AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00189 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LI2P

Minute JCP n° 307/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [G] [M], chargée de recouvrement judiciaire munie d’un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [V] [J]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [J]

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 17 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] METROPOLE devenu la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, a consenti à Madame [V] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 439,39 euros ainsi que 54,13 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT a fait signifier à Madame [V] [J] le 06 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1829,85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 fevrier 2025 remis à étude, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Madame [V] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment

:

Constater de plein droit la résiliation du bail conclu le 17 juin 2021 la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT et Madame [V] [J] ; Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ; Ordonner l’expulsion de Madame [V] [J] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risque et périls du défendeur ; Condamner à titre provisionnel Madame [V] [J] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, en deniersou quittances, la somme actualisée de 210,98 euros suivant décompte du 12 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement ;

Condamner en outre Madame [V] [J] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 543,81 euros à partir du prononcé de la résiliation, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;Dire que à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ; Condamner Madame [V] [J] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer du 6 septembre 2024, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT, représentée, maintient ses demandes. Subsidiairement elle s’en rapporte sur la demande de délais de paiement.

En défense, Madame [V] [J], présente à l’audience, reconnaît être tenue d’une dette locative, mais elle demande à être autorisée à régler sa dette selon des délais de paiement et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 6 septembre 2024, et une information de la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la CAF 19 mars 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 05 fevrier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce. Par courrier daté du 13 mars 2024 et réceptionné le 19 mars 2024, la Caisse d’Allocations Familiales a été informée de la situation d’impayés locatifs.

L’assignation a été notifiée le 06 fevrier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les articles 24 VI et 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

En l’espèce, il résulte des déclarations concordantes des parties qu’une procédure de surendettement concernant Madame [V] [J] a été initiée, le dossier de cette dernière ayant été jugé recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle 10 avril 2025. Il est mentionné une orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il est ainsi constant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement de la locataire est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, soit après le 06 novembre 2024, de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 6 septembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1829,85 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 07 novembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT produit un décompte actualisé au 12 mai 2025 aux termes duquel Madame [V] [J] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et après déduction de l’effacement de dettes dont elle a bénéficié jusqu’en mars 2025, la somme de 210,98 euros.

Madame [V] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT cette somme de 210,98 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Les parties déclarent que la locataire a repris le réglement partiel du loyer courant et qu’en outre la CAF a repris le versement de l’aide au logement.

Compte tenu du montant peu élevé de l’arriéré locatif, ainsi que de la proposition de règlement échelonnée présentée à l’audience par Madame [V] [J] et de sa bonne foi, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [V] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [J], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [J], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 17 juin 2021 entre la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT et Madame [V] [J] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 07 novembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [V] [J] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT la somme de 210,98 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance du mois d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [V] [J], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 4 mensualités de 52,74 euros et une dernière mensualité pour le solde ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

qu’à défaut pour Madame [V] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [V] [J] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT tendant à l’expulsion de Madame [V] [J] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS que des éléments versés aux débats permettent de retenir que Madame [V] [J] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

DISONS qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [V] [J] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE [Localité 6] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [J] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 septembre 2024, de l’assignation en référé du 5 fevrier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 6 fevrier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière La juge