AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNWN

Minute JCP n° 617/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

SCI SYLVIANE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jérémy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [E] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 23 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [X]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du DATE_BAIL.., la SCI SYLVIANE AONT.. donné à bail à DEF..un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 420 euros, et 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du DATE_CDT.., la SCI SYLVIANE AONT.. fait signifier à DEF.. un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de MONT_CDT.. euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Le 6 février 2025, la SCI SYLVIANE AONT.. saisi la CCAPEX de la situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du DATE_ASS.., la SCI SYLVIANE AONT.. fait assigner DEF.. devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater la résiliation du bail,

ordonner l’expulsion de DEF..ainsi que de tout occupant de SON_LEUR.. chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

condamner SOLIDARITE..DEF..au paiement des sommes suivantes :

à titre provisionnel, la somme de 1262,10 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 11/04/2025, assortie des intérêts au taux légal;

une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 465.45 euros, outre les charges mensuelles d’un montant de 30 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, au prorata temporis de l’habitation, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

débouter le défendeur de ses éventuelles demandes ;

à titre subsidiaire, si des délais de paiement étaient accordés :

dire que les sommes versées par le preneur s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement, et enfin sur les causes du commandement visant la clause résolutoire ;

dire et juger qu’à défaut de paiement par le preneur des loyers charges et accessoires courants, et/ou de respecter les modalités de paiement échelonné fixées dans la décision à intervenir, le jeu de la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant, outre la déchéance du terme, l’expulsion du preneur ;

en toute hypothèse

condamner Mme [E] [X] à verser à la SCI SYLVIANE la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamner Mme [E] [X] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 12 juin 2025.

*

À l’audience du DATE_AUD.., la SCI SYLVIANE, REPRESENTE..e par son conseil, DEMANDES.. à la somme de CRE.. euros arrêtée au DATE_CRE.., loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle indique que des paiements ont eu lieu. Elle précise toutefois s’opposer à d’éventuels délais de paiements.

DEM..SOUTIENT.., sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que DEF..n’A0NT.. pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du DATE_CDT…

DEF.., régulièrement ASSI..e SIGNIF.., ne COMPA.. pas et NEST_NE_SONT.. pas [Numéro identifiant 4]..e à l’audience. M_659..

L’affaire a été mise en délibéré au DATE_DELIB.. par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, DEF.. ASSI..e à l’étude, ne COMPA.. pas et NEST_NE_SONT.. pas [Numéro identifiant 4]..e à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a également été avisée de la situation d’impayé le 6 février 2025, soit plusieurs mois avant l’assignation.

En conséquence, la demande de DEM..aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le DATE_BAIL.., du commandement de payer délivré le DATE_CDT..et du décompte de la créance actualisé au DATE_CRE.., que la SCI SYLVIANE RAPPORTE.. la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois ( le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du DATE_CDT… Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai précité.

En effet, bien que des paiements aient eu lieu, la dette n’est pas soldée. En outre, en l’absence de Mme [X] à l’audience, aucune demande de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été formulée.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 04 avril 2025 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le DATE_BAIL..à compter du 05 avril 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de DEF..et de tous occupants de SON_LEUR.. chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par DEF.. :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 05 avril 2025, DEF.. EST_SONT1.. OCCUPANT..e sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner DEF..à son paiement à compter du 05 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner DEF..IN_SOLIDUM.. aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner DEF.. à payer à DEM..la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI SYLVIANE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le DATE_BAIL..entre la SCI SYLVIANE d’une part, et DEF.. d’autre part, concernant les locaux situés ADRESSE.., sont réunies à la date du 05 avril 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de DEF.. ainsi que de tout occupant de SON_LEUR.. chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due SOLIDARITE..par DEF..à compter du 05 avril 2025 , et jusqu’à la libération définitive des lieux, au prorata temporis de l’habitation, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 465.45 euros à la date de l’assignation, outre les charges mensuelles d’un montant de 30 euros ; et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

AUTORISE la SCI SYLVIANE à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE provisionnellement DEF..à payer à DEM..la somme de 489.85 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au DATE_CRE.., échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNE en outreSOLIDARITE.. DEF.. à payer à la SCI SYLVIANE, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du DATE_CRE.., fixée selon les modalités précitées, et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE IN_SOLIDUM.. DEF.. à payer à DEM..la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE DEF..aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du DATE_CDT.. ;

RAPPELLE qu’il appartient à Mme [E] [X] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE DEM..de SESLEURS.. autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé le 18 décembre 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Amélie KLEIN, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE