Tribunal Judiciaire de Metz, Chambre 1 cabinet 1, 21 octobre 2025, n° 23/00179

TJ Metz 21 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Violation de l'article 678 du Code civil
La cour a constaté que les fenêtres en question sont considérées comme des vues au sens de l'article 678 du Code civil, justifiant ainsi la demande de cessation.
Rejeté
Atteinte à la vie privée
La cour a estimé que le Syndicat, en tant que personne morale, ne peut pas se prévaloir d'une atteinte à la vie privée, ce qui rend la demande irrecevable.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé qu'aucun acte de mauvaise foi n'a été démontré, rendant la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du 21 octobre 2025, le Syndicat des Copropriétaires CORA a demandé la cessation des vues droites sur son centre commercial et la dépose d'une caméra de surveillance, sous astreinte, ainsi que des dommages-intérêts. La S.A.R.L. TEC-INVEST a soulevé une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir, arguant qu'elle n'était pas propriétaire de l'immeuble concerné. Le tribunal a jugé que la demande du Syndicat était recevable, ordonnant à la S.A.R.L. TEC-INVEST de faire cesser les vues en condamnant l'ouverture des fenêtres, mais a débouté la demande de dépose de la caméra. La S.A.R.L. TEC-INVEST a été condamnée à verser 2 000 € au Syndicat au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch. 1 cab. 1, 21 oct. 2025, n° 23/00179
Numéro(s) :	23/00179
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Redouane SAOUDIPhilippe DE ZOLT
Cabinet(s) :	JEAN-LOUVEL ET SAOUDI
Parties :	Syndicat des Copropriétaires CORA [ Localité 12 ] TECHNOPOLE sis [ Adresse 1 ] à [ Localité 6 ] c/ S.A.R.L. TEC-INVEST

Texte intégral

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 23/00179 – N° Portalis DBZJ-W-B7H-KA73

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE sis [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic la S.A.S. [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Philippe DE ZOLT de la SELARL COSSALTER, DE ZOLT & COURONNE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B304

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. TEC-INVEST, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Redouane SAOUDI de la SELARL JEAN-LOUVEL-SAOUDI, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de METZ, vestiaire : C205

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Débats à l’audience publique du 08 AVRIL 2025

Président : Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 24 JUIN 2025, délibéré prorogé en son dernier état au 21 OCTOBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 17 avril 2023, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE sis [Adresse 1] à [Localité 6], pris en la personne de son syndic, la S.A.S.U. [C] & STARKLEY PROPERTY MANAGEMENT, a fait assigner la S.A.R.L. TEC-INVEST devant le Juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile et des articles 9 et 678 du Code civil, aux fins de voir :

— Condamner la S.A.R.L. TEC-INVEST à mettre en œuvre tout dispositif permettant de faire cesser les vues droites sur le centre commercial CORA sis sur les parcelles cadastrées section BW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par la pose de menuiseries à verre dormant et vitrage non transparent et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la S.A.R.L. TEC-INVEST à faire procéder à la dépose de la caméra de surveillance sur la façade Nord du bâtiment construit sur les parcelles cadastrées section BW n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la S.A.R.L. TEC-INVEST à verser au Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens.

La S.A.R.L. TEC-INVEST a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 13 juin 2023, elle demande de :

— Déclarer irrecevable les demandes formulées par le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE pour défaut de qualité à agir de la S.A.R.L. TEC-INVEST ;

A titre subsidiaire :

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE à payer à la S.A.R.L TEC-INVEST une provision de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE à payer à la S.A.R.L TEC-INVEST une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE aux entiers frais et dépens.

Par conclusions enregistrées les 14 janvier et 11 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE sis [Adresse 1] à [Localité 6] confirme ses précédentes demandes.

Par conclusions enregistrées les 12 février et 25 mars 2025, la S.A.R.L. TEC-INVEST confirme ses précédentes demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les fins de non-recevoir

Selon les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les dispositions de l’article 123 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Selon les dispositions de l’article 124 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

Selon les dispositions de l’article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue de droit d’agir.

En l’espèce, la S.A.R.L. TEC-INVEST soulève une fin de non-recevoir pour défaut de qualité à agir. La S.A.R.L. TEC-INVEST fait en effet valoir qu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble litigieux.

A ce titre, elle fait valoir que le permis de construire en date du 09 décembre 2019 a été délivré à la S.C.I. IMAGINE WORLD SL et non à la défenderesse. En outre, une promesse de vente a été conclue entre la S.A.R.L. TEC-INVEST et la S.C.I. IMAGINE WORLD SL le 02 mai 2025.

Elle produit également un projet d’acte de vente notarié.

Cependant, il apparaît, d’une part, que la promesse de vente produite ne porte que sur la cession des droits de construction à la S.C.I. IMAGINE WORLD SL et non sur une cession de la propriété, en outre, le projet d’acte notarié non daté reste au stade de projet et ne permet pas d’attester d’un véritable transfert de propriété. D’autre part, un permis de construire peut être octroyé à une personne autre que le propriétaire telles que les personnes qui attestent être autorisées à construire, en application des dispositions de l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme.

