Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 1]

[Localité 2] Civil

N° RG 25/07576 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZMN

Minute n°

copie le 10 mars 2026

à la Préfecture

copie exécutoire le 10 mars

2026 à :

— ALSACE HABITAT

— M. [U] [I]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Société ALSACE HABITAT

[Adresse 2]

représentée par Mme [H] [X], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [U] [I]

né le 26 Janvier 1976 à [Localité 3] (BOSNIE)

[Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[D] [T], Attaché de justice

DÉBATS :

Audience publique du 10 Février 2026

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Laurence WOLBER, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 05 octobre 2020, la SAEM ALSACE HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [I] sur des locaux (un appartement et une cave) situés au [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440,25 euros et d’une provision pour charges de 85,75 euros.

Le contrat a pris effet au 12 octobre 2020.

Par acte de commissaire de justice du 07 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 480,09 euros au titre de l’arriéré locatif (arrêté au 31 mars 2025) dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [U] [I] le 11 avril 2025.

Par assignation du 12 août 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

—  6 772,15 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 août 2025.

Les conclusions du diagnostic social et financier sont parvenues au greffe le 22 octobre 2025. Le diagnostic n’a pu être réalisé en raison de la carence du défendeur, ce dernier ne s’étant pas présenté aux deux rendez-vous proposés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et renvoyée à l’audience du 10 février 2026.

À l’audience, la SAEM ALSACE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élève désormais à 8 828,18 euros. Au regard de la reprise du paiement intégral du loyer courant, la demanderesse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire.

M. [U] [I], comparant en personne, reconnaît la dette locative, tant dans son principe que dans son montant. Il sollicite l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Le locataire propose le versement d’une somme de 368 euros en plus du loyer courant chaque mois afin d’apurer sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucune procédure de cette nature n’a été portée à la connaissance du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence [du] commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées ».

La SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 14 aout 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 11 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 05 octobre 2020 contient une clause résolutoire (en son article 18) qui produit effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté vain.

Un tel commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 07 mai 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 480,09 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 juillet 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience du 10 février 2026, le défendeur sollicite expressément l’octroi de délais de paiement afin de régler la dette locative ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Dans un premier temps, il y a lieu de constater que M. [U] [I] a intégralement repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par ALSACE HABITAT. En effet, selon le décompte produit par la bailleresse en date du 10 février 2026, il apparaît que le locataire a effectué plusieurs versements significatifs (890 euros + 500 euros le 13 janvier 2026 ; 890 euros + 1 000 euros le 25 novembre 2025) dans l’objectif de régler l’arriéré locatif. Dès lors, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les ressources financières de M. [U] [I] le placent en situation de régler la dette locative et lui permettent raisonnablement d’assumer chaque mois pendant 36 mois le paiement d’une somme de 245 euros en plus du loyer courant afin de payer les sommes dues.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [U] [I] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2026, M. [U] [I] lui devait la somme de 8 828,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [I] à se libérer de la dette locative selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (…) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ».

M. [U] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SAEM ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu des éléments caractéristiques de la dette et de l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 05 octobre 2020 entre la SAEM ALSACE HABITAT, d’une part, et M. [U] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 08 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 8 828,18 euros (huit mille huit cent vingt-huit euros et dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [U] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 245 euros (deux cent quarante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [I] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée dix jours après son échéance, et ce, sans formalité particulière à la charge du bailleur :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 juillet 2025,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [U] [I] sera condamné à verser à la SAEM ALSACE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 mai 2025 et celui de l’assignation du 12 août 2025 ;

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge