TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e Jean DE VALON

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à M^e Frédéric PASCAL

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05248 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZZN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Jean DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 1]

(AJ totale n°2023/008585 par décision du 26 décembre 2023)

représentée par M^e Frédéric PASCAL, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé établi le 17 août 2018 ayant pris effet le 27 août 2018, la SA SOGIMA a consenti à Monsieur [R] [U] et Madame [C] [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 604,22 euros, outre 177,89 euros au titre de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé établi le 17 août 2018 ayant pris effet le 27 août 2018, la SA SOGIMA a consenti à Monsieur [R] [U] et Madame [C] [F] un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], accessoire au logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 40,94 euros, outre 13,06 euros au titre de provisions sur charges.

Suivant avenant en date du 26 novembre 2018, Madame [C] [F] est devenue seule titulaire du bail ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [C] [F], le 26 avril 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4006,58 euros en principal.

La situation d’impayés a été signalée à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 02 août 2023, dénoncé le 03 août 2023 par voie électronique au Préfet des Bouches-du-Rhône, la SA SOGIMA a fait assigner Madame [C] [F] , en référé, devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

— sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 4861,07 € due au titre des loyers et charges impayés à la date de l’assignation, avec intérêts de droit à compter du prononcé de l’ordonnance, à parfaire ou à diminuer ;

— qu’au cas où le tribunal entendait accorder des délais de paiement, la clause irritante devra nécessairement tenir compte non seulement des mensualités devant couvrir l’arriéré du loyer mais également des loyers à venir ;

— la constatation que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— sa condamnation à payer au requérant une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexée jusqu’à la libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par le commissaire de justice;

— sa condamnation au paiement de la somme 1000 € à titre de dommages et intérêts cette dernière étant de particulière mauvaise foi ;

— sa condamnation au paiement de la somme 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— s’entendre enfin condamner au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L’affaire a été appelée à l’audience du 02 novembre 2023 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 1er février 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leur conseil respectif ;

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [C] [F] fait valoir sa situation personnelle et financière en indiquant être une mère isolée , avoir un jeune enfant à charge, ne travaillant qu’épisodiquement en tant qu’agent de service hospitalier avec un salaire correspondant en moyenne à cinq jours de travail par mois et demande au juge des référés de :

Lui octroyer les plus larges délais aux fins de relogement à savoir un an , sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécutionDire n’y avoir lieu au règlement de dommages et intérêts faute d’établissement d’un préjudice quelconqueDire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civileStatuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle.

Suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA SOGIMA demande au juge des référés de débouter Madame [C] [F] de sa demande de délais pour quitter les lieux et se reloger, et réitère les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 10108,61 euros au 30 janvier 2024, avec intérêts à compter du commandement

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en l’espèce, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 02 août 2023 a été dénoncée le 03 août 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 02 novembre 2023.

Par ailleurs, la SA SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 27 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

Par conséquent la SA SOGIMA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 17 août 2018 ayant pris effet le 27 août 2018contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [C] [F] le 26 avril 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4006,58 euros en principal ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation sont réunies à la date du 26 juin 2023 et que le bail d’habitation et le contrat de location d’un emplacement de stationnement accessoire au logement liant les parties sont résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 susvisée étant d’ordre public et les deux contrats étant indivisibles.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [F] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [C] [F] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyers et des charges, soit 938,95 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués, laquelle indemnité ne sera pas indexée ;

La SA SOGIMA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 10108,61 euros au 30 janvier 2024;

Le relevé de compte produit permet dès lors de déterminer avec l 'évidence requise en référé, le montant de la créance au 30 janvier 2024, à la somme de 10108,61 euros.

Madame [C] [F] ne conteste pas le montant de sa dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 10108,61 euros au 30 janvier 2024, Madame [C] [F] sera condamnée à payer à la SA SOGIMA la somme de 10108,61 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [C] [F] eu égard à sa situation financière ne sollicite pas de délais de paiement ni la suspension de la clause résolutoire ; de surcroît la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’a pas été respectée ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués (appartement et emplacement de stationnement), selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique.

Sur la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.».

L’article L 412-4 du même code dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose que « La durée des délais prévus à l’ article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’ exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.».

Il ressort de ces dispositions que pour octroyer ce délai, le juge doit prendre en compte différents critères tenant à l’occupant sans droit ni titre, au propriétaire des lieux et au droit au logement décent, sans pour autant que ces critères soient cumulatifs,

Il convient de tenir compte des droits et des intérêts contradictoires en présence afin d’apporter la solution la mieux adaptée à la préservation des droits du demandeur tout en évitant de nuire à ceux des défendeurs.

Madame [C] [F] sollicite en l’espèce, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux en faisant valoir sa situation personnelle et financière précaire en indiquant être une mère isolée , avoir un jeune enfant à charge, avoir fait une demande de logement social et rechercher un logement également dans le Parc privé; La SA SOGIMA s’oppose à cette demande en faisant valoir que Madame [C] est dans l’incapacité de payer une indemnité d’occupation et qu’elle ne justifie pas vraiment de diligences en vue de son relogement, produisant des demandes auprès du parc locatif privée, vouées à l’échec les loyers étant manifestement au-delà de ses possibilités financières;

Il est relevé que Madame [C] justifie d’une demande de logement social effectuée en août 2023, et de messages échangés concernant des demandes de logement dans le parc privé manifestement vouées à l’échec compte tenu du montant du loyer et des faibles ressources de Madame [C] ;

Aucun versement n’est intervenu depuis le 08 juin 2023 à l’exception d’un paiement de 18,83 euros le 30 novembre 2023 ; de surcroît Madame [C] qui est agent de service hospitalier n’effectue que cinq jours de travail par mois et ne justifie d’aucune recherche d’emploi pouvant démontrer sa bonne foi ;

Compte tenu de ces éléments, considérant la situation de Madame [C] [F], et la qualité de la partie demanderesse, la demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA SOGIMA sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts qui n’est étayée par aucun élément et qui n’est pas formulée à titre provisionnel ;

Sur les demandes accessoires

Madame [C] [F] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, et qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA SOGIMA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS la SA SOGIMA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 juin 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et du contrat de location d’un emplacement de stationnement liant les parties, au 26 juin 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [C] [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux appartement sis18 [Adresse 5], et emplacement de stationnement sis [Adresse 2], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux formée par Madame [C] [F] ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] à payer à titre provisionnel à la SA SOGIMA une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 938,95 euros au total, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués, laquelle indemnité ne sera pas indexée ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] à payer à la SA SOGIMA la somme de 10108,61 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS la SA SOGIMA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [F] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE