Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : N° RG 23/00189 – N° Portalis DBZJ-W-B7H-J4OC

JUGEMENT DU 12 DÉCEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.A.S. CHEZ ROSE, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par Maître Luigi FARRUGGIO, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203, avocat postulant, Maître Numa ISNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. BS, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : D505

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débat à l’audience publique du 10 JANVIER 2025

Président : Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire,

statuant en loyers commerciaux

Greffier : Anna FELTES

Les parties ont été avisées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 14 MARS 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 12 DÉCEMBRE 2025

III PROCÉDURE

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail du 24 octobre 2012, la S.C.I. BS a loué à la S.A.R.L. LA BENINA des locaux d’une surface de 355 m2 sis [Adresse 10] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 4 000 € hors taxes et hors charges. Selon avenant du 24 février 2013, ce loyer a été diminué à 2 000 € hors taxes.

Selon acte sous seing privé du 30 novembre 2015, la S.A.R.L. LA BENINA a cédé à la S.A.S. CHEZ ROSE le fonds de commerce de restauration, service traiteur et pizzeria livraison à domicile, exploité dans les locaux loués, comprenant le droit au bail.

La S.A.S. CHEZ ROSE n’a pu prendre possession des locaux loués que le 1er avril 2016. Par avenant du 29 mars 2016, les parties ont convenu d’un loyer annuel hors taxes et hors charges de 24 000 € jusqu’au 31 août 2018, puis 36 000 € à compter du 1er septembre 2018, soit 3 000 € hors taxes par mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 10 mai 2021, par l’intermédiaire de son conseil, la S.A.S. CHEZ ROSE informait sa bailleresse de sa volonté de solliciter une révision du loyer. Le courrier est demeuré infructueux. Ainsi, elle adressait, par l’intermédiaire de son conseil toujours, un mémoire en date du 27 mai 2021.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 22 juillet 2021 (dossier n° RG 21/1852), auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la S.A.S. CHEZ ROSE a fait assigner la S.C.I. BS devant le président du Tribunal judiciaire de ce siège, siégeant en qualité du Juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce, aux fins de voir :

A titre principal :

— Fixer le loyer révisé à la somme de 20 160 € hors taxes, hors charges, par an à compter de la date de réception par le bailleur du premier mémoire établi par le preneur soit le 28 novembre 2020 ;

— Dire que le loyer sera indexé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux, l’indice de référence étant celui de dernier trimestre 2020 ;

A titre subsidiaire et avant-dire droit :

— Ordonner une expertise judiciaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission d’apprécier la valeur locative en application des articles L.145-38 et L.145-33 du Code de commerce ;

— Condamner la S.C.I. BS à payer à la S.A.S. CHEZ ROSE la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure comprenant les frais éventuels d’expertise.

La S.C.I BS a conclu et entend voir le Juge des loyers commerciaux :

— Dire et juger la présente procédure irrecevable et subsidiairement, non fondée ;

— Débouter la S.A.S. CHEZ ROSE de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Juge de céans estimait les demandes de la S.A.S CHEZ ROSE recevables, ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant-dire droit afin de :

— Déterminer la valeur locative au 12 mai 2021, date de la demande de révision ;

— Indiquer s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative du local commercial loué à la S.A.S. CHEZ ROSE ;

En tout hypothèse :

— Condamner la S.A.S. CHEZ ROSE à régler à la S.C.I. BS la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance ;

— La condamner en tous les dépens de la présente instance et de toutes ses suites.

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Par jugement en date du 08 avril 2022, le Président du Tribunal judiciaire a désigné Monsieur [L] [J] en qualité de Médiateur dans le litige opposant les parties.

Par lettre en date du 22 décembre 2022, Monsieur [L] [J], médiateur a informé le Juge des loyers commerciaux de l’échec de la médiation.

Par lettre officielle enregistrées au greffe le 12 janvier 2023, le conseil de la S.C.I. BS a sollicité la convocation des parties à une nouvelle audience.

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Par acte du 19 janvier 2023, l’affaire a été remise au rôle sous le numéro de registre n° RG 23/00189 – N° Portalis DVZJ-W-B7H-J4OC et appelée à l’audience de loyers commerciaux du 10 février 2023.

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Par mémoire aux fins de révision du loyer commercial enregistré le 09 mars 2023, la S.A.S. CHEZ ROSE complète et modifie ses précédentes demandes comme suit :

Principalement :

— Fixer le loyer révisé à la somme de 30 337,50 € hors taxes, hors charges, par an à compter de la date de réception par le bailleur de la demande de diminution du loyer soit le 12 avril 2021 ;

— Débouter la S.C.I. BS de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions ;

Subsidiairement, si une mesure d’expertise judiciaire était ordonnée à la demande de la S.C.I. BS:

— Condamner la S.C.I. BS à supporter l’ensemble des frais d’expertise ;

— Réserver à la S.A.S. CHEZ ROSE la faculté de prendre de plus amples conclusions après dépôt du rapport d’expert et, le cas échéant, de modifier sa demande ;

En tout état de cause :

— Condamner la S.C.I. BS à payer à la S.A.S. CHEZ ROSE la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la S.C.I. BS aux entiers frais et dépens.

