2025, qui a constaté l’insalubrité du logement, en confirme la réalité et la gravité.

10. Si le courrier de l’agent immobilier mandaté par la bailleresse fait état d’une obstruction des radiateurs, d’un défaut d’aération et de la présence de plusieurs animaux, ces observations, émanant d’un professionnel sans qualification technique en pathologie du bâti et établies de manière non contradictoire, ne suffisent pas à établir que les désordres relevés par l’autorité sanitaire trouveraient leur cause exclusive dans le comportement de la locataire. Le constat de l’obstruction des grilles de ventilation est d’ailleurs équivoque, dès lors que la mise aux normes du dispositif de ventilation lui-même a été préconisée par l'[Localité 6], ce qui laisse présumer une défaillance du système indépendamment de son usage.

11. En conséquence, le logement n’était pas conforme aux exigences du logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et Madame [Z] a manqué à son obligation de délivrance.

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

12. Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

13. Toutefois, deux mécanismes distincts doivent être articulés pour la période litigieuse :

1) S’agissant de la période postérieure à la prise d’effet de l’arrêté préfectoral

14. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que, pour les locaux frappés par un arrêté de traitement de l’insalubrité, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

15. L’arrêté préfectoral ayant été notifié le 8 octobre 2025, la suspension légale du loyer prend effet à compter du 1er novembre 2025. Aucun loyer ne peut être réclamé pour la période postérieure à cette date.

2) S’agissant de la période antérieure à la prise d’effet de l’arrêté

16. Pour la période courant entre mars 2025, date d’arrêt des règlements, et le 1er novembre 2025, Madame [E] demeure en principe tenue au paiement des loyers et charges, conformément à l’article 7 a) précité.

17. Toutefois, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent ouvre droit, au profit du locataire, à une réduction du loyer proportionnée au trouble de jouissance subi. Cette réfaction peut être mise en œuvre par voie de compensation avec les sommes dues au titre des loyers échus.

18. Compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres relevés par l'[Localité 6] — qui affectaient la salubrité du logement sans toutefois le rendre intégralement inhabitable, ainsi qu’en témoigne le maintien sur place de la locataire jusqu’au 19 avril 2025 — il y a lieu de fixer le taux de la réfaction à 30 % du loyer pour la période d’occupation viciée par l’indécence, soit du 1er juillet 2022 au 19 avril 2025.

19. Sur la base d’un loyer mensuel de 570 euros et après application de cette réfaction, Madame [E] reste devoir à Madame [Z] la somme de 3 685,75 euros au titre des loyers et charges impayés de la période du 1er mars 2025 au 31 octobre 2025.

20. S’agissant de la période postérieure au départ effectif de la locataire le 19 avril 2025, aucune indemnité d’occupation n’a été sollicitée, le bail étant au demeurant alors couvert par la suspension légale de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la demande au titre des frais de remise en état

21. Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu d’assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations.

22. Il appartient au bailleur, qui sollicite la condamnation du locataire au coût d’une remise en état, de rapporter la preuve, d’une part, de l’existence et de la consistance des dégradations alléguées par comparaison avec l’état initial du logement et, d’autre part, de leur imputabilité au locataire.

23. En l’espèce, l’état des lieux d’entrée annexé au bail du 1er juillet 2022 ne fait état d’aucune dégradation. Toutefois, en l’absence d’état des lieux de sortie — la locataire ayant quitté les lieux sans en organiser la formalisation —, la consistance exacte des dégradations doit être appréciée au regard des seuls éléments versés aux débats.

24. Les désordres principaux invoqués par la bailleresse — moisissures, défaut de ventilation, problèmes d’humidité — recoupent précisément ceux relevés par l’autorité sanitaire et imputables, ainsi qu’il a été dit aux point 6 à 11, à un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent. Le devis de remplacement des menuiseries pour 2 210,84 euros, qui correspond à une amélioration de l’isolation et de l’étanchéité, conforte l’origine structurelle des désordres.

25. Il en résulte que la bailleresse échoue à rapporter la preuve qui lui incombe de l’imputabilité des désordres au comportement de la locataire. La présence d’animaux et l’usage allégué non conforme du logement, à les supposer établis, ne sauraient suffire, en l’absence de tout élément technique, à caractériser l’origine exclusive ou même prépondérante des dégradations dans le fait de la locataire.

26. La demande au titre des frais de remise en état sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice matériel et du manque à gagner formée par Madame [Z]

27. Cette demande, présentée à titre de dommages et intérêts, repose sur l’allégation d’un manque à gagner consécutif à l’immobilisation du logement pendant la durée des travaux. Elle suppose, pour prospérer, que les travaux nécessaires aient été imputables à un manquement de la locataire.

28. Pour les motifs exposés aux points 21 à 26, cette imputabilité n’étant pas établie, la demande est dépourvue de fondement. Elle sera rejetée.

Sur le sort du dépôt de garantie

29. Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

30. En l’espèce, la locataire ayant quitté les lieux sans restitution formelle des clés et restant débitrice des loyers visés au point 19, la bailleresse est en droit d’imputer le dépôt de garantie de 570 euros sur les sommes dues. Cette imputation s’opérera dans le cadre de l’exécution du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [E]

Sur la demande au titre du préjudice moral

31. L’article 1217 du code civil ouvre au créancier d’une obligation inexécutée le droit de demander réparation des conséquences de l’inexécution. Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est susceptible d’engendrer, indépendamment du trouble de jouissance, un préjudice moral lié aux conditions de vie dégradées et à l’anxiété sanitaire qu’elles génèrent.

32. En l’espèce, Madame [E] a vécu pendant 32 mois (de juillet 2022 à mars 2025) dans un logement dont l’autorité sanitaire a établi l’insalubrité, exposant son occupante à des risques pour la santé. Toutefois, il sera tenu compte de ce que la bailleresse, dès la notification du rapport de l'[Localité 6], a engagé sans tarder les démarches techniques nécessaires et proposé un relogement temporaire à ses frais, propositions auxquelles la locataire n’a pas donné suite, ce qui atténue d’autant le préjudice subi.

33. Il sera donc fait une juste appréciation du préjudice moral en condamnant Madame [Z] à payer à Madame [E] la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur la compensation

34. Conformément aux articles 1347 et suivants du code civil, il sera ordonné la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

35. Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune la charge de ses propres dépens, en application de l’article 696 alinéa 2 du code de procédure civile, et de rejeter les demandes formées de part et d’autre au titre de l’article 700 du même code.

Sur l’exécution provisoire

36. En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aucun motif tiré de l’incompatibilité de l’exécution provisoire avec la nature de l’affaire ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par Madame [E] ;

REJETTE la demande de provision ad litem ;

DIT que Madame [Z] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

CONDAMNE Madame [E] à payer à Madame [Z] la somme de 3 685,75 euros au titre des loyers et charges impayés de la période du 1er mars 2025 au 31 octobre 2025 ;

CONSTATE que, conformément à l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, le loyer a cessé d’être dû à compter du 1er novembre 2025 ;

REJETTE la demande de Madame [Z] au titre des frais de remise en état du logement ;

REJETTE la demande de Madame [Z] au titre du préjudice matériel et du manque à gagner ;

DIT que le dépôt de garantie de 570 euros versé par Madame [E] s’imputera sur les sommes mises à sa charge par le présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] à payer à Madame [E] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral résultant du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent ;

ORDONNE la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties à hauteur de la plus faible ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été avisées dans les conditions de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.