AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00154 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHV7

Minute JCP n° 25/370

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [K] [F]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Comparante

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [E] [W] [G] [J]

demeurant [Adresse 3]

Etage 1G + cellier et garage

[Localité 5]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Madame [K] [F] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Monsieur [E] [J] par LS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 juillet 2020, Madame [K] [F] a consenti à Monsieur [E] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 635 euros ainsi que 40 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [K] [F] a fait signifier à Monsieur [E] [J] le 28 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1925.16 euros et un commandement de justifier de l’assurance et de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025 remis à étude, Madame [K] [F] a fait assigner Monsieur [E] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

En demande, Madame [K] [F], se réfère à son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [J] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2803.85 euros arrêtée au 3 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 743.55 euros ;Le condamner à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, Madame [K] [F] précise que dès l’année 2021 son locataire n’a pas réglé régulièrement les loyers et charges, et qu’il ne tient pas compte de la révision annuelle du montant du loyer. Elle ajoute qu’il ne justifie pas que le logement est assuré.

En défense, Monsieur [E] [J], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais conteste son montant. Il expose que le montant du loyer est trop important au regard de l’état du logement et affirme avoir réglé le loyer du mois d’avril 2024 qui lui est réclamé. Il soutient en outre que le logement est bien assuré. En cas de condamnation au paiement de l’arriété locatif, il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 100 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Ne disposant d’aucune pièce, il a été autorisé à l’audience à faire parvenir à la juridiction un justificatif de l’assurance et du paiement des loyers sous quinzaine.

Aucune pièce n’est parvenue à la juridiction émanant de Monsieur [J].

Madame [F] a fait parvenir quant à elle deux courriels et des pièces en cours de délibéré qui seront écartés des débats en application du principe du contradictoire, puisqu’ils n’ont pas été débattus contradictoirement, rien ne permettant de dire que le défendeur en ait été destinataire.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 28 mai 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 12 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (en page 2) mentionnant “Il est expressément convenu : qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou des charges dûment justifiées et “un mois après un commandement de payer demeuré sans effet” la présente location sera résiliée de plein droit sans autre formalisme juridique”.

Par conséquent, il convient de retenir un délai de six semaines concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été signifié au locataire le 28 mai 2024 et vise la clause résolutoire mentionnant une somme due en principal de 1925.16 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 juillet 2024.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

Madame [K] [F] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [E] [J] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2803.85 euros.

Elle produit en outre le détail du calcul des indexations sucessives du loyer, depuis l’année de signature du bail, ceux-ci se sont ainsi établis aux sommes suivantes :

—  635, 39 € entre 2020,

—  639,55 € en 2021,

—  642,25 € en 2022,

—  665,37 € en 2023,

—  688,63 € en 2024,

—  711,06 € en 2025.

Outre les provisions sur charges.

Monsieur [E] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette. S’il a en premier lieu contesté l’indexation du loyer, il a indiqué à l’audience qu’il ne s’y opposait plus, et bien qu’autorisé à justifier des paiements intervenus qui devraient être déduits des sommes sollicitées par sa bailleresse, aucun élément n’est parvenu à la juridiction.

Il résulte du décompte versé par Madame [F] que Monsieur [J] continue de régler en 2025 la somme de 680 € chaque mois et n’a pas tenu compte des indexations de loyer légitimement appliquées, mais également que les échéances de mars et avril 2024 n’ont pas été réglées.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [K] [F] cette somme de 2803.85 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1925.16 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment du fait que Monsieur [E] [J] n’a pas cessé tout réglement de son loyer et de sa proposition de règlement présentée à l’audience, ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants actualisés d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [E] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [E] [J] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [J], tenu aux dépens, sera condamné à payer à Madame [K] [F] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 24 juillet 2020 entre Madame [K] [F] et Monsieur [E] [J] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [E] [J] à payer à Madame [K] [F] la somme de 2803.85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1925.16 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [E] [J], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants actualisés, à régler cette dette en 27 mensualités de 100 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants actualisés que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [E] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [K] [F] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [E] [J] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Madame [K] [F] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, s’élevant au jour de la présente décision à la somme de 769.77 euros, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de Madame [K] [F] tendant à l’expulsion de Monsieur [E] [J] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [E] [J] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 28 mai 2024, de l’assignation en référé du 5 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à Madame [K] [F] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente