Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00311 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOHD

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 DÉCEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [I] [J],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, demeurant [Adresse 9], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B109

DÉFENDERESSE :

S.A.S. DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER,

prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe DE ZOLT de la SELARL COSSALTER, DE ZOLT & COURONNE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B304

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Débats à l’audience publique du 28 OCTOBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Mary BALUCH, Greffier lors de l’audience

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 09 DÉCEMBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [J] a fait l’acquisition d’un appartement en état futur d’achèvement dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] auprès de la SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER, pour un montant de 283 500 euros.

La livraison est intervenue avec réserves comme en témoigne le procès-verbal d’achèvement et de livraison du 19 juillet 2024.

Par courrier du 18 août 2024 et courriels des 22 et 29 juillet 2024, Madame [I] [J] a dénoncé d’autres désordres auprès de la venderesse.

Dans un courrier du 16 juin 2025, son conseil a mis en demeure la SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER d’avoir à réaliser tous les travaux nécessaires pour l’achèvement de la construction.

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Par acte de commissaire de Justice signifié en date du 15 juillet 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, Madame [I] [J] a fait assigner la SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du Code de procédure civile et des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, aux fins de voir :

— Recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

— Ordonner une mesure d’expertise de l’appartement et désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés pour y procéder ;

— Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée ;

— Rappeler que la présente décision à intervenir est exécutoire de plein droit ;

— Réserver les dépens.

La SAS DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER a constitué avocat.

Par conclusions enregistrées le 08 octobre 2025, elle demande de :

A titre principal :

— Rejeter la demande d’expertise dans la mesure où son caractère utile n’est pas avéré à ce jour ;

A titre subsidiaire :

— Lui donner acte de ses protestations et réserves quant à la mesure d’expertise sollicitée, tous droits et moyens lui étant expressément réservés ;

— Condamner Madame [I] [J] en sa qualité de demanderesse, à prendre en charge l’intégralité des frais de consignation présents et à venir dans le cadre de la mesure de référé ;

— Réserver les dépens.

Par conclusions enregistrées le 30 septembre 2025, Madame [I] [J] reprend les termes de son assignation et sollicite en outre que la défenderesse soit déboutée de sa demande principal de rejet de la demande d’expertise et que la mission d’expertise soit complétée de cette manière :

— Faire toutes constatations utiles sur les vices et défauts de conformité apparents relevés par Madame [I] [J] dans la présente assignation, dans le procès-verbal de Maître [N] du 21 mai 2025 et éventuellement dans les conclusions et déterminer si les réserves figurant au procès-verbal de livraison du 19 juillet 2024 ont été levées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et de l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée dans la perspective d’un litige futur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Madame [I] [J] produit un procès-verbal de constat du 21 mai 2025 établi par Maître [M] [N], commissaire de Justice, dans l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Il a constaté dans la salle de bains au niveau du seuil de porte (entre la salle-de-bains et l’entrée) que l’espace entre les carreaux n’est pas jointé et il y a un interstice découvert, ainsi que des efflorescences ou nuançages blanchâtres sur les joints des carreaux de carrelage, le jointement se délitant entre les carreaux.

S’agissant de la porte palière, il a été relevé que la peinture la recouvrant est souillée de traces incrustées. Sur le chant de porte, il a constaté qu’il peut voir le bois nu de cette porte et même des étiquettes. En extérieur devant cette porte palière, il y a un seuil suisse en bois massif nu de tout revêtement de surface et ledit seuil est souillé par des salissures et taches incrustées.

Dans la chambre, il a été constaté le développement de moisissures sous les plinthes, sous la traverse du dormant de la fenêtre et sur le mur et un revêtement boursouflé.

Concernant la pièce à vivre, il a été observé que sous la porte-fenêtre la plinthe en polystyrène est décollée avec des moisissures sur le support en plaque de plâtre peinte. Des rayures sur les parecloses entourant les vitrages sont visibles. Sur le montant gauche de l’ouvrant de la porte côté gauche, il a relevé des griffures et rayures.

Dans la salle d’eau, il y a une toilette avec une cuvette suspendue et un réservoir de chasse d’eau encastré dans le mur, cette dernière dysfonctionnant.

S’agissant du jointement des carrelages au niveau du seuil de porte, le silicone utilisé pour la porte est souillé, à proximité, près des plinthes, il y a des trous dans les joints des carrelages.

Concernant les menuiseries extérieures Maître [M] [N] a relevé qu’au bas des traverses basses extérieures, il y a des rejets d’eau avec brosse qui sont déformés aux points d’accroche et un jour est visible entre les rejets d’eau et la traverse. Sur les montants des ouvrants et des dormants et aussi des plats de finition tous de couleur gris anthracite, il a été constaté des taches blanches. Au niveau des découpes aux angles des profilés, il a pu voir également le blanc du matériau pvc de la peinture gris anthracite. Plus généralement sur toutes les traverses des dormants, le joint caoutchouc permettant l’étanchéité avec la traverse des ouvrants n’est pas complet et il y a systématiquement des parties sans joint de chaque côté et ce, sur une longueur de plusieurs centimètres. Sur la fenêtre de la chambre, les profilés de rejet d’eau avec brosse sont fortement déformés, rebiquant même aux extrémités.