Enfin, il apparaît suivant extrait du Livre Foncier en date du 09 janvier 2025 que l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 6] est propriété de la S.A.R.L. TEC-INVEST.

Ainsi, la défenderesse ne démontre aucun transfert de propriété de l’immeuble justifiant un défaut de qualité.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de la société défenderesse ne sera pas accueilli. La demande est recevable.

Sur la demande de suppression des vues et de la caméra de vidéosurveillance

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le Juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique, qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Selon les dispositions de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Selon les dispositions de l’article 678 du Code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires du centre commercial CORA [Localité 12] TECHNOPOLE est situé [Adresse 1] à [Localité 6].

La S.A.R.L. TEC-INVEST est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 6].

Il apparaît suivant plan de construction que le bâtiment de la S.A.R.L. TEC-INVEST est situé en limite de propriété. Les plans mettent également en exergue la pose d’un vitrage opalescent sur la façade donnant sur le fonds de la demanderesse.

Par procès-verbal de commissaire de Justice du 14 mars 2023, Maître [J] [H] a constaté « sur ce bâtiment nouvellement construit la mise en place de fenêtres donnant en façade nord au droit de la limite de propriété du terrain de la partie requérante et équipées de vitrages translucides » ainsi que « la présence également d’une caméra de vidéosurveillance placée sur ce pan de façade ».

La défenderesse fait état que l’ensemble des vitres ont été couvertes par des filtres anti-vue dépolis comme en atteste le procès-verbal de constat du 24 avril 2023.

Il apparaît sur les photographies produites du constat du 24 avril 2023 que des poignées demeurent sur les fenêtres litigieuses. La S.A.R.L. TEC-INVEST procède par allégations en expliquant que les fenêtres ne s’ouvrent que pour laisser passer l’air et ne peuvent pas constituer une vue. En effet, il n’est pas rapporté la preuve que les fenêtres ne s’ouvriraient pas entièrement, la présence de poignées semblant attester le contraire.

Or, les fenêtres qui ne sont pas des châssis fixes constituent des ouvertures et sont considérées comme des vues au sens de l’article 678 du Code civil.

Il est dès lors démontré un trouble manifestement illicite justifiant la saisine du Juge des référés alors que des vues existent sur le fonds du Syndicat des Copropriétaires du centre commercial CORA [Localité 12] TECHNOPOLE à moins de dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit fonds.

Il apparaît néanmoins opportun de limiter la demande à la simple condamnation de l’ouverture des fenêtres, des mesures efficaces ont déjà été mises en œuvre pour remédier à la transparence des verres.

Ainsi, le demandeur est bien fondé à solliciter la mise en œuvre de tout dispositif permettant de faire cesser les vues droites sur le centre commercial CORA par la condamnation de l’ouverture des fenêtres, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, pour une durée de trois mois.

Concernant la présence de la caméra litigieuse comme relevée par le constat 14 mars 2023, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires du centre commercial CORA [Localité 12] TECHNOPOLE se prévaut d’une atteinte à sa vie privée en application de l’article 9 du Code civil pour justifier d’un trouble manifestement illicite.

Néanmoins, le Syndicat des Copropriétaires, ne justifie pas de l’atteinte alléguée puisque, en sa qualité de personne morale, elle ne peut se prévaloir d’une atteinte à la vie privée, seules les personnes physiques en étant susceptibles.

En conséquence, aucun trouble manifestement illicite du fait de la présence de la caméra ne peut être constaté.

Sur la procédure abusive

Aux termes de l’article 1382 du Code civil, tout fait quelconque de l’Homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Pour caractériser la procédure abusive il faut démontrer la preuve d’un acte de mauvaise foi et le préjudice subi par celui qui l’invoque.

Etant fait droit partiellement aux demandes du Syndicat des Copropriétaires du centre commercial CORA [Localité 12] TECHNOPOLE et aucun acte de mauvaise foi n’étant démontré, la procédure abusive n’est pas caractérisée.

La demande en paiement, à titre provisionnel, de la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. TEC-INVEST, partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il convient d’allouer la somme de 2 000 € au Syndicat des Copropriétaires du centre commercial CORA [Localité 12] TECHNOPOLE en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que la S.A.R.L. TEC-INVEST devra verser.

La S.A.R.L. TEC-INVEST, partie qui succombe, sera déboutée de cette même demande.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire rendue en premier ressort :

DÉCLARE les demandes recevables ;

CONDAMNE la S.A.R.L. TEC-INVEST à mettre en œuvre tout dispositif permettant de faire cesser les vues droites sur le centre commercial CORA par la condamnation de l’ouverture des fenêtres, sous astreinte de cent euros (100 €) par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance et ce, pour une durée de trois mois ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE sis [Adresse 1] à [Localité 6] de sa demande de dépose de la caméra de surveillance ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. TEC-INVEST de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. TEC-INVEST de sa demande de paiement formée en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. TEC-INVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires CORA [Localité 12] TECHNOPOLE sis [Adresse 1] à [Localité 6] la somme de deux mille euros

(2 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L. TEC-INVEST aux dépens.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le vingt-et-un octobre deux mil vingt cinq par Monsieur Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président