AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00108 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGJP

Minute JCP n° 25/531

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LBEM BERNANOS

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M. [O] [V], co-gérant de l’entreprise

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [R]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 16 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à la SCI LBEM BERNANOS par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [H] [R] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er janvier 2015, Monsieur [G] [F] a consenti à Monsieur [H] [R] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 480 euros ainsi que 20 euros pour les charges.

Selon acte notarié du 28 juin 2018, Monsieur [G] [F] a vendu l’immeuble sis [Adresse 7] à la S.C.I. LBEM BERNANOS.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.C.I .LBEM BERNANOS a fait signifier à Monsieur [H] [R] le 19 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 4.500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025 remis à étude, la S.C.I. LBEM BERNANOS a fait assigner Monsieur [H] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juillet 2025 et mise en délibéré au 18 septembre 2025.

La réouverture des débats a été ordonné et l’affaire renvoyée à l’audience du 16 octobre 2025 aux fins de production par la S.C.I. LBEM BERNANOS d’un extrait Kbis à jour ainsi que de tout document de nature à justifier de sa qualité de bailleur.

A l’audience du 16 octobre 2025, l’affaire a été rappelée et retenue en présence des deux parties.

La S.C.I. LBEM BERNANOS, représentée par Monsieur [O] [V], gérant, se réfère à son assignation et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [R] ;Condamner Monsieur [H] [R] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif de 6 500 €, avec intérêts à compter du commandement sur la somme de 4500 € et à compter de la décision à intervenir sur le solde ; Condamner Monsieur [H] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 500 € jusqu’à la libération effective et définitive des lieux représentant les loyers et charges à compter de la date d’expiration du délai prévu au commandement visant la clause résolutoire, tout mois commencé étant dû en intégralité. Cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; Condamner Monsieur [H] [R] à payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [R] à tous les frais et dépens du procès dans lesquels seront compris les frais du commandement de payer ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision.

À l’audience, la S.C.I LBEM BERNANOS représentée par son gérant a maintenu ses demandes, justifie avoir acquis l’immeuble le 28 juin 2018, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 8 000 euros au 16 octobre 2025, précise avoir proposé plusieurs arrangements avec le locataire qu’il n’a jamais honorés et s’oppose à toute demande de délai.

En défense, Monsieur [H] [R], comparaissant en personne reconnait être tenu d’une dette locative à l’égard de la S.C.I. LBEM BERNANOS, ne contestant pas que le bail s’est poursuivi avec le nouvel acquéreur de l’immeuble, et propose de s’acquitter de sa dette en versant 200 par mois en sus du loyer. Il ne sollicite pas de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant vouloir quitter le logement, mais demande à bénéficier d’un délai de 3 ou 4 mois pour déménager. Il précise avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, à l’exception de l’échéance du mois d’août, et percevoir un revenu net de 1800 € par mois, grevé en partie par d’importantes factures d’électricité et le remboursement d’un crédit à hauteur de 134 € mensuels.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et a été régulièrement mis dans les débats.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 19 septembre 2024, et un copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 18 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 19 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 12) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 19 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 4 500 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.C.I. LBEM BERNANOS produit un décompte actualisé au 3 juillet 2025 aux termes duquel Monsieur [H] [R] lui doit la somme de 7 500 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de juillet 2025. A l’audience du 16 octobre 2025, elle a actualisé sa créance à la somme de 8000 € incluant l’échéance d’octobre 2025.

Monsieur [H] [R], comparant à l’audience, reconnait cette dette locative.

En conséquence, Monsieur [H] [R] sera condamné, à titre provisionnel, à payer à la S.C.I. LBEM BERNANOS la somme de 8.000 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.500 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de vingt-quatre mois le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] ne conteste pas la résiliation du bail et ne sollicite pas de suspension des effets de la clause résolutoire. Il demande des délais pour s’acquitter sa dette locative, proposant de verser 200 € par mois pour l’apurer et souhaite un délai de 3 à 4 mois pour organiser son déménagement.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’augmentation de la dette locative représentant désormais 16 échéances impayées et de la proposition de paiement par des mensualités de 200 €, Monsieur [R] n’est pas en mesure de s’acquitter de sa dette dans un délai de 24 mois.

En conséquence, la demande de délai est rejetée et l’expulsion de Monsieur [H] [R] est ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [H] [R] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Il sera par ailleurs rappelé qu’après le prononcé de la présente ordonnance, celle-ci doit être notifiée par commissaire de justice, ce qui fait courir un délai de 15 jours pour permettre au locataire de quitter les lieux. Compte-tenu de la date de délibéré et de la trêve hivernale en cours, il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [R] un délai supplémentaire.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [H] [R] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur l’indemnité d’occupation

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [H] [R] sera condamné au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle Monsieur [H] [R] est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 20 novembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 480 euros outre 20 euros pour les charges. Le montant sera donc révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [H] [R] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 8 000 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 20 novembre 2024.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d’occupation doit être calculée prorata temporis.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [R], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [R], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la S.C.I LBEM BERNANANOS la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er janvier 2015 entre Monsieur [G] [F] et Monsieur [H] [R] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 novembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [H] [R] à payer à la S.C.I. LBEM BERNANOS, venant aux droits de Monsieur [G] [F], la somme de 8.000 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 4.500 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

REJETONS les demandes de délais formulées par Monsieur [H] [R] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [H] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [H] [R] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [R] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la S.C.I. LBEM BERNANANOS pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [H] [R] à payer à la S.C.I. LBEM BERNANANOS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 480 euros augmentée de 20 euros à compter du 20 novembre 2024 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 8.000 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [H] [R] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 20 novembre 2024 et la date de la présente ordonnance ;

DISONS que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [H] [R] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 19 septembre 2024, de l’assignation en référé du 18 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 19 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [R] à payer à la S.C.I. LBEM BERNANANOS la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 20 novembre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. MALOYER, Greffière.

La greffière La vice-présidente