TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/01486

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IILQ

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Monsieur [N] [G]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître René DECLER

— Monsieur [N] [G]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, représentée par Maître René DECLER, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe:

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 août 2024, la SA d’HLM TMH a loué à Monsieur [N] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 443,68 € outre 95,11 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, la SA d’HLM TMH a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 894,88 € au titre des loyers et charges échus, mois de juin 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 26 mai 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2026, la SA d’HLM TMH a fait assigner Monsieur [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et de prononcer la résiliation du bail,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 875,01 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03/02/26,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 300,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 4 février 2026.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la SA d’HLM TMH, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 733,11 €, au titre des loyers et charges échus au 1er avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise donner son accord à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant qu’un accord amiable a été formalisé entre les parties.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Monsieur [N] [G] comparaît. Il explique qu’il respecte le plan d’apurement conclu entre les parties et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose d’apurer la dette par mensualités de 37,28 €. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 31 mars 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. Monsieur [G] n’a pas d’emploi et a un enfant à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

Conformément à l’autorisation donnée, la bailleresse produit en cours de délibéré l’accord amiable formalisé entre les parties.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 mai 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 4 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM TMH verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er avril 2026, la dette locative de Monsieur [N] [G] s’élève à la somme de 733,11 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 21 du Code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire.

Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu des termes de l’accord intervenu entre les parties le 20 juin 2025, il y a lieu d’entériner celui-ci et de permettre à Monsieur [N] [G] de se libérer de la dette sur une durée de 20 mois par mensualités de 37,28 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 9 août 2024 unissant les parties stipule en son article 12 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, si les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés avant la délivrance du commandement de payer, il est néanmoins établi que le plan d’apurement conclu entre les parties date du 20 juin 2025, soit le même jour que la délivrance du commandement de payer, est respecté.

Il y a donc lieu de considérer que la bailleresse ne peut se prévaloir du commandement de payer dès lors qu’elle a donné son accord pour un échelonnement de la dette, sans qu’il soit mentionné expressément que cet accord n’empêche pas la poursuite de la procédure, et dès lors que cet accord est respecté par le locataire.

La SA d’HLM TMH sera donc déboutée de ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA d’HLM TMH, qui a introduit inutilement la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de sa condamnation aux dépens, la SA d’HLM TMH sera déboutée de sa demande formée en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [N] [G] à verser à la SA d’HLM TMH la somme de 733,11 € (décompte arrêté au 1er avril 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

ENTÉRINE l’accord intervenu le 20 juin 2025 entre les parties et AUTORISE Monsieur [N] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 37,28 € chacune et une 20e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SA d’HLM TMH aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.