TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Ordonnance du : 13 Mars 2026

N° RG 25/00718 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33BT

N° Minute : 26/182

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ENTRE

S.C.I. PARI’S

immatriculée au RCS sous le n° 877 933 689

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET

SAS SAINT [Localité 3]

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 518 656 368

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

COMPOSITION:

Lors des débats en audience publique:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier

Magistrat ayant délibéré:

Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président

Après que les parties ou leurs conseils aient été entendus en leurs explications et plaidoirie à l’audience Publique du 17 Février 2026 et qu’il en ait été délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue ce jour.

*****

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu l’assignation en référé par acte de commissaire de justice, en date du 6 novembre 2025, devant le président du tribunal judiciaire de BEZIERS à la demande de la société civile immobilière PARI’S, prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SCI PARI’S), propriétaire de locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [J] (34410) donnés à bail à la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, (ci-après dénommée SAS SAINT [Localité 3]), pour faire constater la résolution dudit bail par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers, obtenir son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 6.974,00 € à valoir sur les loyers et charges impayés arrêtés au 20 octobre 2025, une indemnité d’occupation correspondant au montant actuel des loyers, soit 1.400,00 €, et une somme de 1.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Vu les audiences du 16 décembre 2025 et du 13 janvier 2026 où les parties ont sollicité le renvoi de l’examen de l’affaire à une audience ultérieure,

Vu les conclusions déposées aux intérêts de la SAS SAINT [Localité 3], qui a souhaité, à titre principal, voir constater que les sommes visées par le commandement de payer ont été réglées et, en conséquence, voir débouter la SCI PARI’S de l’ensemble de ses demandes et, à titre subsidiaire, lui voir accorder des délais de paiement de 24 mois et voir juger n’y avoir lieu à exécution provisoire, outre, reconventionnellement, voir juger que la SCI PARI’S lui a causé un trouble manifestement illicite et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 5.000,00 € à valoir sur les dommages et intérêts, enfin, en tout état de cause, voir condamner la SCI PARI’S au paiement de la somme de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les conclusions complétives déposées aux intérêts de la SCI PARI’S, qui a modifié ses demandes et sollicite désormais de voir constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire, voir ordonner l’expulsion de la SAS SAINT [Localité 3] et la voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.400,00 € à compter du 10 octobre 2025, outre, voir rejeter l’intégralité de ses demandes, voir rappeler que l’exécution provisoire est de droit, enfin, voir condamner la SAS SAINT [Localité 3] au paiement de la somme de 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes nécessaires à l’exécution de l’ordonnance et au recouvrement des sommes dues,

Vu la dénonce à société anonyme CREDIT COOPERATIF, créancier inscrit, en date du 10 novembre 2025,

Vu l’audience du 17 février 2026 lors de laquelle les parties ont repris leurs demandes,

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance ainsi qu’aux conclusions déposées à l’audience,

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre. Il est par conséquent nécessaire que le bailleur soit en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation, que les obligations du bail dont la violation desquelles la clause résolutoire est la sanction ne soient l’objet d’aucune contestation sérieuse du preneur quant à leur charge et à leur étendue.

En l’espèce, la SCI PARI’S justifie, par la production du bail en date du 16 mars 2020, de l’acte authentique de cession en date du 9 février 2024, de l’avenant au bail commercial en date du 9 février 2024 et du commandement de payer en date du 9 septembre 2025, que sa locataire avait cessé de payer ses loyers et restait lui devoir une somme correspondant à des loyers impayés.

L’avenant au bail commercial stipule que le loyer annuel taxes comprises est de 16.800,00 € payable en douze fractions égales de 1.400,00 €.

Au jour du commandement de payer en date du 9 septembre 2025, la somme impayée était calculée de la manière suivante :

Loyer juillet 2025 = 1.400,00 €Loyer août 2025 = 1.400,00 €Loyer septembre 2025 = 1.400,00 €Taxe foncière 2025 = 1.374,00 €Soit une somme impayée totale de 5.574,00 €.

Pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, la SAS SAINT [Localité 3] soutient que la dette visée par le commandement de payer a été intégralement apurée, de sorte que la résiliation du bail et l’expulsion ne sont plus justifiées.

Néanmoins, il ressort des pièces versées aux débats que la somme de 4.200,00 € correspondant aux loyers impayés de juillet à septembre 2025 et la somme de 1.374,00 € au titre de la taxe foncière 2025 ont été versées le 15 décembre 2025, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer en date du 9 septembre 2025.

