TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05110 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID3N

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/02/2026

Monsieur [B] [W] [J]

Madame [X] [U] [P] épouse [J]

C/

Monsieur [T] [I] [C]

Madame [O] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Christian COUVRAT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [W] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [U] [P] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [I] [C]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [O] [R]

[Adresse 3],

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 février 2025, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] ont loué à M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R], qui se sont engagés solidairement en vertu de l’article 5 du contrat, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] – [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 010,00 € hors charges outre 180,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] ont fait délivrer aux locataires un commandement de justifier de l’assurance et de payer la somme de 2 245,87 € au titre des loyers et charges échus, mois d’avril 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 14 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] ont fait assigner M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail à compter du 11 juin 2025,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 5 815,87 € outre les frais de commandement de 142,77 € et les droits de recouvrement de 27,68 €, et à payer une indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 qui sera égale au montant du loyer et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour,dit en ce cas qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux comme prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, les bailleurs pourront procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira aux bailleurs aux frais, risques et périls des locataires,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 25 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, en produisant un décompte où la dette s’élève à 10 746,32 € au titre des loyers et charges échus au 12 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. Ils précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, un seul loyer ayant été payé au prorata.

Les bailleurs présentent à l’audience les bulletins de salaire d’octobre et novembre 2024 de M. [T] [I] [C] travaillant à l’UNESCO et percevant un salaire mensuel de 5 370,34 € et de Mme [O] [R] percevant un salaire mensuel de 1 670,46 € en tant que secrétaire médicale. En outre, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] ont fait procéder à une saisie conservatoire de créance le 10 juillet 2025, acte auquel la banque saisie a répondu en produisant le total des comptes fusionnés de la locataire s’élevant à -467,55 €. La saisie n’a donc pu aboutir.

Cités par actes remis à personne pour M. [T] [I] [C] et délivré à l’étude de commissaire de justice pour Mme [O] [R], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que les locataires n’ont pas payé qu’un seul loyer au prorata mais qu’ils ont versé les sommes de 228,10 €, 1 190,00 € et 134,13 € au titre des loyers de janvier, février et mars 2025.

Ainsi, au 12 novembre 2025, la dette locative de M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] s’élève à la somme de 10 575,87 € (soit la somme de 10 746,32 € réclamée lors de l’audience et diminuée d’un montant de 170,45 € correspondant à des frais déjà compris dans les dépens tels que les droits de recouvrement et le coût du commandement de payer) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 avril 2025 pour la somme de 2 245,87 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 2 février 2025 unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 avril 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 juin 2025.

— Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution tels que les frais de saisie conservatoire de créances.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] à verser à M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] la somme de 10 575,87 € (décompte arrêté au 12 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 avril 2025 sur la somme de 2 245,87 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2025 entre M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J], d’une part, et M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] [Localité 6] sont réunies à la date du 12 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] solidairement à verser à M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] in solidum à verser à M. [B] [W] [J] et Mme [X] [U] [P] épouse [J] une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [I] [C] et Mme [O] [R] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution tels que les frais de saisie conservatoire de créances ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.