DU 13 Décembre 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00346 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NV3L

Code NAC : 30B

S.C.I. FIREF

C/

S.A.R.L. ETS MORELLE exerçant sous le nom commercial “LE COMPTOIR DES GOURMETS”

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Gérard MOREL, vice-président

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. FIREF, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lucille SUDRE de la SELARL DERACHE-DESCAMPS SUDRE, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154, et M^e Anne-Sophie BARDIN LAHALLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 815

DÉFENDEUR

S.A.R.L. ETS MORELLE exerçant sous le nom commercial “LE COMPTOIR DES GOURMETS”, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrick FLORENTIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 105, et M^e Valérie GONDARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0125

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Débats tenus à l’audience du 8 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 13 Décembre 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu en date du 1er mars 2019, la S.C.I. FIREF a donné à bail à la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE un local en état futur d’achèvement sis à [Adresse 3], et ce pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2019, moyennant un loyer annuel de 72.000 Euros hors taxes et hors charges, la société locataire bénéficiant d’une franchise de loyers de 12.000 euros la première année et de 6.000 euros la deuxième année.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 2 octobre 2024, la S.C.I. FIREF a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 101.657,90 Euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre le coût de l’acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce.

Suivant exploit en date du 21 mars 2024, la S.C.I. FIREF a fait assigner devant le Président de ce tribunal statuant en référé la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE, sur le fondement des dispositions des articles R 211-4 du Code de l’organisation judiciaire, 835 du Code de procédure civile, 1103 nouveau du Code civil, L 145-41 et L 210-6 du Code de commerce, et ce aux fins d’obtenir :

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 55.929,61 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés, somme actualisée au jour de l’audience à un total de 118.297,87 Euros, et ce avec intérêts au taux EURIBOR 3 augmenté de 400 points de base,

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 2.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 8 novembre 2024, la S.C.I. FIREF s’est fait représenter et a modifié ses prétentions pour actualiser le montant de la dette locative à la somme de 118.297,87 Euros et solliciter :

*la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

*l’autorisation de faire expulser la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE et tous occupants de son chef des lieux loués, avec en cas de besoin l’assistance de la force publique,

*l’ordre de procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux objets de ce contentieux, dans tel garde-meubles que le Président d’audience désignera, les denrées périssables devant être enlevées en priorité,

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 118.297,87 Euros au titre des loyers dus et demeurés impayés, et ce avec intérêts au taux EURIBOR 3 augmenté de 400 points de base,

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 11.829,78 Euros au titre de l’article A.3.4.2. du contrat de bail,

*le dit que le montant du dépôt de garantie sera conservé à titre d’indemnité forfaitaire,

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une indemnité d’occupation correspondant pour chaque jour de retard à 2% H.T. du montant du dernier loyer trimestriel H.T. outre charges et taxes, jusqu’à la remise des clés et état des lieux,

*le débouté de toutes les demandes reconventionnelles de la société locataire,

A TITRE SUBSIDIAIRE, en cas de délais de paiement accordés par le tribunal, que l’échancier soit assorti d’une clause de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule mensualité l’intégralité des sommes dues deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets pleins et entiers,

*la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 2.500 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

La S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE est représentée en défense à l’audience et sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement dans la limite de 24 mois, avec un report de sa dette locative sur six mois, le temps de la régularisation de la vente de son fonds de commerce et de l’obtention d’un prêt bancaire. Elle sollicite également que chacune des parties conserve la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

Chacune des parties antagonistes a fourni à l’appui de ses prétentions un dossier, auquel il conviendra de se référer, comme le permettent les dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de ce contentieux à l’audience du 13 décembre 2024.

MOTIFS

Vu l’assignation et les motifs exposés,

Vu dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile et de l’article L 145-41 du Code de commerce,

SUR LA DEMANDE EN PRINCIPAL, EN PAIEMENT DES LOYERS ET ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu par la S.C.I. FIREF et la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, en application de la clause résolutoire explicitement insérée.

Or, la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE n’a pas, dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer en date du 2 octobre 2024, réglé sa dette locative. La clause résolutoire est donc acquise à la date du 3 novembre 2024 et il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE, en défense.

En application des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur créancier dès lors que l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable. Cette provision peut être fixée au montant non sérieusement contestable de la dette.

