Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : N° RG 25/00218 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LDZS

JUGEMENT DU 29 JUILLET 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.P. [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], assisté de son syndic la S.A.S. EVEL IMMOBILIER, anciennement la S.A.S. QUADRAL IMMOBILIER, en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Arnaud ZUCK de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débat à l’audience publique du 06 MAI 2025

Président : Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente,

statuant en la procédure accélérée au fond

Greffier : Anna FELTES

Les parties ont été avisées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 29 JUILLET 2025

III PROCÉDURE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 27 janvier 2025, la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [X] [S] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— Dire et juger que les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée à l’article 750-1 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [S] à lui payer :

la somme en principal de 5 110,66 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents,la somme de 3 638,70 euros au titre des provisions non encore échues,la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance ;- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Monsieur [X] [S] a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées au greffe les 06 mars et 15 avril 2025, Monsieur [X] [S] demande au Président du Tribunal judiciaire de :

A titre principal :

— Débouter la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, de ses demandes notamment relatives à la consommation d’eau chaude et de chauffage ;

— Inviter la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, à justifier de l’intégralité des charges qui lui sont imputées ;

A titre subsidiaire :

— Lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil ;

— Débouter la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe les 27 et 31 mars 2025, la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, a repris les termes de l’assignation sollicitant en outre le débouté de Monsieur [X] [S] de ses demandes reconventionnelles.

Par conclusions enregistrées au greffe le 06 mai 2025, la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, demande au Président du tribunal judiciaire de ce siège de :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— Dire et juger que les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée à l’article 750-1 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [X] [S] à lui payer :

la somme en principal de 4 595,80 euros, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents,la somme de 2 353,82 euros au titre des provisions non encore échues,la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance ;- Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision ;

— Débouter Monsieur [X] [S] de ses demandes reconventionnelles.

MOTIVATION

Sur la recevabilité

Selon l’article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en Justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de Justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

La présente instance portant sur des charges de copropriété au sujet desquelles le syndic ne peut transiger et dont le recouvrement est urgent afin de procurer au syndicat les fonds indispensables à son fonctionnement, le recours à un règlement amiable du litige ne s’imposait pas en application de l’article 750-1 3° du Code de procédure civile.

L’action sera jugée recevable.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Par ailleurs, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget de fonctionnement de l’immeuble, chaque provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée (article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Les copropriétaires peuvent être tenus d’alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Enfin sont imputables au copropriétaire les frais exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de Justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (article 10-1 de la même loi). Ces frais ne sont nécessaires que s’ils excèdent la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Le Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Une fois approuvés, les comptes en tant qu’ils traduisent le bilan des dépenses de la copropriété ne peuvent être remis en cause. Cependant l’article 45-1 du décret de 1967 prévoit que l’approbation des comptes par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l’application des règles comptables du syndicat sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

Ainsi, les approbations annuelles de comptes ou du budget prévisionnel ne font pas obstacle à ce que les copropriétaires critiquent la répartition individuelle à laquelle procède ensuite le syndic à leur égard et réclament la correction de leur compte individuel tenu par celui-ci si le montant des sommes imputées sur leur compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat.

En l’espèce, la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, réclame paiement d’une somme de 4 595,80 euros correspondant selon le compte du copropriétaire produit aux débats aux appels de fonds travaux et de provisions trimestrielles pour les exercices 2024 et 2025, aux travaux (détartrage des colonnes eaux, vidéo surveillance) et aux frais liés aux impayés.

Sont effectivement compris dans les acomptes trimestriels une provision sur charge à valoir sur les frais de chauffage et de consommation d’eau chaude.

La SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, produit les procès-verbaux de décision du 13 février 2024 et du 17 décembre 2024 ayant fixé respectivement le budget prévisionnel 2024 et 2025.

Dès lors seul peut être remis en cause le montant de la provision mise à la charge de Monsieur [X] [S].

Celui-ci la conteste au motif que sa consommation serait inférieure au montant réclamé. Mais la provision trimestrielle est calculée pour chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes dans la copropriété et non en fonction de la consommation réelle qui n’est prise en compte que dans le cadre de la régularisation annuelle. Or Monsieur [X] [S] ne rapporte pas la preuve de ce que le calcul des provisions pour 2024 et 2025 serait erroné au regard des tantièmes dont il dispose.

Il apparaît également que la mise en demeure du 19 décembre 2024 est restée infructueuse, Monsieur [X] [S] n’ayant pas réglé les sommes dues dans un délai de 30 jours.

Les éléments produit par la demanderesse sont ainsi suffisants pour justifier de sa créance. La demande visant à la voir invitée à justifier des charges n’est pas fondée et sera écartée.

En outre et en conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [S] à verser la somme de 4 595,80 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de la réception de la mise en demeure sur 3 426,59 euros, et à compter du 27 janvier 2025 sur le solde.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 deviennent immédiatement exigibles.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [S] à verser la somme de 2 353,82 euros au titre des provisions sur charges à échoir et des cotisations au fonds travaux à échoir pour les 3ème et 4ème trimestres 2025.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [X] [S] ne fournit aucun élément ni justificatif sur sa situation familiale, financière et patrimoniale qui permettrait au Tribunal d’apprécier d’une part la nécessité de lui octroyer un délai de grâce et d’autre part, sa capacité à respecter les délais ainsi accordés, alors que le syndicat des copropriétaires créancier est lui-même en difficulté.

Dès lors, la demande de délai de grâce sera écartée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [S], partie qui succombe, sera condamné aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 1 500 euros à la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que Monsieur [X] [S] devra verser.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, statuant par délégation, selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, la somme de 4 595,80 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur 3 426,59 euros et à compter du 27 janvier 2025 sur le solde, au titre des charges, des provisions, des cotisations au fonds travaux échues et des frais ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la SCP [F] [K], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 5] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, la somme de 2 353,82 euros, au titre des charges, des provisions et des cotisations au fonds travaux à échoir pour les 3ème et 4ème trimestres 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [S] de sa demande de délais de grâce ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [S] à verser à la SCP [F] [K], ès qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à 57120 ROMBAS, assisté de son syndic la SAS EVEL IMMOBILIER, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toute autre demande ;

RAPPELLE que ce jugement est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-neuf juillet deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente