TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 08 Janvier 2026

GROSSE :

Le 06 mars 2026

à M^e REYNAUD Virgile

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 mars 2026

à M^e JULES Emeline

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00616 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57HG

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [E]

né le 23 Juillet 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Virgile REYNAUD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [S]

né le 06 Novembre 1974 à [Localité 2] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emeline JULES, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [N] épouse [S]

née le 01 Juillet 1982 à [Localité 3] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 2 juin 2023, M. [E] a donné à bail à M. et Mme [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 800 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.500 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, le bailleur a fait assigner les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 puis a fait l’objet de trois renvois pour être finalement retenue à l’audience du 8 janvier 2026.

Le demandeur, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef, Les condamner solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 800 euros, les condamner à payer la somme de 15.200 euros au titre de la dette locative, Les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts, Les condamner solidairement à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [S], également représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice des conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il demande de :

A titre principal, débouter le bailleur de ses demandes et le condamner à payer la somme et le condamner à payer à son conseil la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, A titre subsidiaire, ramener la dette à plus justes proportions, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder des délais de paiement pendant trois ans, A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai d’un an pour quitter le logement, A titre reconventionnel, condamner le bailleur à lui payer la somme de 17.400 euros au titre des loyers perçus et de son préjudice de jouissance et ordonner la compensation entre les deux sommes, En tout état de cause, rejeter la demande au titre des frais irrépétibles et suspendre l’exécution provisoire.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, Mme [X] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par application de l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs

En vertu de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer et en cas de carence dans l’assurance couvrant les risques locatifs, un mois après un commandement d’avoir à justifier de cette assurance.

Un commandement de payer la somme en principal de 1.500 euros dans un délai de deux mois et d’avoir à justifier d’une assurance dans un délai d’un mois a été signifié au locataire par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024.

Dans la mesure où chronologiquement, c’est l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance qui est acquise dans un premier temps, il convient de vérifier si le contrat de bail s’est trouvé résilié pour ce motif.

Le locataire ne justifie pas qu’il est effectivement assuré contre les risques locatifs et n’a produit aucune pièce en ce sens à l’audience, étant souligné que l’état du logement ne peut être opposé pour justifier de l’absence d’assurance et constituer une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire au stade du référé.

Le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise à cette date, sans possibilité d’accorder les délais suspensifs prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans le seul cas d’une demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Les défendeurs étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exception d’inexécutionEn vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1219 du code civil prévoit la possibilité pour une partie de refuser d’exécuter son obligation si l’inexécution d’une obligation par son co-contractant est suffisamment grave.

Il est constant que, dans le cadre d’un contrat de bail, l’exception d’inexécution ne peut être opposée que par le locataire d’un logement inhabitable.

En l’espèce, le défendeur soutient qu’un diagnostic technique réalisé après visite de l’AMPIL le 17 avril 2025 a conclu à l’indécence du logement après avoir relevé :

Une infestation de nuisibles, Des menuiseries vétustes, Des traces d’infiltration sur le plafond du salon,Des cloisons fissurées, des cadres de portes vétustes, Une plomberie de colonne des WC vétuste et dégradée, Des carreaux et plinthes qui se décollent, Un tableau électrique non conforme,Une absence de mise la mise à terre sur le réseau électrique,Une ventilation insuffisante dans la salle de bain et des moisissures.

Pour autant, si ces éléments sont susceptibles de caractériser l’état d’indécence du logement et engager la responsabilité du bail, ils n’établissent pas que le logement est inhabitable, seule motif pouvant être opposé par le locataire pour justifier le non-paiement du loyer.

Il en résulte que l’exception d’inexécution alléguée faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas établie.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité mensuelle d’occupation

Les défendeurs sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail stipule une clause de solidarité entre les locataires.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu’au départ des défendeurs par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros et de condamner solidairement les défendeurs à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que les défendeurs restent devoir la somme de 15.200 euros, suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 15.200 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En revanche, le demandeur sera débouté de sa demande indemnitaire dès lors qu’il ne justifie d’aucun préjudice résultant du défaut de paiement des loyers et qui ne serait pas déjà réparé par les intérêts au taux légal.

Ainsi qu’il a été indiqué ci-avant, les délais prévus par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne peuvent être octroyés dès lors que le bail est résilié de plein droit en raison du défaut d’assurance contre les risques locatifs.

En tout état de cause, le loyer n’est pas réglé par les défendeurs depuis juin 2024 de sorte qu’ils n’apparaissent pas en mesure de régler la dette locative d’un montant de plus de 15.000 euros par échéances mensuelles en plus du paiement du loyer courant.

Il en résulte que les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par le défendeur seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire du locataire

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail »

En outre, l’article 1720 du code civil prévoit que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Le bailleur est donc tenu de délivrer la chose en bon état de réparations et est tenu d’une obligation d’entretien. Il est responsable en cas de dysfonctionnement des éléments d’équipement dus à la vétusté. Les demandes formées à l’encontre du bailleur ne sont pas subordonnées à une mise en demeure, un simple avertissement suffisant.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, le défendeur invoque l’indécence du logement et le mauvais état de l’ensemble de l’immeuble et de tout l’ensemble immobilier pour solliciter la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 5.600 euros correspondant à sept mois de loyer, la somme de 1.800 euros correspondant au montant de 300 euros par mois qu’il aurait continué à payer pendant six mois alors que l’immeuble faisait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité, et la somme de 10.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

D’une part, le défendeur explique que la somme de 300 euros qui aurait été payée pendant six mois aurait été réglée par espèces de sorte qu’aucun élément ne vient prouver ses affirmations.

D’autre part, si le rapport de l’AMPIL, les arrêtés de mise en sécurité et les articles de presse démontrent indubitablement que le logement et l’immeuble ne sont pas en bon état à l’heure actuelle, l’origine des désordres, les responsabilités engagées et le montant des préjudices en résultant pour le locataire font nécessairement l’objet de contestations sérieuses.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En vertu de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais pour quitter les lieux.

L’article L.412-3 du même code dispose que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, les loyers ont cessé d’être réglés depuis juin 2024 et le bail est résilié depuis le 14 octobre 2024.

Il en résulte que le défendeur, qui ne produit aucune preuve de demande de relogement, a déjà bénéficié de fait de larges délais.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, étant souligné que la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec cette exécution provisoire dès lors que l’exécution de la décision ne revêt pas un caractère irréversible.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2023 entre M. [V] [E] et M. [D] [S] et Mme [Y] [S] concernant le logement, situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [D] [S] et Mme [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [D] [S] et Mme [Y] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [V] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [S] et Mme [Y] [S] à payer à M. [V] [E], à titre provisionnel, la somme de 15.200 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2025 incluant la mensualité de décembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [S] et Mme [Y] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 800 euros à ce jour, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [D] [S] ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [V] [E] ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [Y] [S] à payer à M. [V] [E] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [S] et Mme [Y] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes de M. [V] [E] ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

La greffière, La juge