Pour le balcon-terrasse il a été relevé que le profilé en aluminium de bande de solin n’a aucun débord permettant de supporter les dalles, également que la bande de solin n’est pas de niveau et à proximité de la porte-fenêtre, elle est fixée au-dessus du niveau de dalles. Au niveau des fenêtres, le profilé en aluminium de cette bande de solin est coupé sans aucun retour en retrait sur les ébrasements et il y a un jour à travers lequel le commissaire de justice a pu voir le relevé d’étanchéité. A un endroit au bas des ébrasements, il y a la tôle métallique larmée sur les rebords des portes fenêtres qui est jointée avec du silicone aux deux extrémités. Le robinet extérieur ne tient pas en place et d’apparence et il est raccordé au tuyau avec un joint gripp avec écrou en laiton. S’agissant de la rambarde réalisée, plusieurs de ses éléments ne sont pas alignés avec un décrochement de plusieurs millimètres de l’un par rapport à l’autre.

Dès lors, Madame [I] [J] rapporte la preuve de possibles des désordres affectant son appartement pouvant engager la responsabilité de la venderesse.

Si des travaux de nettoyage et de remise en peinture des murs ont été réalisés, il appartiendra à l’expert de se prononcer sur la pertinence des solutions techniques mises en œuvre.

Pour le surplus, la preuve de la reprise des réserves émises lors de la livraison du bien n’est pas rapportée.

Enfin si la société DEMATHIEU ET BARD IMMOBILIER fait grief à Madame [I] [J] de ne pas avoir signalé certains désordres apparents, il n’appartient pas au Juge des référés de se prononcer sur les mérites de ce moyen dans la mesure où l’expertise a précisément pour objet de recenser les désordres et de permettre au juge du fond de déterminer s’ils étaient apparents ou non.

La mesure d’expertise sollicitée, apparaît dès lors nécessaire à la solution du litige susceptible d’opposer les parties. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de Madame [I] [J].

Sur les dépens

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens mais de condamner Madame [I] [J] à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le Juge des référés puisse connaître l’issue de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

ORDONNE une expertise de l’appartement [Immatriculation 11] situé [Adresse 2] à [Localité 8] et commet pour y procéder :

Monsieur [V] [U]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 12]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 13]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place [Adresse 2] à [Localité 7] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence, d’une part des désordres, de seconde part, des vices ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans la présente assignation, dans le procès-verbal de Maître [M] [N], commissaire de Justice, du 21 mai 2025 et éventuellement dans les conclusions;

— Etablir la chronologie des opérations de construction et notamment les dates de déclaration d’ouverture de chantier, d’achèvement de travaux, de prise de possession de l’ouvrage, de réception ; à défaut de réception expresse, fournir tous éléments de nature à caractériser une réception tacite (date de prise de possession de l’ouvrage, de paiement du prix…) ; à défaut de réception expresse et tacite, dire si l’ouvrage était techniquement réceptionnable et, dans l’affirmative, fournir au Tribunal tous éléments techniques et de fait permettant de dire à quelle date la réception judiciaire pourrait être prononcée ;

— Dresser la liste des intervenants à l’opération de construction concernés par ce ou ces désordres ;

— Dresser l’inventaire des pièces communiquées à l’Expert par les parties ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Enumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques), tels que plans, devis, marchés et autres ; entendre tous sachants ;

— Examiner l’immeuble, rechercher d’une part, la réalité des désordres, malfaçons ou non-façons, de seconde part, la réalité des vices et/ou non conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— Déterminer si les réserves figurant au procès-verbal de livraison du 19 juillet 2024 ont été levées notamment au regard des solutions techniques apportées ;

— S’agissant des vices :

— Préciser pour chacun s’il provient notamment :

d’une usure normale de la chose,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier et en préciser, si possible, l’auteur,de travaux qui ont été effectués (non-conformités aux règles de l’art, aux normes ou autres),d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle (et non leur découverte), notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

— Préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

— Indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

— Fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) ;

— Indiquer si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent cet usage au sens de l’article 1641 du Code civil ;

— Dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), fournir au Tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

— Dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, préciser – dans une « note aux parties » intermédiaire – les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

— S’agissant des non-conformités, fournir au Tribunal tous éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser, dans une « note aux parties » intermédiaire, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

— S’agissant des désordres :

— Indiquer pour chacun s’il affecte des éléments d’équipement dissociables, indissociables ou constitutifs de l’ouvrage ;

— Préciser pour chaque désordre s’il provient notamment :

d’une non-conformité aux documents contractuels, qu’il précisera,d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,d’une exécution défectueuse,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages,d’une autre cause ;- Rechercher la date d’apparition des désordres ;

— Préciser s’ils étaient apparents lors de la réception ou de la prise de possession de l’ouvrage, ou s’ils sont apparus postérieurement ;

— Préciser s’ils pouvaient être décelés par un maître d’ouvrage profane, et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ;

— Indiquer si ces désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage ;

— Laisser aux parties un délai de deux mois pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux désordre par désordre, vice par vice, et non-conformité par non-conformité, ainsi que la durée de ces travaux ;

— Evaluer les moins-values résultant des désordres et/ou des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres et/ou vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats de commissaire de justice, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier par pièce nommé conformément au bordereau) ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’Expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des désordres ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants à la date de la DOC et à la date de réclamation et solliciter celles qui font défaut ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— Etablir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ;

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise Madame [I] [J] à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les noms et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 4 000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par Madame [I] [J], avant le 09 février 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE Madame [I] [J] à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE Madame [I] [J] à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le neuf décembre deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier lors du délibéré.

Le Greffier La Première Vice-Présidente