AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2] – [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00164 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LIFY

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01 2009

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Maître BATTLE François, avocat au barreau de METZ,

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [P] [U]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [G] [Y] épouse [U]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e BATTLE François par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Madame [Y] [G] épouse [U] et Monsieur [U] [P] par LS

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 février 2014, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a consenti à Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] [Localité 7], pour un loyer mensuel de 680 euros ainsi que 45 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SCI FONCIERE RU 01/2009 a fait signifier à Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2329.03 euros.

Par actes de commissaire de justice des 27 février 2025 et 5 mars 2025 remis à personne s’agissant de Madame [U] née [Y] et à étude s’agissant de Monsieur [P] [U], la SCI FONCIERE RU 01/2009 a fait assigner ses locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

En demande, la SCI FONCIERE RU 01/2009, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] ;Les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2667.49 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025 ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 819.55 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;Dire que la SCI FONCIERE RU 01/2009 pourra procéder à l’indexation de cette indemnité conformément aux dispositions du bail ;Dire que la SCI FONCIERE RU 01/2009 pourra, en outre, solliciter le paiement des charges récupérables sur justificatifs ;Les condamner solidairement à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;Les condamner solidairement au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses demandes, la SCI FONCIERE RU 01/2009 précise que Monsieur [P] [U] a quitté le logement depuis le 4 février 2021 mais qu’il n’en demeure pas moins locataire et tenu à ce titre au paiement des loyers.

En défense, Madame [G] [U] née [Y], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 900 euros, incluant le paiement du loyer et un apurement de l’arriéré, et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose que son époux est parti en lui laissant des dettes, mais qu’elle a repris le paiement du loyer courant et verse chaque mois une somme supplémentaire pour apurer la dette locative. Elle a par ailleurs la charge de deux enfants mineurs.

Monsieur [P] [U], bien que régulièrement convoqué est absent.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2025.

Par courriel reçu au greffe le 26 août 2025, Maître POUGEOISE, avocat au barreau de METZ, a sollicité la réouverture des débats au bénéfice de Madame [U] née [Y].

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande de réouverture des débats

Selon l’article 444 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire à chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En application de ce texte, la faculté accordée au président d’ordonner la réouverture des débats, hors le cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire.

En l’espèce, l’affaire a été appelée et évoquée en présence de Madame [G] [Y] épouse [U], non assistée d’un conseil et qui a fait valoir sa défense. Maître POUGEOISE indique dans son courriel du 26 août 2025 qu’il intervient au soutien des intérêts de la défenderesse et formule une requête en réouverture des débats pour production de pièces.

Il doit cependant être relevé qu’aucun avocat n’est constitué pour Madame [Y] épouse [U] dans la présente instance, et que la requête aux fins de réouverture ne saurait être assimilée à une constitution de Maître POUGEOISE, celle-ci n’étant pas signée.

Madame [Y] épouse [U] ayant été mise à même de s’expliquer à l’audience, une bonne administration de la justice commande de ne pas faire droit à la requête déposée par Maître POUGEOISE tendant à la réouverture des débats.

II. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 21 novembre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant les assignations délivrées le 27 février 2025 et 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 12 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 3 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

III. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 4) qui prescrit un délai de 2 mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 21 novembre 2024 visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2329.03 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

IV. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La SCI FONCIERE RU 01/2009 produit un décompte en date du 16 juin 2025 aux termes duquel Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] lui doivent, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,d’un montant de 293,59 euros, la somme de 2373,90 euros.

S’il est acquis aux débats que Monsieur [U] a quitté le logement et que les époux sont en instance de divorce, aucun élément ne permet d’établir qu’il ne serait plus titulaire du bail, en particulier aucun jugement de divorce ou accord du bailleur n’est produit.

Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] ne produisent par ailleurs aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, que Madame [U] née [Y] reconnaît à l’audience. Ils seront par conséquent condamnés solidairement, à titre provisionnel, à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 cette somme de 2373,90 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2329.03 euros à compter du 22 janvier 2025 et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En considération des éléments versés aux débats, notamment de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [G] [U] née [Y] et des versements qu’elle a d’ores et déjà effectués, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

VI. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique des parties condamnées.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

REJETONS la requête de Maître POUGEOISE reçue par courriel le 26 août 2025 tendant à la réouverture des débats ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 24 février 2014 entre la SCI FONCIERE RU 01/2009 et Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 7] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 2373,90 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 2329.03 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y], tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 29 mensualités de 80 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [G] [U] née [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2009 pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [G] [U] née [Y] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2009 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SCI FONCIERE RU 01/2009 tendant à l’expulsion de Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 21 novembre 2024, des assignations en référé des 27 février 2025 et 5 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 12 mars 2025 ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [G] [U] née [Y] à payer à la SCI FONCIERE RU 01/2009 la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La vice-présidente