Minute n°2025/511

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 24/00071

N° Portalis DBZJ-W-B7I-KOP5

JUGEMENT DU 22 MAI 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.C.I. MARGAUX, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Sophie CLANCHET de la SCP SOPHIE CLANCHET, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B303 et par M^e Philippe CHABAUD, avocat plaidant au barreau de LIMOGES

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. DAVEL, exerçant sous l’enseigne LA PATATERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B111

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thomas DANQUIGNY, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 26 février 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Selon acte authentique du 22 octobre 2009, la SCI MARGAUX a donné à bail à la SARL SFD, aux droits de laquelle vient la SASU DAVEL, un immeuble situé à [Adresse 4] » pour une durée de 9 ans et moyennant un loyer de 50 000 € par an, le local devant servir à usage de restauration.

Par ordonnance de référé du 8 septembre 2020, le président du tribunal judiciaire de Metz a ordonné une expertise du local commercial.

Par ordonnance de référé du 19 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Metz a condamné la SASU DAVEL à payer à la SCI MARGAUX une provision de 24 767,54 € à valoir sur les intérêts échus.

Par ordonnance de référé du 14 mars 2023, le président du tribunal judiciaire de Metz a condamné la SASU DAVEL à payer à la SCI MARGAUX une provision de 43 618,47 € à valoir sur les intérêts échus.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice signifié le 27 décembre 2023, déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 8 janvier 2024, la SCI MARGAUX a constitué avocat et assigné la SASU DAVEL devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SASU DAVEL a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 10 janvier 2024.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 11 juin 2024, et au visa des articles 1217 et 1728 du Code civil , la SCI MARGAUX sollicite de :

— DEBOUTER la Société DAVEL de ses demandes

— PRONONCER la résolution judiciaire du contrat de bail commercial souscrit entre la SCI MARGAUX et la Société DAVEL.

— CONDAMNER la Société DAVEL à régler à la SCI MARGAUX la somme de 246.745,29 €, sauf à parfaire, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 décembre 2023.

— FIXER l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme égale au montant du loyer révisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

— CONDAMNER la Société DAVEL à payer à la SCI MARGAUX une indemnité de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Société DAVEL aux entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI MARGAUX fait valoir que la SASU DAVEL ne paie pas les loyers depuis plusieurs années, justifiant la résolution du contrat. Elle ajoute que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée concernant l’impossibilité d’utiliser la terrasse du restaurant. En effet, elle explique que la terrasse n’est pas comprise dans le bail commercial, et qu’en tout état de cause, elle peut être utilisée sans danger selon l’expert commis. Elle ajoute que la SASU DAVEL n’a de toute façon pas subi un dommage suffisamment grave pour invoquer l’exception d’inexécution.

Selon les termes de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 22 octobre 2024, et au visa des articles L 112-1 du Code Monétaire Financier et 1104, 1219, 1231-1, 1719 du Code civil , la SASU DAVEL sollicite de :

— JUGER ET DECLARER réputée non écrite la clause d’indexation automatique dite clause d’échelle mobile figurant en pages 5 et 6 du contrat de bail du 22 octobre 2009.

— En conséquence, JUGER que la créance de loyers de la SCI MARGAUX au titre de la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2023 s’établit à 600.000 € dont il convient de déduire les sommes versées par la société DAVEL selon décompte figurant en pièce n° 9 de la partie demanderesse pour un montant de 557.738,66 €, soit une créance résiduelle du propriétaire d’un montant de 40.503,16 €.

RECONVENTIONNELLEMENT,

— CONDAMNER la SCI MARGAUX à payer à la société DAVEL à titre d’indemnisation du préjudice subi consécutivement à l’impossibilité d’utiliser la terrasse de 2017 à 2023 inclus la somme de 153.323,09 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.

— ORDONNER la compensation des créances respectives du bailleur et du preneur.

— CONDAMNER la SCI MARGAUX à exécuter les travaux de remise en état de la terrasse selon les préconisations du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [R] sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER la SCI MARGAUX à payer à la société DAVEL le somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI MARGAUX en tous les frais et dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du CPC y compris les frais des procédures de référé (RG n° 19/00301 et 22/00111) et de l’expertise judiciaire.

La SASU DAVEL reconnaît ne pas avoir réglé des loyers depuis plusieurs années. Elle invoque l’exception d’inexécution, expliquant que la terrasse s’est affaissée et n’est ainsi plus utilisable pour recevoir la clientèle depuis plusieurs années. Elle en déduit que la résolution du bail ne peut être prononcée. S’agissant du montant demandé par la SCI MARGAUX, elle affirme qu’il faut en déduire les montants résultant des condamnations des précédentes ordonnances de référé, le montant de certaines charges non prévues dans le bail, ainsi que la somme correspondant à l’indexation, puisqu’elle estime que la clause de révision est réputée non écrite. S’agissant de ses demandes reconventionnelles, elle explique que l’impossibilité d’utiliser la terrasse est imputable à la SCI MARGAUX, et lui a causé un préjudice financier résultant de la diminution de sa clientèle. Elle affirme que bien que la terrasse ne soit pas mentionnée dans le bail, elle est nécessairement comprise dans celui-ci du fait de sa construction ancienne et de son utilisation par les locataires depuis l’origine.

IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE DE RESOLUTION DU CONTRAT DE BAIL COMMERCIAL

L’article 1728 du Code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1217 du Code civil dispose :

« La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1719 du Code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; […]»

L’article 1219 du Code civil dispose : « Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En l’espèce, la SASU DAVEL reconnaît ne pas avoir payer de nombreux loyers depuis 2020. Elle invoque l’exception d’inexécution, la SCI MARGAUX ne réalisant pas les travaux de rénovation de la terrasse du restaurant. Toutefois, le bail commercial ne fait pas mention de cette terrasse comme étant une partie des locaux loués. Dès lors, la terrasse n’est pas comprise dans le bail. Le fait que la SASU DAVEL ait utilisé cette terrasse ne suffit pas à l’inclure dans le bail et faire naître des obligations à l’égard de la SCI MARGAUX. Celle-ci n’avait donc pas l’obligation de rénover la terrasse. Dès lors, la SASU DAVEL ne peut valablement invoquer l’exception d’inexécution.

En conséquence, au vu de l’inexécution par la SASU DAVEL de son obligation de paiement des loyers, il y a lieu de prononcer la résolution du contrat de bail commercial à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation.

2°) SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES ARRIERES

Sur la clause de révision

L’article L112-1 du Code monétaire et financier dispose : « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

En l’espèce, la clause de variation inscrite dans le bail commercial prévoit que chaque année, le montant minimal du loyer sera révisé en fonction de la variation, depuis l’origine du bail, de l’indice du coût de la construction publié trimestriellement par l’INSEE. Pour chaque année, le loyer sera déterminé au moyen d’une règle proportionnelle ayant pour données :

— le loyer de base, soit 50 000 € HT

— l’indice de base, à savoir celui du 2eme trimestre 2009, étant de 1 498

— le montant du nouvel indice.

Il ressort de cette clause que le nouvel indice est le dernier publié au jour de la révision annuelle. Dès lors, la période de variation de l’indice est inférieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. La clause de révision du loyer est donc valide.

La SASU DAVEL sera déboutée de sa demande tendant à voir réputée non écrite la clause de révision du loyer.

Sur le montant des condamnations en référé

L’ordonnance de référé ayant un caractère provisoire, il n’y a pas lieu de déduire du montant total des arriérés les provisions déjà visées dans les ordonnances de référé.

Sur les charges

S’agissant des charges, il ressort du contrat de bail que le locataire doit verser une provision de 300 €HT par mois, en même temps que le loyer, et que cette provision est révisable à tout moment. Il ressort du décompte produit par la SCI MARGAUX que les charges locatives, d’un montant mensuel d’environ 180 €, sont décomptées aux mêmes dates que les loyers. Il s’agit donc des charges prévues dans le contrat de bail, dont le montant a été révisé pour passer de 300 € à 180 €. Ces charges sont donc dues.

S’agissant des sommes nommées « REFACT ASSURANCE », « ASSURANCE PNO BAILLEUR », « REFACTURATION ASSURANCE PNO BAILLEUR » et « ASSURANCE BAILLEUR BAIL CO », dont les montants vont de 950,55 € à 1 562,86 €, elles correspondent aux surprimes due par le locataire au bailleur conformément au contrat de bail. La somme de 1 209,97 €, due le 16 septembre 2016 et nommée « charges locatives », sera assimilée à ces sommes. En effet, son montant ne correspond pas aux provisions pour charges (180 €), mais davantage aux sommes due au titre d’assurances. Elle a donc été mal nommée, ce qui est corroboré par l’absence de mention concernant l’assurance pour l’année 2016, contrairement aux autres années. Ces sommes sont donc dues par la SASU DAVEL à la SCI MARGAUX.

En conséquence, la somme due par la SASU DAVEL à la SCI MARGAUX est bien celle résultant du décompte arrêté au 6 décembre 2023 ;

La SASU DAVEL sera donc condamnée à verser à la SCI MARGAUX la somme de 246 745,29 €.

3°) SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS ET DE REPARATION DE [Localité 3]

L’article 1231-1 du Code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Il a été précédemment démontré que la terrasse n’est pas comprise dans le bail commercial concerné. Dès lors, la SCI MARGAUX n’a pas d’obligation à l’égard de la SASU DAVEL concernant la terrasse.

En conséquence, la SASU DAVEL sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêt et de réparation de la terrasse, et de compensation de créances.

4°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SASU DAVEL, qui succombe, sera condamnée aux dépens ainsi qu’à régler à la SCI MARGAUX la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU DAVEL sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

5°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 08 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution du contrat de bail commercial conclu entre la SCI MARGAUX et la SASU DAVEL concernant un immeuble situé à [Adresse 5] », à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation;

CONDAMNE la SASU DAVEL à verser à la SCI MARGAUX la somme de 246 745,29 €, selon décompte arrêté au 6 décembre 2023;

CONDAMNE la SASU DAVEL à verser à la SCI MARGAUX une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en l’absence de résolution du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SASU DAVEL de sa demande visant à déclarer réputée non écrite la clause d’indexation automatique dite clause d’échelle mobile figurant en pages 5 et 6 du contrat de bail du 22 octobre 2009.

DEBOUTE la SASU DAVEL de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SASU DAVEL de sa demande de compensation de créances ;

DEBOUTE la SASU DAVEL de sa demande d’exécution de travaux de remise en état de la terrasse ;

CONDAMNE la SASU DAVEL aux dépens ainsi qu’à régler à la SCI MARGAUX la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU DAVEL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2025 par Monsieur Thomas DANQUIGNY, juge, assisté de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président