Après vérification des décomptes produits par la S.C.I. FIREF, il apparaît que la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE est incontestablement redevable de la somme totale de 118.297,87 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 8 novembre 2024.

Il convient donc de condamner la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à titre provisionnel à la S.C.I. FIREF une somme de 118.297,87 Euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à la date du 8 novembre 2024.

En revanche, la S.C.I. FIREF demande à ce que la dette locative soit assortie du paiement d’intérêts au taux EURIBOR 3 augmenté de 400 points de base, ce qui était prévu dans le contrat de bail mais excède les conditions habituelles au point d’être assimilable à une clause pénale, et à ce titre excède le champ de compétence dévolu au juge des référés. Assi la dette locative sera-t-elle assortie seulement des intérêts au taux légal, à compter du 2 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 101.657,90 Euros et à compter du 8 novembre 2024 pour le surplus.

En défense, la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE sollicite l’octroi des plus larges délais pour apurer sa dette locative, ce qui aurait pu lui être accordé si elle n’avait pas sollicité un premier report de sa dette sur six mois. Report que l’on ne peut imposer à la société bailleresse sans son accord. Etant observé que la dette locative est ancienne, et que la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE l’explique par une absence de clientèle durant les périodes de confinement, argument qui ne peut être retenu à l’égard d’une boulangerie, commerce essentiel qui à ce titre n’a pas été astreint à fermer boutique durant plusieurs mois. Aussi la société locataire sera-t-elle déboutée de sa demande de délais.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, sis à [Adresse 3], avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin, ainsi que la séquestration des meubles garnissant les lieux loués, sur place ou dans un garde-meubles au choix du requérant et aux frais de la société défenderesse.

Enfin, il convient de fixer une indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers et charges que la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE aurait dû acquitter sans l’acquisition de la clause résolutoire, et de la condamner à régler cette indemnité d’occupation, jusqu’à libération effective des locaux.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE CLAUSE PENALE

L’application d’une clause pénale est prévue explicitement dans le bail conclu entre les parties. Toutefois, les dispositions de l’article 1231-5 du Code civil disposent que, lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office. En application du même article, cette pénalité peut également être modérée ou augmentée par le juge, éventuellement d’office, dans la mesure où elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il y a là un élément d’appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, et qui doit être constaté d’autant plus que cette condamnation est dépourvue de toute urgence. Pour cette raison, la S.C.I. FIREF devra saisir les juges du fond pour obtenir la condamnation de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE au paiement de quelque clause pénale.

SUR LA DEMANDE DE CONSERVATION PAR LA S.C.I. FIREF DU DEPÔT DE GARANTIE

Cette demande présentée par la S.C.I. FIREF est manifestement prématurée en l’espèce, et excède les limites octroyées au juge des référés. Celui-ci ne la tranchera donc pas, mais il appartiendra aux parties de faire les comptes lors de la libération des lieux par la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE.

SUR LA DEMANDE ETABLIE EN APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et notamment des situations financières respectives des parties, d’allouer à la S.C.I. FIREF une somme de 1.800 Euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que l’attitude à tout le moins négligente de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE l’a contrainte à engager.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard MOREL, vice Président au tribunal judiciaire de Pontoise,

Assisté lors de l’audience de Madame Isabelle PAYET, Greffière,

Statuant publiquement en référé, par Ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe à la date indiquée aux parties et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 novembre 2024,

Ordonnons l’expulsion de la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’éventuelle assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Disons qu’à défaut, par la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE, d’avoir libéré les lieux loués sis à [Adresse 3], la S.C.I. FIREF est autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante sus-nommée,

Condamnons la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF à titre provisionnel une somme de 118.297,87 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre des loyers et charges échus et impayés au 8 novembre 2024 , et ce avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 101.657,90 Euros et à compter du 8 novembre 2024 pour le surplus,

Fixons le montant de l’indemnité d’occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE aurait dû continuer de régler s’il n’y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnons la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à régler à la S.C.I. FIREF cette indemnité d’occupation mensuelle, jusqu’à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

Condamnons la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE à verser à la S.C.I. FIREF une somme de 1.800 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamnons la S.A.R.L. ETABLISSEMENTS MORELLE aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

Déboutons les parties des surplus de leurs demandes,

Rappelons que la présente Ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

Ainsi ordonnée et prononcée en audience publique les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec la greffière,

La Greffière

Le Président