Par mémoire enregistré le 24 mai 2023, la S.C.I. BS sollicite demande de :

— Dire et juger la présente procédure irrecevable et subsidiairement, non fondée ;

— Débouter la S.A.S. CHEZ ROSE de l’intégralité de ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible le Juge estimait les demandes de la S.A.S. CHEZ ROSE recevables, ordonner une mesure d’expertise judiciaire avant-dire droit afin de :

— Déterminer la valeur locative au 12 mai 2021, date de la demande de révision ;

— Indiquer s’il existe une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative du local commercial loué à la S.A.S. CHEZ ROSE ;

En toute hypothèse :

— Condamner la S.A.S. CHEZ ROSE à régler à la S.C.I. BS la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance ;

— La condamner en tous les dépens de la présente instance et de toutes ses suites.

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Par jugement du 07 juillet 2023, le Président du Tribunal judiciaire en sa qualité de Juge des loyers commerciaux, a ordonné avant-dire droit une expertise sur la valeur locative et désigné Madame [P] [Z] pour y procéder.

Par ordonnance en date du 19 décembre 2023, le Magistrat chargé du suivi des opérations d’expertise a prorogé le délai imparti à la S.A.S. CHEZ ROSE pour le versement de la consignation au 23 août 2024.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2024, la caducité de la désignation de l’Expert pour absence de consignation de la provision dans le délai imparti.

Par acte du 08 juillet 2024, le conseil de la S.A.S CHEZ ROSE, Maître [W] [I] a déposé son mandat.

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La S.A.S. CHEZ ROSE a constitué avocat.

A l’audience du 10 janvier 2025, la S.A.S. CHEZ ROSE a indiqué ne pas conclure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions des articles 482 et 483 du Code de procédure civile, le jugement avant-dire droit, qui se borne, dans son dispositif, à ordonner une mesure d’instruction ou une mesure provisoire n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée et ne dessaisit pas le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 232 du Code précité, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Aux termes des dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Aux termes des dispositions de l’article R.145-10 du Code commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Les baux soumis à l’application de l’article 5.145-10 du Code de commerce échappent au plafonnement prévu par l’article L.145-34 dudit Code.

Par jugement en date du 07 juillet 2023, le Président du Tribunal judiciaire en sa qualité de Juge des loyers commerciaux, a ordonné avant-dire droit une expertise sur la valeur locative et désigné Madame [P] [Z] pour y procéder.

Par ordonnance en date du 18 septembre 2024, le Magistrat chargé du contrôle des expertise a prononcé la caducité de la désignation de l’Expert pour absence de consignation de la provision dans le délai imparti.

Il apparaît néanmoins toujours nécessaire qu’un technicien puisse éclairer le juge sur la valeur locative du local litigieux selon l’article L.145-33 du Code de commerce et l’existence ou non d’une modification au sens de l’article L.145-34 du Code de commerce des facteurs pris en compte pour l’évaluation de ladite valeur locative et ce à la date du 12 mai 2021, date de la demande de révision de loyer.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire, tous droits et moyens réservés, aux frais avancés de la S.C.I. BS.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Les dépens et la demande formée au titre des frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Président du Tribunal judicaire en sa qualité du Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant-dire droit en application des articles 482 et 483 du Code de procédure civile :

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [K] [T]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 8]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 12]

avec pour mission de :

— Convoquer les parties et, dans le respect du principe de la contradiction ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Visiter les locaux de la SAS [Adresse 11] [Adresse 9] à [Localité 6] ;

— Entendre les parties en leurs dires et explications ;

— Procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;

— Procéder dans un premier temps à une évaluation de la valeur locative du local commercial susvisé en vertu des critères énoncés par l’article L.145-33 du Code de commerce ;

— Détailler la méthode utilisée et les critères retenus ;

— Procéder dans un deuxième temps à une analyse des éléments 1º à 4° de l’article L.145-33 du Code de commerce ci-après énoncés et dire si ces derniers ont fait l’objet d’une modification depuis le dernier renouvellement du contrat de bail commercial, mais sans indiquer, le cas échéant, si une telle modification présente ou non un caractère notable:

les caractéristiques du local considéré,la destination des lieux,les obligations respectives des parties,les facteurs locaux de commercialité ;- Dire dans un troisième temps si les locaux susvisés présentent ou non un caractère monovalent au sens de l’article R.145-10 du Code de commerce ;

— Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du contrat de bail ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer le nouveau prix du bail commercial ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et – si nécessaire – documentée ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à deux mille euros toutes taxes comprises (2 000 € T.T.C.) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par la S.C.I. BS, avant le 12 février 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE la S.C.I. BS à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE la S.C.I. BS à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi libellées :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner »;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

RÉSERVE les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

RENVOIE l’affaire à l’audience des loyers commerciaux du :

13 mars 2026

à 09 heures,

salle 255 (bibliothèque de l’ex-TI)

du Tribunal judiciaire de METZ

sis [Adresse 3]

à [Localité 5].

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le douze décembre deux mil vingt cinq par le Président du Tribunal judiciaire de METZ, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président