Or, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du Code de commerce le 9 septembre 2025, est demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS SAINT [Localité 3] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la SAS SAINT [Localité 3] causant un préjudice à la SCI PARI’S, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L.145-41 du Code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, la SAS SAINT [Localité 3] sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement.

Cependant, les dispositions précitées permettent au juge d’échelonner le paiement des sommes dues. Or, il résulte des faits de l’espèce qu’aucune somme n’est due par la SAS SAINT [Localité 3], de sorte que cette demande ne peut prospérer. Il convient donc de rejeter la demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle

En l’espèce, la SAS SAINT [Localité 3] expose que le bailleur lui porte une atteinte immédiate à la jouissance économiquement utile de son fonds de commerce en organisant et promouvant des soirées récurrentes sur le même ressort d’attractivité et ce alors que l’acte de cession du fonds de commerce prévoyait que le cédant s’interdisait d’exploiter une activité similaire.

Sur le trouble manifestement illicite

L’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire [… peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile doit essentiellement constater, soit l’imminence du dommage, afin de prévenir sa survenance à titre préventif, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après sa réalisation, pour y mettre fin.

Le trouble manifestement illicite visé par l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile désigne « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». Ledit trouble correspond à la voie de fait, la juridiction suprême assimilant les deux notions (2ème Civ. 07/06/2007, n°07-10.601), dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto. Il convient donc de rappeler que le juge des référés n’est fondé à intervenir pour prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état adéquates à la nature du différend qu’après s’être assuré de l’existence des conditions de son intervention.

En outre, en matière de trouble manifestement illicite, l’existence d’une contestation sérieuse n’exclut pas l’application de cette disposition légale, pour autant nécessité est faite de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

En l’espèce, la SAS SAINT [Localité 3] argue d’un trouble manifestement illicite et sollicite une provision en réparation du préjudice commercial subi.

Or, il convient de rappeler que les dispositions de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile permettent au juge de prendre toute mesure conservatoire ou de remise en état. En ce sens, l’octroi d’une provision en réparation du préjudice allégué ne peut constituer l’une ou l’autre de ces mesures.

Ainsi, sans qu’il y ait besoin d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite, il convient de dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de ce chef.

Sur la provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis des sommes sollicitées.

Le président est, en pareille matière, le juge de l’évidence, que si celle-ci n’existe pas, la contestation est alors sérieuse et le débouté ne peut être que prononcé.

Il incombe au demandeur à l’action de rapporter la preuve de l’existence de la créance et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SAS SAINT [Localité 3] sollicite à l’encontre de la SCI PARI’S l’indemnisation de son préjudice en arguant d’une faute commise par son bailleur Monsieur [J] [A]. Cependant, l’obligation dénoncée concerne la cession du fonds de commerce en date du 9 février 2024 entre la SAS SAINT [Localité 3] et la société par actions simplifiée 111 (ci-après dénommée SAS 111). Or, la SCI PARI’S et la SAS 111 sont deux personnes morales distinctes, quand bien même le gérant de chacune serait la même personne physique, de sorte que la faute alléguée reprochée à la SAS 111 ne peut être reprochée à une société différente. Ainsi, il ne peut être imputé à la SCI PARI’S, bailleresse, une obligation mise à la charge de la SAS 111, cédant, dans le cadre de la cession du fonds de commerce. Dès lors, il existe un doute sur l’existence même de l’obligation au sens des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En conséquence, en l’absence d’obligation non sérieusement contestable, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS SAINT [Localité 3], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS SAINT [Localité 3] ne permet d’écarter la demande de la SCI PARI’S formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.200,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Enfin, aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »

Conformément à l’alinéa 3 de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire ne peut être écartée en matière de référé. La demande en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Constatons la résolution du bail commercial conclu entre la société civile immobilière PARI’S, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, ou de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière PARI’S, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité d’occupation mensuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et à la remise des clefs, égale au montant du loyer, soit 1.400,00 € (mille-quatre-cents euros), qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 1er décembre 2025 ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice ;

Condamnons la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société par actions simplifiée SAINT [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à la société civile immobilière PARI’S, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.200,00 € (mille-deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

AINSI jugé et prononcé en audience publique par Monsieur Jean-Bastien RISSON, Président assisté de Madame Béatrice MONBARBUT, Greffier.

Le greffier, Le président,