TRIBUNAL

de [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

N° RG 24/00372 – N° Portalis DB22-W-B7I-SJCR

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

Société 3F IMMOBILIERE

C/

[H] [G], [F] [G]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [G]

Mr [G]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société 3F IMMOBILIERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Madame [H] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparante

Monsieur [F] [G]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparant

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2013, la société 3F IMMOBILIERE a donné à bail à Madame [G] [H] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 495,25 euros pour l’appartement et 60,53 euros pour l’emplacement de parking, outre les charges.

Par un avenant au bail en date du 26 février 2024, Monsieur [G] [F] est devenu cotitulaire du bail concernant l’appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2021, la société 3F IMMOBILIERE a fait signifier à Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 458,01 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 23 novembre 2021, la société 3F IMMOBILIERE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, la société 3F IMMOBILIERE a fait assigner Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, vu les articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 du code civil,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, vu les dispositions des articles 1224, 1729 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion de Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, dans les deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux conformément au code des procédures civiles d’exécution, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, dans tel garde-meubles ou local qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs, sous réserve des dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6 547,27 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majoré de 50%, sans préjudice des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, et subsidiairement dire que cette indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer majoré des charges, la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire, vu l’article 514 du code de procédure civile.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 23 juillet 2024.

À l’audience du 6 février 2025, la société 3F IMMOBILIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12 463,16 euros arrêtée au 4 février 2025, loyer du mois de janvier 2025 inclus. Elle précise qu’il n’y a pas de procédure de surendettement et qu’elle maintient ses demandes à l’égard de Monsieur et Madame [G]. Un paiement de 350 euros a été effectué en janvier mais cela ne représente pas la moitié du loyer.

Madame [G] [H], présente, explique qu’elle n’est plus avec Monsieur [G] [F] depuis janvier et qu’il a été incarcéré plusieurs fois. Elle a perdu son emploi et devait s’occuper de ses enfants. Elle mentionne que les APL ont été réduits. Elle a un contrat à durée indéterminé depuis novembre 2024 et touche 1 800 euros par mois. Elle affirme avoir payé une partie du loyer le mois dernier et souhaite bloquer la somme et payer 100 euros par mois. Elle demande son maintien dans les lieux.

Monsieur [G] [F], régulièrement assignés, à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [G] [F] assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société 3F IMMOBILIERE le 23 novembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société 3F IMMOBILIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2013, du commandement de payer délivré le 3 novembre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2025 que la société 3F IMMOBILIERE rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause de l’avenant au contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] à payer à la société 3F IMMOBILIERE la somme de 12 463,16 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 4 février 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 3 novembre 2021.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 3 janvier 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juillet 2013 à compter du 4 janvier 2022.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 4 janvier 2022, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 4 janvier 2022 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement :

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire a repris intégralement le paiement du loyer avant l’audience.

En l’espèce, Madame [G] [H] demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et de se maintenir dans les lieux. Cependant, Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] n’ont repris que partiellement le paiement du loyer, ce qui ne permet pas d’établir leur bonne foi et leur capacité à s’acquitter de leur dette dans les délais légaux. Au contraire, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société 3F IMMOBILIERE les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société 3F IMMOBILIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 juillet 2013 entre la société 3F IMMOBILIERE d’une part, et Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] et les emplacements de stationnement, sont réunies à la date du 3 janvier 2022,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 4 janvier 2022,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] et des emplacements de stationnement, l’expulsion de Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] à compter du 4 janvier 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] à payer à la société 3F IMMOBILIERE la somme de 12 463,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 février 2025 échéance de janvier 2025 incluse,

REJETTE la demande de délais de paiement,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] à payer à la société 3F IMMOBILIERE l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 4 janvier 2022, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [H] et Monsieur [G] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 3 novembre 2021, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société 3F IMMOBILIERE de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE